横浜関内と東京青山で不動産会社の代表をしてる田平(たひら)です。
管理手数料0円の不動産管理以外にもリノベーションや売買など不動産に関わる仕事はほぼやってます。
不動産だけに関わらずこのブログでは色々発信していきます！
2023-06-17
自宅を貸し出すときの初期費用ガイド
本記事は2023年6月16日に作成されました。
自宅を急な転勤または住み替えで賃貸に出すか検討するときにまず一番初めに気になるのは「いくらの賃料で貸し出せるか」です。
賃料に関してはSUUMOやat-homeなどポータルサイトで近隣の物件を検索して相場状況を調べればある程度把握できますし、もっと簡単に調べるなら一括査定サイトで不動産会社に査定を依頼したりもいいですね。
ただ今回はあまりネットに出回っていない（貸出した時に基本オーナーが支払う）初期費用を説明していきます。
1、ハウスクリーニング
2、修繕費用
3、業務委託手数料
4、管理手数料
AFTYの原価表
※価格はエリアによって変動します。
ハウスクリーニング
退去した後にハウスクリーニングは必ず必要になり、費用は平米計算になることが多く平米1200円～1300円位になります。
クリーニングで実地される項目としては下記になります。
これ以外によく勘違いされるのは壁紙の洗浄やシールはがしですが、これらは別途費用がかかることが多いです。
また、オーナーの中にはクリーニング費用をケチって自分で手配したがる人がいますがあまりお勧めしません。
理由としてまずクオリティが低いので入居後に入居者からクレームが入る可能性が高いです。
クレームが入ると再度クリーニングの手配を上げなくてはいけないのですが、管理会社主導のクリーニングならすぐに業者に伝えて再度クリーニングを行う対応は可能です。
ところがオーナー対応のクリーニングの場合はオーナー経由で確認せざるを得ないのと、その業者も対応できないといって結果余計な費用がかかるケースがあります。
なので、クリーニングはおとなしく管理会社に任せるのが賢明です。
たまに知り合いから退去の敷金精算の相談を受けてクリーニング費用が1600円/㎡とかでやってる会社もあるのであまりに高額な場合は注意してください。
あと、すごく綺麗にして退去されるオーナーもいますが、汚くても作業内容と費用は変わらないので簡単な清掃で問題ないです。
注意点としては残置物は必ず撤去するようにしてください。
残置物が残っていると撤去費用として費用が掛かるケースがでてきます。残置物を置いていくのであれば必ず管理会社と相談しながら進めていくことをすすめます。
オーナーのクリーニング費用負担は初回だけで、貸出したあとは、借主が退去したら借主の敷金から精算していきます。
修繕費用
必ず修繕しなくてはいけないのは生活に関係する箇所になります。
キッチンならコンロだったり、換気扇だったり生活するのに故障してたら生活に困るよねってところです。
ほぼ、ほとんどの管理会社がやる項目としては和室の畳関係や網戸などは交換することが多いです。
和室に関してはクリーニングと同じように初回だけで次回からは借主の費用負担となります。
その他よくあるのがクロスの張替えですがこちらの計算方法はこちらになります。
70㎡の場合
70㎡×4.3×1,200円＝361,200円
4.3という数字はなんぞやってなりますが、これは部屋の天井壁を概算数値です。
天井1面、壁4面で合計5面ありますが、部屋には窓やドアなどあるのでそこを0.7差し引いて4.3と計算してます。1,200円はクロスの単価です。
経験上貼替費用の計算でこれ以上かかったことはあまりありません。
ただ戸建てで天井が吹き抜けになっていたり、またそのせいで足場が必要だったりすると費用はもっとかかります。
クロスに関してはボード補修など入る可能性もあるのであくまで参考程度にとらえてくれれば。
修繕に関してはオーナーは理解を深めてもらいたいのでもう少し踏み込んで説明します。
例えばクロスの張替のケースで上記計算でいえば壁一面ならそんなにかからないと思うと思いますよね。
6帖の部屋の場合壁一面は大体10㎡です。
では10㎡×1,200円で12,000円かというと違います。
ここで計算に入らないのは職人の人工（人件費）といわれるものです。
大体2万～2.5万ぐらいはかかるので壁一面だと4万弱ぐらいかかります。
こうなると少し割高に感じますよね。
なぜ割高になってしまうかというとかというとクロスそのもの部材代金はいくらもしないので、ほとんどが人工になります。
ですので1面だけやるなら、6帖まるまるやってしまうことをすすめます。
6帖だと計算式にいれると51,600円となり大体6万前後で施工可能となります。
こう考えると、クロスを張り替えるなら一面ではなく気になる箇所含め多めに依頼するのがいいですね。
この考え方はＣＦなどにも共通しますので、もしCFを張り替えるとなるならクロスと同じように1か所だけでなく複数個所をやるほうがお得だったりします。
業務委託手数料
管理会社に支払う報酬になり相場は賃料の1ヶ月分になります。
20万で成約をしたら20万を支払うということです。
もっと細かくいうと、仲介手数料とは違います。
マンションの場合は賃料と管理費を分けるので賃料18万、管理費1.2万で募集をしていても合計20万支払うことが多いです。
仲介手数料という名目であれば賃料に対して1ヶ月しかとれないのでこの例だと18万の請求となります。
なので募集賃料の総額をとるため業務委託手数料としてオーナーには請求します。
あと法律上、貸主借主両者から仲介手数料は総額1ヶ月分しか請求できません。
首都圏では借主が仲介手数料を100％負担することがほとんどのため、貸主であるオーナーには仲介手数料での名目での請求はできません。
業務委託手数料は会社によって呼び名が変わり、管理事務手数料など色々名称は変わりますので覚えておいてください。
修繕に関してはオーナーは理解を深めてもらいたいのでもう少し踏み込んで説明します。
例えばクロスの張替のケースで上記計算でいえば壁一面ならそんなにかからないと思うと思いますよね。6帖の部屋の場合壁一面は大体10㎡です。
では10㎡×1200円で12000円かというと違います。
ここで計算に入らないのは職人の人工（人件費）といわれるものです。
大体2万～2.5万ぐらいはかかるので壁一面だと4万弱ぐらいかかります。
こうなると少し割高に感じますよね。
なぜ割高になってしまうかというとかというとクロスそのもの部材代金はいくらもしないので、ほとんどが人工になります。
ですので1面だけやるなら、6帖まるまるやってしまうことをすすめます。
6帖だと計算式にいれると51,600円となり大体6万前後で施工可能となります。
こう考えると、クロスを張り替えるなら一面ではなく気になる箇所含め多めに依頼するのがいいですね。
この考え方はＣＦなどにも共通しますので、もしCFを張り替えるとなるならクロスと同じように1か所だけでなく複数個所をやるほうがお得だったりします。
管理手数料
これは初期費用というのかわかりませんが、管理会社に毎月支払う管理手数料です。
大体毎月賃料の5％前後で専任でうちだけに任せてくれれば割引しますとかなんやらで変動することが多いです。
管理会社の中には定額制や無料の会社もあります。
あとは賃料振込事務手数料で500円～800円ぐらいかかります。
管理費用に関しての詳細はこちらのブログを読んでもらうとわかりやすいと思います。
管理会社を決めるポイント↓
まとめ
以上が基本オーナーが支払う費用になりますが、ほとんど借主が決まった後に借主が支払った契約金（家賃）で相殺していくことが多いです。
ですので、手出しで支払うというよりは、初月の家賃が修繕費用にまわるので収入が少なくなるという言い方の方が近いかもしれません。
またクリーニングは絶対に必要だからといってすぐにクリーニングすればいいというわけでもありません。例としては借主の中には、クロスを張り替えてくれれば申込みするなどの条件をだしてくるケースはあります。
クリーニング後にこのように条件をクロスの施工を行うと再度クリーニングが必要になり、余計に費用がかかってしまいます。
ですので、物件の現状を的確に見極めて適切なタイミングでクリーニングを入れることを勧めます。
ただ素人では適切なタイミングがわからないと思います。
必ず管理会社の担当者と相談して適切なタイミングを見極めてください。
とりあえずクリーニングしましょうと提案が全くない担当者は信用できないのでやめた方がいいです。会社ではなく担当者を変えてくれと要望しましょう。
こういった担当者と付き合っていると、細かい不利益が積み重なりオーナーのデメリットになります。
なぜこのタイミングか納得できる説明をしてくれる担当者であれば信頼できます。
そういった担当者なら成約に向けて最善の手段を選んでくれるので安心していいです。
横浜関内と東京青山で不動産会社の代表をしてる田平(たひら)です。
管理手数料0円の不動産管理以外にもリノベーションや売買など不動産に関わる仕事はほぼやってます。
不動産だけに関わらずこのブログでは色々発信していきます！
2023-06-17
自宅を貸し出すときの初期費用ガイド
本記事は2023年6月16日に作成されました。
自宅を急な転勤または住み替えで賃貸に出すか検討するときにまず一番初めに気になるのは「いくらの賃料で貸し出せるか」です。
賃料に関してはSUUMOやat-homeなどポータルサイトで近隣の物件を検索して相場状況を調べればある程度把握できますし、もっと簡単に調べるなら一括査定サイトで不動産会社に査定を依頼したりもいいですね。
ただ今回は、
あまりネットに出回っていない
（貸出した時に基本オーナーが支払う）
初期費用を説明していきます。
1、ハウスクリーニング
2、修繕費用
3、業務委託手数料
4、管理手数料
AFTYの原価表
※価格はエリアによって変動します。
ハウスクリーニング
退去した後にハウスクリーニングは必ず必要になり、費用は平米計算になることが多く平米1200円～1300円位になります。
クリーニングで実地される項目としては下記になります。
これ以外によく勘違いされるのは壁紙の洗浄やシールはがしですが、これらは別途費用がかかることが多いです。
また、オーナーの中にはクリーニング費用をケチって自分で手配したがる人がいますがあまりお勧めしません。
理由としてまずクオリティが低いので入居後に入居者からクレームが入る可能性が高いです。
クレームが入ると再度クリーニングの手配を上げなくてはいけないのですが、管理会社主導のクリーニングならすぐに業者に伝えて再度クリーニングを行う対応は可能です。
ところがオーナー対応のクリーニングの場合はオーナー経由で確認せざるを得ないのと、その業者も対応できないといって結果余計な費用がかかるケースがあります。
なので、クリーニングはおとなしく管理会社に任せるのが賢明です。
たまに知り合いから退去の敷金精算の相談を受けてクリーニング費用が1600円/㎡とかでやってる会社もあるのであまりに高額な場合は注意してください。
あと、すごく綺麗にして退去されるオーナーもいますが、汚くても作業内容と費用は変わらないので簡単な清掃で問題ないです。
注意点としては残置物は必ず撤去するようにしてください。
残置物が残っていると撤去費用として費用が掛かるケースがでてきます。残置物を置いていくのであれば必ず管理会社と相談しながら進めていくことをすすめます。
オーナーのクリーニング費用負担は初回だけで、貸出したあとは、借主が退去したら借主の敷金から精算していきます。
修繕費用
必ず修繕しなくてはいけないのは生活に関係する箇所になります。
キッチンならコンロだったり、換気扇だったり生活するのに故障してたら生活に困るよねってところです。
ほぼ、ほとんどの管理会社がやる項目としては和室の畳関係や網戸などは交換することが多いです。
和室に関してはクリーニングと同じように初回だけで次回からは借主の費用負担となります。
その他よくあるのがクロスの張替えですがこちらの計算方法はこちらになります。
70㎡の場合
70㎡×4.3×1,200円＝361,200円
4.3という数字はなんぞやってなりますが、これは部屋の天井壁を概算数値です。
天井1面、壁4面で合計5面ありますが、部屋には窓やドアなどあるのでそこを0.7差し引いて4.3と計算してます。1,200円はクロスの単価です。
経験上貼替費用の計算でこれ以上かかったことはあまりありません。
ただ戸建てで天井が吹き抜けになっていたり、またそのせいで足場が必要だったりすると費用はもっとかかります。
クロスに関してはボード補修など入る可能性もあるのであくまで参考程度にとらえてくれれば。
修繕に関してはオーナーは理解を深めてもらいたいのでもう少し踏み込んで説明します。
例えばクロスの張替のケースで上記計算でいえば壁一面ならそんなにかからないと思うと思いますよね。
6帖の部屋の場合壁一面は大体10㎡です。
では10㎡×1,200円で12,000円かというと違います。
ここで計算に入らないのは職人の人工（人件費）といわれるものです。
大体2万～2.5万ぐらいはかかるので壁一面だと4万弱ぐらいかかります。
こうなると少し割高に感じますよね。
なぜ割高になってしまうかというとかというとクロスそのもの部材代金はいくらもしないので、ほとんどが人工になります。
ですので1面だけやるなら、6帖まるまるやってしまうことをすすめます。
6帖だと計算式にいれると51,600円となり大体6万前後で施工可能となります。
こう考えると、クロスを張り替えるなら一面ではなく気になる箇所含め多めに依頼するのがいいですね。
この考え方はＣＦなどにも共通しますので、もしCFを張り替えるとなるならクロスと同じように1か所だけでなく複数個所をやるほうがお得だったりします。
業務委託手数料
管理会社に支払う報酬になり相場は賃料の1ヶ月分になります。
20万で成約をしたら20万を支払うということです。
もっと細かくいうと、仲介手数料とは違います。
マンションの場合は賃料と管理費を分けるので賃料18万、管理費1.2万で募集をしていても合計20万支払うことが多いです。
仲介手数料という名目であれば賃料に対して1ヶ月しかとれないのでこの例だと18万の請求となります。
なので募集賃料の総額をとるため業務委託手数料としてオーナーには請求します。
あと法律上、貸主借主両者から仲介手数料は総額1ヶ月分しか請求できません。
首都圏では借主が仲介手数料を100％負担することがほとんどのため、貸主であるオーナーには仲介手数料での名目での請求はできません。
業務委託手数料は会社によって呼び名が変わり、管理事務手数料など色々名称は変わりますので覚えておいてください。
修繕に関してはオーナーは理解を深めてもらいたいのでもう少し踏み込んで説明します。
例えばクロスの張替のケースで上記計算でいえば壁一面ならそんなにかからないと思うと思いますよね。6帖の部屋の場合壁一面は大体10㎡です。
では10㎡×1200円で12000円かというと違います。
ここで計算に入らないのは職人の人工（人件費）といわれるものです。
大体2万～2.5万ぐらいはかかるので壁一面だと4万弱ぐらいかかります。
こうなると少し割高に感じますよね。
なぜ割高になってしまうかというとかというとクロスそのもの部材代金はいくらもしないので、ほとんどが人工になります。
ですので1面だけやるなら、6帖まるまるやってしまうことをすすめます。
6帖だと計算式にいれると51,600円となり大体6万前後で施工可能となります。
こう考えると、クロスを張り替えるなら一面ではなく気になる箇所含め多めに依頼するのがいいですね。
この考え方はＣＦなどにも共通しますので、もしCFを張り替えるとなるならクロスと同じように1か所だけでなく複数個所をやるほうがお得だったりします。
管理手数料
これは初期費用というのかわかりませんが、管理会社に毎月支払う管理手数料です。
大体毎月賃料の5％前後で専任でうちだけに任せてくれれば割引しますとかなんやらで変動することが多いです。
管理会社の中には定額制や無料の会社もあります。
あとは賃料振込事務手数料で500円～800円ぐらいかかります。
管理費用に関しての詳細はこちらのブログを読んでもらうとわかりやすいと思います。
管理会社を決めるポイント↓
まとめ
以上が基本オーナーが支払う費用になりますが、ほとんど借主が決まった後に借主が支払った契約金（家賃）で相殺していくことが多いです。
ですので、手出しで支払うというよりは、初月の家賃が修繕費用にまわるので収入が少なくなるという言い方の方が近いかもしれません。
またクリーニングは絶対に必要だからといってすぐにクリーニングすればいいというわけでもありません。例としては借主の中には、クロスを張り替えてくれれば申込みするなどの条件をだしてくるケースはあります。
クリーニング後にこのように条件をクロスの施工を行うと再度クリーニングが必要になり、余計に費用がかかってしまいます。
ですので、物件の現状を的確に見極めて適切なタイミングでクリーニングを入れることを勧めます。
ただ素人では適切なタイミングがわからないと思います。
必ず管理会社の担当者と相談して適切なタイミングを見極めてください。
とりあえずクリーニングしましょうと提案が全くない担当者は信用できないのでやめた方がいいです。会社ではなく担当者を変えてくれと要望しましょう。
こういった担当者と付き合っていると、細かい不利益が積み重なりオーナーのデメリットになります。
なぜこのタイミングか納得できる説明をしてくれる担当者であれば信頼できます。
そういった担当者なら成約に向けて最善の手段を選んでくれるので安心していいです。
