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横浜関内と東京青山で不動産会社の代表をしてる田平(たひら)です。
管理手数料0円の不動産管理以外にもリノベーションや売買など不動産に関わる仕事はほぼやってます。
不動産だけに関わらずこのブログでは色々発信していきます！
2023-10-16
家を一括査定サイトで査定依頼するとどうなるの？
本記事は2023年10月16日に作成されました。
ところざわまつりで仮設トイレをつくって、みんなにおだてられるので「そんなことないですよ」と謙遜しつつ、調子乗ってこのままトイレ業界に殴り込みしようか考えています。
さて今回は自宅を売却賃貸にするか悩んで一括査定サイトに申し込んだら、色んな会社から連絡がきてわけわからなくなってしまう人に向けた内容になります。
一括査定をすでにした人も、今から一括査定しようか検討している人にも参考になるよう書いていきます。
まず一括査定サイトは色々あります。
まぁググれば広告などいっぱいでてくるのでそれは適当に「家を貸したい」とか調べてみてください。
ここはどこの会社がいいとか特段ないので。
ただ一括サイトで査定依頼を何社もやっても意味ないです。
大体おなじ会社が登録してるので、重複して同じ会社に依頼してるだけになるので。
なので一括査定サイトは１社だけやれば平気です。
一括査定サイトに申し込むと、大体5社ぐらいにあなたの入力した内容が送信されます。そしてあなたの内容が届いた不動産会社は我先にと電話やメールでアプローチをかけてくるわけです。
ここでメールでのやりとり希望とかいれても、あまり意味はなく電話してきますので注意を。
※僕もするしね
そして、色々聞いてくるわけです。
賃貸を検討してる理由やら、貸し出す予定はいつ頃か、リフォームはしているか、などなど
そしてかならず、一度自宅を拝見させてほしいと提案してきます。
あとは資料をまじえて提案したいとオンラインの予約を取り付けてきます。
※ちなみに僕もそうしてるので手の内あかしてるだけ
もし本当に参考までに知りたいのであればそれを具体的に入力しておくといいです。
「気軽な気持ちで貸し出したらいくらになるのか知りたいだけで、今後貸す予定は一切ないです。」
このような内容だと管理会社も見込みがないなと結構すぐに連絡こなくなると思います。とりあえず競合が5社もあるわけだし、管理会社としては早くアポはとっておきたいんですよね。
※ここは不動産会社目線なのでほっといてください。
一括査定を依頼した側からすると、急に色んな会社から連絡がくるわけだから、よくわからずいわれたまま約束してしまう人も多いです。
全部の会社から話を聞くのもいいと思いますが、正直その必要はありません。
基本一括サイトに登録している会社のサービス内容はさほどかわらないので、担当者とのフィーリングや、管理費用などお金の面など聞いてまずは3社ぐらいにしぼるのを勧めます。
大体1社話を聞くのに1時間～1時間半ぐらいかかります。
悪手なのは、貸し出すとしたらいくらで貸せるかと聞いて高額な賃料をつけてくれる会社だからという理由で判断するのはやめましょう。
過去にも散々いってますが、不動産には相場というものがあって不動産会社が決めるものではありません。
例えばあなたと同じマンション内で20万～23万で貸し出した過去事例がいくつもあれば、相場は20万～23万です。
でも話をした不動産が相場を無視して25万以上で貸せるといってたから、話すことにしたor任せたという人はあとを絶ちません。
因みに相場より高く金額を伝えて募集を任せてもらうことを業界では
たかどり（高取）といいます。
別に募集賃料を高く出すのは一向にかまいません。
賃料は下げることはできても上げることはしにくいので相場より高くスタートするのはいいことです。
ではなにが損するかというと「忖度されてしまうこと」です。
具体的にどんな状態になるか説明します。
高取の事例
例えば初めに話を聞いたＡ社が高取で相場20万の物件を25万以上でいけますといってオーナーが勘違いします。
その後話をする不動産会社Ｂ．Ｃ社は先に話をしたＡ社から賃料いくらぐらいといわれてますかと聞いてきます。
あなたは25万というと、本当は20万ぐらいだけどそこのラインに合わせて話をしてきます。
他社の査定に立ち会ったことがないので、僕のケースで説明します。
まずなぜ過去事例を交えて20万の相場なのになぜA社は25万で貸し出せるといってたのか根拠を聞きます。
結果根拠がなくても、オーナーとしては高く貸せるといってたＡ社に任せたくなる心理は理解できます。
※個人的には、そんな的外れな提案する方が無責任で信用できないとなるんですけどね。
なので、25万の賃料の土俵にたってどこの会社も話を進めていきます。
勘違いしてほしくないのは、僕が批判してるのは高い賃料で募集してたかどりしようとしたことではないんです。営業方法の一つですし、別にそれぞれ好きにすればいいです。
そして高く募集するのは貸し出す際のセオリーなので僕は大賛成です。
よくないのは25万で貸し出せるとオーナーに勘違いさせてしまったまま終わっていることです。
何度もいってますが、賃貸に出す時に大事なのは「着地点」です。
着地点とは
「賃料を下げたとしても○○円」「最低でも○月までに入居させたい」
最終的にここまでというラインを作っておかないといけません。
ここら辺の詳しい内容は過去に詳しく書いているのでみてください。（過去ブログ）
↓ブログはこちら
以上のことから、僕からいえるのは管理会社のおべっかに騙されず勘違いしたままイタイオーナーにはならないようにしてください。
査定資料の出し方
次に管理会社がどうやって査定賃料を出しているかというと、
まずあるのは、今は業者サイトで近隣の過去募集データなど一括で取得できるので平均値は簡単に出せます。
マンションであれば同マンション内で事例があれば早いですね。
戸建ての場合には築年数や間取りなど少し複雑になりますが、基本近隣の物件と比較してですね。
大手は独自のデータベースももっていますが、経験上データベースの机上査定賃料よりは高く成約になることが多いです。
扱ってる物件にも変わってきますが、僕らの場合はデータベースの平均賃料とり高額で成約になるケースのほうが多いです。
因みに僕は賃料いくらぐらいか聞かれたら、答えないようにしてます。
答えないというか「わからない」といいます。
仕事しろっておもいますよね。
すみません。
でもそこに住んだこともなければ、どんな住環境かわからないのに「○○ぐらいじゃないですか」と答える方が無責任だとおもってしまい年々自分からいうことはなくなりました。
なので、オーナーと話す時は今募集している近隣の競合物件過去の成約事例をみてもらい相談するようにしています。
どちらかというと教えてもらう感覚の方が強いです。
この物件が○○円で成約になっていますが、比較してみてご自宅の勝っているところをおしえてください。とか質問していくイメージです。
それによって賃料を決めるという方法です。
でも相続などで住環境がわからない場合には、データで判断する方法しかないですね。
管理会社の選び方
正直いうと今不動産管理という仕事をするにあたってオーナーに僕らが提案できるのって経験から来たものしかないとおもってます。
だって賃料は過去事例でボタン一つである程度わかりますし、どこの管理会社に任せても物件の周知はできますし。
違いを見つける方が大変かもしれませんね。
ただ勘違いしないでほしいのは、いくらの賃料ですかという質問にはこたえないですが、それ以外は100％こたえます。
20年住んでたので室内をリフォームした方がいいのか
貸出時期はいつぐらいがいいのか
どういった戦略をたてるか
リフォームするなら費用はどのくらいかかるか
現状で貸し出すことは可能なのか
どんな層がターゲットになるのか
税金はどうなるのか
住宅ローンはどうなるのか
などなど
本来話を聞く会社も上記の質問で判断できればいいのですが、電話ではじめに話を聞く段階だとここまで詳細をきくのはむずかしいですよね。
だから
いくらで貸せますか。とか
実績はどのくらいありますか。とか
会社のエリアはどこなのか。とか
入居率はどのくらいか。とか
こんなところの質問ぐらいしかわからないと思うんですよね。
いくらで貸せますかは先に記載した内容ですので聞く意味ないです。
実績なんて嘘つけるし、エリアの質問は物件から近いかどうかを心配しているとおもいますが、今の管理システムであれば気にしなくていいです。
千葉埼玉の人は多分本当に近くないと管理できないと心配して質問している感じがしますが、東京の人は横浜の会社で田舎もんに私の物件できるのか的なことはいわれますね。
正直この東京様の神奈川に都内の物件できるの的なものがじゃまだったので、僕らは南青山に店舗だしたんですけどね。
※限りなく経験に基づく偏見です。
入居率も一棟管理で大事な指数でアパートであればわかりますが、一部屋では全く関係ありません。
オーナーの事情によって募集賃料をさげれないこともありますし、退去時期などによってもかわりますし、あと確認しようがないのでごまかせます。
ではどんな質問すればいいかというと
とくにありません。
ふざけるなってなりますよね、
でも電話の段階で見極めるのはほぼ無理です。
担当者とのフィーリングしかないです。
それでも、あえて質問するとしたら他社との違いをおしえてもらうことですね。
弊社であれば管理手数料が無料であったり、成約手数料が一律だったりですかね。
そこであなたが魅力的だとおもう会社であれば話を聞いていいです。
あとはできれば話す会社は3社にしぼりましょう。
大手1社それ以外2社の合計3社
ここで大手複数社と話をしてもなにも変わりがないので意味ないです。
大手はリロケーションジャパンさん一択ですね。
僕らはリロさんやリロと呼んでいます。
どこの会社もリロさんの真似をしてる会社なので、リロさんの話をきいておけばまず間違いないです。
※僕はリロさんの事ほめすぎてリロさんに依頼して、失注した経験何度もあります。
残り2社は僕らのような会社を選ぶといいです。
たまに6社～8社ぐらい話を聞く人いますが、暇つぶしたいならいいですけど、そんなに多くの会社と話しても初めに話をした会社の記憶もなくなってるし意味ないのでやめましょう。
管理の内容ほぼ一緒なので。
一応ここに同等の内容を書き出しておきます。
こんなところでしょうか。
オプションでつけれるサービスはありますが、間取りや築年数などによって必要だったりするので物件次第なのでそこは要検討です。
では、会社によってちがうのはなにかというと
管理手数料
毎月賃料の○○％とかわってきますが、大体3％～5％前後だと思っておいてください。
20万で成約であれば毎月6,000円～15,000円かかってきます。
成約手数料
成約になった賃料の半額以上のところが多いです。
20万で成約になったら10万円～20万の費用がかかります。
あとは各社オリジナルのサービスがどのくらいあるかですね。
では今あげた項目以外で査定依頼したらあとはフィーリングだけで判断するしかないかというと、ほぼその通りです。
業界の事を知っている僕からしたら基本どこに任せても管理内容はあまり変わりないというのが本音です。
そして一括査定で依頼してるのであれば僕の知っているかぎり変な会社はないので安心していいと思います。
アドバイスできるのは、悪口いう人はやめた方がいいですね。
会社そのものはすごいいい会社なので、担当者がそういった人だと僕が家を貸す時には絶対に任せないので。
今回は以上です。
ブログに書けないような内容はメルマガにて配信していますので、興味がある人は是非登録してください。
横浜関内と東京青山で不動産会社の代表をしてる田平(たひら)です。
管理手数料0円の不動産管理以外にもリノベーションや売買など不動産に関わる仕事はほぼやってます。
不動産だけに関わらずこのブログでは色々発信していきます！
2023-10-16
家を一括査定サイトで査定依頼するとどうなるの？
本記事は2023年10月16日に作成されました。
ところざわまつりで仮設トイレをつくって、みんなにおだてられるので「そんなことないですよ」と謙遜しつつ、調子乗ってこのままトイレ業界に殴り込みしようか考えています。
さて今回は自宅を売却賃貸にするか悩んで一括査定サイトに申し込んだら、色んな会社から連絡がきてわけわからなくなってしまう人に向けた内容になります。
一括査定をすでにした人も、今から一括査定しようか検討している人にも参考になるよう書いていきます。
まず一括査定サイトは色々あります。
まぁググれば広告などいっぱいでてくるのでそれは適当に「家を貸したい」とか調べてみてください。
ここはどこの会社がいいとか特段ないので。
ただ一括サイトで査定依頼を何社もやっても意味ないです。
大体おなじ会社が登録してるので、重複して同じ会社に依頼してるだけになるので。
なので一括査定サイトは１社だけやれば平気です。
一括査定サイトに申し込むと、大体5社ぐらいにあなたの入力した内容が送信されます。そしてあなたの内容が届いた不動産会社は我先にと電話やメールでアプローチをかけてくるわけです。
ここでメールでのやりとり希望とかいれても、あまり意味はなく電話してきますので注意を。
※僕もするしね
そして、色々聞いてくるわけです。
賃貸を検討してる理由やら、貸し出す予定はいつ頃か、リフォームはしているか、などなど、そしてかならず、一度自宅を拝見させてほしいと提案してきます。
あとは資料をまじえて提案したいとオンラインの予約を取り付けてきます。
※ちなみに僕もそうしてるので手の内あかしてるだけ
もし本当に参考までに知りたいのであればそれを具体的に入力しておくといいです。
「気軽な気持ちで貸し出したらいくらになるのか知りたいだけで、今後貸す予定は一切ないです。」
このような内容だと管理会社も見込みがないなと結構すぐに連絡こなくなると思います。とりあえず競合が5社もあるわけだし、管理会社としては早くアポはとっておきたいんですよね。
※ここは不動産会社目線なのでほっといてください。
一括査定を依頼した側からすると、急に色んな会社から連絡がくるわけだから、よくわからずいわれたまま約束してしまう人も多いです。
全部の会社から話を聞くのもいいと思いますが、正直その必要はありません。
基本一括サイトに登録している会社のサービス内容はさほどかわらない
ので、担当者とのフィーリングや、管理費用などお金の面など聞いてまずは3社ぐらいにしぼるのを勧めます。
大体1社話を聞くのに1時間～1時間半ぐらいかかります。
悪手なのは、貸し出すとしたらいくらで貸せるかと聞いて高額な賃料をつけてくれる会社だからという理由で判断するのはやめましょう。
過去にも散々いってますが、不動産には相場というものがあって不動産会社が決めるものではありません。
例えばあなたと同じマンション内で20万～23万で貸し出した過去事例がいくつもあれば、相場は20万～23万です。
でも話をした不動産が相場を無視して25万以上で貸せるといってたから、話すことにしたor任せたという人はあとを絶ちません。
因みに相場より高く金額を伝えて募集を任せてもらうことを業界では
たかどり（高取）といいます。
別に募集賃料を高く出すのは一向にかまいません。
賃料は下げることはできても上げることはしにくいので相場より高くスタートするのはいいことです。
ではなにが損するかというと「忖度されてしまうこと」です。
具体的にどんな状態になるか説明します。
高取の事例
例えば初めに話を聞いたＡ社が高取で相場20万の物件を25万以上でいけますといってオーナーが勘違いします。
その後話をする不動産会社Ｂ．Ｃ社は先に話をしたＡ社から賃料いくらぐらいといわれてますかと聞いてきます。
あなたは25万というと、本当は20万ぐらいだけどそこのラインに合わせて話をしてきます。
他社の査定に立ち会ったことがないので、僕のケースで説明します。
まずなぜ過去事例を交えて20万の相場なのになぜA社は25万で貸し出せるといってたのか根拠を聞きます。
結果根拠がなくても、オーナーとしては
高く貸せるといってたＡ社に任せたくなる
心理は理解できます。
※個人的には、そんな的外れな提案する方が無責任で信用できないとなるんですけどね。
なので、25万の賃料の土俵にたってどこの会社も話を進めていきます。
勘違いしてほしくないのは、僕が批判してるのは高い賃料で募集してたかどりしようとしたことではないんです。
営業方法の一つですし、別にそれぞれ好きにすればいいです。
そして高く募集するのは貸し出す際のセオリーなので僕は大賛成です。
よくないのは25万で貸し出せるとオーナーに勘違いさせてしまったまま終わっていることです。
何度もいってますが、賃貸に出す時に大事なのは「着地点」です。
着地点とは
「賃料を下げたとしても○○円」「最低でも○月までに入居させたい」
最終的にここまでというラインを作っておかないといけません。
ここら辺の詳しい内容は過去に詳しく書いているのでみてください。（過去ブログ）
↓ブログはこちら
以上のことから、僕からいえるのは管理会社のおべっかに騙されず勘違いしたままイタイオーナーにはならないようにしてください。
査定資料の出し方
次に管理会社がどうやって査定賃料を出しているかというと、
まずあるのは、今は業者サイトで近隣の過去募集データなど一括で取得できるので平均値は簡単に出せます。
マンションであれば同マンション内で事例があれば早いですね。
戸建ての場合には築年数や間取りなど少し複雑になりますが、基本近隣の物件と比較してですね。
大手は独自のデータベースももっていますが、経験上データベースの机上査定賃料よりは高く成約になることが多いです。
扱ってる物件にも変わってきますが、僕らの場合はデータベースの平均賃料とり高額で成約になるケースのほうが多いです。
因みに僕は賃料いくらぐらいか聞かれたら、答えないようにしてます。
答えないというか「わからない」といいます。
仕事しろっておもいますよね。
すみません。
でもそこに住んだこともなければ、どんな住環境かわからないのに「○○ぐらいじゃないですか」と答える方が無責任だとおもってしまい年々自分からいうことはなくなりました。
なので、オーナーと話す時は今募集している近隣の競合物件過去の成約事例をみてもらい相談するようにしています。
どちらかというと教えてもらう感覚の方が強いです。
この物件が○○円で成約になっていますが、比較してみてご自宅の勝っているところをおしえてください。とか質問していくイメージです。
それによって賃料を決めるという方法です。
でも相続などで住環境がわからない場合には、データで判断する方法しかないですね。
管理会社の選び方
正直いうと今不動産管理という仕事をするにあたってオーナーに僕らが提案できるのって経験から来たものしかないとおもってます。
だって賃料は過去事例でボタン一つである程度わかりますし、どこの管理会社に任せても物件の周知はできますし。
違いを見つける方が大変かもしれませんね。
ただ勘違いしないでほしいのは、いくらの賃料ですかという質問にはこたえないですが、それ以外は100％こたえます。
20年住んでたので室内をリフォームした方がいいのか
貸出時期はいつぐらいがいいのか
どういった戦略をたてるか
リフォームするなら費用はどのくらいかかるか
現状で貸し出すことは可能なのか
どんな層がターゲットになるのか
税金はどうなるのか
住宅ローンはどうなるのか
などなど
本来話を聞く会社も上記の質問で判断できればいいのですが、電話ではじめに話を聞く段階だとここまで詳細をきくのはむずかしいですよね。
だから
いくらで貸せますか。とか
実績はどのくらいありますか。とか
会社のエリアはどこなのか。とか
入居率はどのくらいか。とか
こんなところの質問ぐらいしかわからないと思うんですよね。
いくらで貸せますかは先に記載した内容ですので聞く意味ないです。
実績なんて嘘つけるし、エリアの質問は物件から近いかどうかを心配しているとおもいますが、今の管理システムであれば気にしなくていいです。
千葉埼玉の人は多分本当に近くないと管理できないと心配して質問している感じがしますが、東京の人は横浜の会社で田舎もんに私の物件できるのか的なことはいわれますね。
正直この東京様の神奈川に都内の物件できるの的なものがじゃまだったので、僕らは南青山に店舗だしたんですけどね。
※限りなく経験に基づく偏見です。
入居率も一棟管理で大事な指数でアパートであればわかりますが、一部屋では全く関係ありません。
オーナーの事情によって募集賃料をさげれないこともありますし、退去時期などによってもかわりますし、あと確認しようがないのでごまかせます。
ではどんな質問すればいいかというと
とくにありません。
ふざけるなってなりますよね、
でも電話の段階で見極めるのはほぼ無理です。
担当者とのフィーリングしかないです。
それでも、あえて質問するとしたら他社との違いをおしえてもらうことですね。
弊社であれば管理手数料が無料であったり、成約手数料が一律だったりですかね。
そこであなたが魅力的だとおもう会社であれば話を聞いていいです。
あとはできれば話す会社は3社にしぼりましょう。
大手1社それ以外2社の合計3社
ここで大手複数社と話をしてもなにも変わりがないので意味ないです。
大手はリロケーションジャパンさん一択ですね。
僕らはリロさんやリロと呼んでいます。
どこの会社もリロさんの真似をしてる会社なので、リロさんの話をきいておけばまず間違いないです。
※僕はリロさんの事ほめすぎてリロさんに依頼して、失注した経験何度もあります。
残り2社は僕らのような会社を選ぶといいです。
たまに6社～8社ぐらい話を聞く人いますが、暇つぶしたいならいいですけど、そんなに多くの会社と話しても初めに話をした会社の記憶もなくなってるし意味ないのでやめましょう。
管理の内容ほぼ一緒なので。
一応ここに同等の内容を書き出しておきます。
こんなところでしょうか。
オプションでつけれるサービスはありますが、間取りや築年数などによって必要だったりするので物件次第なのでそこは要検討です。
では、会社によってちがうのはなにかというと
管理手数料
毎月賃料の○○％とかわってきますが、大体3％～5％前後だと思っておいてください。
20万で成約であれば毎月6,000円～15,000円かかってきます。
成約手数料
成約になった賃料の半額以上のところが多いです。
20万で成約になったら10万円～20万の費用がかかります。
あとは各社オリジナルのサービスがどのくらいあるかですね。
では今あげた項目以外で査定依頼したらあとはフィーリングだけで判断するしかないかというと、ほぼその通りです。
業界の事を知っている僕からしたら基本どこに任せても管理内容はあまり変わりないというのが本音です。
そして一括査定で依頼してるのであれば僕の知っているかぎり変な会社はないので安心していいと思います。
アドバイスできるのは、悪口いう人はやめた方がいいですね。
会社そのものはすごいいい会社なので、担当者がそういった人だと僕が家を貸す時には絶対に任せないので。
今回は以上です。
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