横浜関内と東京青山で不動産会社の代表をしてる田平(たひら)です。
管理手数料0円の不動産管理以外にもリノベーションや売買など不動産に関わる仕事はほぼやってます。
不動産だけに関わらずこのブログでは色々発信していきます！

2023-04-20

オーナー必見！管理会社を決める４つのポイントとは！？

月間で100件〜200件ぐらい自宅を貸したい、売りたい物件の相談を受けているのですが、オーナーが管理を任せるにあたっての基準を共有したら助かる人いるだろうなと思ったのでそこら辺を書いていきます。

あと営業マンの中には自社の魅力を伝える営業より他社は不安だという不安を煽る営業をしてくる人もいるので、そんな営業には騙されないようにあなたの自宅を任せる管理会社を選ぶスキルアップになれればと思います。

ポイント１：お金

まず手数料はかなり重要なポイントになります。
賃貸に出すにあたってオーナーの出るお金はなにかというと、成約時に発生する成約手数料、毎月不動産会社に支払う管理手数料、場合によってはリフォーム費用、そしてクリーニング代金は基本かかります。
クリーニング代金は平米1000円〜1300円ぐらいですかね。


クリーニングを自分達で依頼した方が安いからとやりたがるオーナーはいますが、あまりおすすめしません。
入居後にクリーニングできていない箇所などありトラブルになるケースが多いのと、また自身で依頼したクリーニングに関しては管理会社は責任はとらないので自分の手間が増える可能性があがるだけです。
2、3万の誤差なので管理会社に一任した方が賢明です。
それでも自分でやるというのであればやればいいと思います。

毎月かかる管理手数料は賃料の3%〜5%が相場です。

成約手数料は成約賃料の50%〜100%ぐらいですかね。

あと最近わかったのですが、人は高額な商品やサービスであれば納得しようと自分で考えてくれますが、安い商品やサービスだと理解できないので納得させてくれとなります。


安いと何か裏があるんじゃないかと疑うんですよね


なので費用が安い会社には、なぜ安いかの理由をしっかりきいて納得できる内容なのか聞くことをすすめます。

逆に不動産会社側の目線でいえばなぜ他社よりリーズナブルならその建て付けはしとかないといけません。
時代的に管理手数料は安くなってます。などアホなことをいっても相手は納得しないです。


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ポイント２：会社規模と立地

資本金などは気にする方は少ないかもしれませんが、社員数や実績、あとは店舗がどこにあるかなどは基準としては入ります。
※大概AFTYが負けるのはここ

会社規模に関してそこまで関係ないというのは正直なところですが、選ぶ側からすると大事な項目になるのはわからなくはないです。


不安なんですよね。


資本金の差は大手と中小では大きく変わりますが、大手以外なら300万でも3000万でも然程変わらないです。
大手は1.5億とかなので全然違います。

AFTYの資本金は1000万にしてますが、理由はあの会社は資本金が少ないから危ないとか不安を煽る営業マンからいわれるのがめんどくさいから資本金を1000万にしています。

あと店舗の場所も選ぶ基準にいれる人は多いですが、ここも全く関係ありません。

肌感ですが、都心のオーナーは都心に店舗がないと不安になる人が多いですね。
ただ実際全く関係ないので判断基準としては高くしなくていいです。

なぜ関係ないのか分からない人の為にしっかり説明します。

まず不動産業界は横つながりで繋がっていてみんな協力しています。
例えば仮にAFTYに物件の募集を任せたとします。
預かった物件をSUUMOやアットホームなどのポータルサイトに掲載します。
これらのサイトには

一般のお客様向けのサイトと
不動産会社だけの業者間サイトと

実は2サイトあります。

不動産会社は業者間サイトを閲覧して、候補になりそうなお客様に物件を紹介していきます。
プラスαで聞いたことがある人も多いと思いますがレインズといって不動産業者専用サイトにも募集の広告を出します。

広告に出すことによって首都圏であれば約4.5万社ある不動産会社にあなたの物件が募集されてると周知されます。

なので募集をすればあなたの物件は近所の不動産会社ももちろんも紹介できますし、極端ですが沖縄の不動産会社が紹介することも可能ですし、逆に首都圏の不動産会社が沖縄の物件を紹介することも可能にしているのが不動産業界のシステムになります。


ではなぜ近所にある不動産会社の方がいいと勘違いしているか人が多いかというと、
多分昔からのイメージですね。

一昔前はネットがそんなに強くなったので紙媒体やFAXが主流となっていました。

家を探す人も候補エリアや駅にある不動産会社に行って情報を収集していた時代ですね。

物件の周知がされにくいデメリットがありました。

なので、オーナーも近隣の駅前にあるような不動産会社に任せるメリットはありました。

ただ今の時代は物件を探すのに最寄駅前の不動産会社にいって探すのは学生さんだとか単身の人、もしくは若い同棲カップルとかが多いイメージです。
※偏見

因みにAFTYはここの層は全く狙っていないのでいきなり来店パターンはよくわかってないです（笑）


少なくとも大手法人契約や高額帯のお客様はネットからの導入が100%に近いです。


あなたが家を探す時に重ねるとわかりやすいのではないでしょうか。

つまり店舗があなたの所有物件の真横にあろうが成約に関してはなんも関係もないというのと、どこの不動産会社に物件を預けても周知はかわらないので会社規模はそこまで気にしなくていい。

ここだけは覚えといてください。

ポイント３：フィーリング

担当者との相性は重要項目です。

あなたの家を任せる人になのでちゃんとこちらの希望を汲み取ってくれる人なのか細かいやりとりをしてくれるかなどの見極めは重要です。

個人的には元気があっても適当で連絡をしてくれない担当者は信用できないですけど、元気さえあればいいという人もいるのでオーナーによって個人差はかなりあると思います。

そこら辺の感覚が合うかどうかは会話の中やメールでのやり取りで判断するのがいいです。

具体的にどうやって判断するかというと不動産取引はほとんどの人が初心者なのでわからないことだらけです。
そういったわからない事を聞いた時にわかりやすくメールや電話で説明してくれるかをテストすると判断しやすいかもしれないです。

また、募集条件のテクニックなどは担当者によって天と地ぐらい変わりますので、テクニックは何かあるのかなどの質問をすると担当者スキルをチェックできるのでおすすめです。

個人的におすすめしたいのは、スキルがあって聞いたことをわかりやすく丁寧に説明してくれる人になります。

ポイント４：サービス内容

入居後の管理内容に関してはほぼどこの会社も変わらないので、その会社独自のサービスがあるかは必ず聞いてください。

独自のサービスが出やすいのは設備保証になります。

例えば設備が壊れた場合の設備保証は付いているのか、付いている場合にはいくらまで保証してくれるのか修理だけなのかなどできる限り細かく聞いてください。
そして他社との違いは何かと聞くと比較できるのでわかりやすいです。

何年も前から言っているのですが、管理内容に関してはどこの企業もこれ以上の伸び代はないと思います。

管理サービスとしてほぼ完成されたのでこれ以上のサービスを構築するのはまず無理ですね。
だからサービスではなく費用を安くしたりなどで他社との差別化をしてる会社は増えてきています。

※因みにAFTYでは現状の出来上がった管理サービスを超えるサービスを提供する予定です。まだ準備中ですが必ずここは突破して新しい賃貸管理サービスを生み出します。

あと覚えといて欲しいのは、基本的に大手ができることは中小の会社もできます。
逆に小さい会社だからこそできることの方が多いので大手の話をきいて同じサービスができないかと交渉するのはいいと思います。

つらつら書いたように管理内容に関しては飽和状態でどこも違いがありません。
なのでAFTYでは管理内容はもちろん、募集の段階から差別化することを強化して、実際かなり好評いただいています。

まとめ

自宅を貸し出す行為はほとんどの人が初めてでわからないことだらけです。
あわせて不動産業界は閉鎖的で一般の人にはわかりにくい業界です。

そしてSNSでは素人に毛が生えたような人の間違った発信で誤解を生んだりしてます。

よくあるのは「仲介手数料は半月しか払わなくていい」とかですね。


これは間違いです。


法的には手数料は貸主と借主半分ずつ払う定めはありますが、告知をすることによって借主に仲介手数料を満額払わせる事もできます。
なので図面にかならず仲介手数料は借主100%など表記されているので機会があればみてください。
※ちっこくかいてる。

そんな業界だから不安になるのは当たり前です。

だからこそ不安を払拭してくれる担当者がいる不動産会社を選ぶようにしてください。

逆に不安を煽ったり他社の悪口をいう担当者を選ばないようにしていけば失敗しにくいと思います。

そして大事なのはその会社のオンリーワンの魅力をしっかりとあなたが理解することです。

とりあえずよくわかんないからこの会社でいいやとか担当者に言いくるめられちゃったみたいな理由はやめましょう。

ここまで読んでくれてるあなたは大事な家をどうしようか真剣に悩んでるはずです。

安いのはもちろん大事ですし、サービス内容など色々加味して判断していくしかないのですが、それ以上に信頼に値する会社なのかを見極めてください。

もしそれでも見極めれないよって人は遠慮なく相談してください。
NO営業でアドバイスします（笑）




最後に

決意表明になりますがアパートやマンションなどの一棟の管理といえばで思い浮かぶ会社はいくつかありますが

分譲タイプの家の管理といえば〇〇という会社はまだ存在してません。

AFTYではしっかりここを狙って獲ります。