横浜関内と東京青山で不動産会社の代表をしてる田平(たひら)です。
管理手数料0円の不動産管理以外にもリノベーションや売買など不動産に関わる仕事はほぼやってます。
不動産だけに関わらずこのブログでは色々発信していきます！

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2023-04-24

集客するのにクロスの張り替えはするべきか

本記事は2023年4月23日に作成されました。

今回は題名のとおり『集客するのにクロスの張り替えはするべきか』を書いていきます。
初めに伝えたいのは、ＡＦＴＹが扱う物件は高額帯の物件になるので15万以上の賃料の物件の話になります。
学生さんや単身の方が住むような物件では当てはまらない内容になるのでワンルームオーナーは参考程度にご覧いただければ。

交換すべきタイミングは？

物件現地でオーナーと話をしていると、決まって相談を受けるのが「どこまで手直しして渡せばいいか」です。
結論からいうと、募集条件にもよりますがそのままで問題ありません。
但し、生活に直接影響するものに関しては修繕しましょう。です。

その中でも一番多く相談されるのが今回のブログの本命でもある

「クロスが汚れているので張り替えた方いいのか」

という内容です。
クロスに関しては経験上、汚れに対して人それぞれ度合いが違うので原則そのままでいいです。

例えばペット飼育可能で募集していて、入居希望者がペット飼育したい場合には壁紙が汚れている方が気兼ねなく使えるし、原状回復もしなくてもいいというプラスの面も働きます。

少し補足すると、壁紙の耐用年数は6年で平米1円にまで下がってしまいます。
ですので、

新しく張り替えた後に入居者様が6年住んで退去して、壁紙が汚れてて借主負担となっても平米1円は借主負担で残りはオーナー負担となるわけです。

投資の観点から見てもできる限り張り替えないで入居者を見つける方がメリットはあるということです。

ただ汚れているまんまで募集して申込になる確率はどうなんだとなるのですが、それは綺麗な方が成約につながりやすいです。

なので僕が提案するのは

まずは現状のまま募集をして内見してもらう

まずクロスを張り替える可能性があるのであれば、この段階で見積はとっておきましょう。
張り替えるかの最終判断はどんな入居者かによって決める。です。

内見してもらうことによって一番のメリットは入居者や仲介業者から生の声が拾えることです。
クロスが汚いから申込までいかなかったなどは直接お客様に聞くよりも案内した仲介さんの方がリアルな感想を教えてくれたりします。

ただし、仲介にはクロスを張り替えることは相談可能の旨を伝え、リビングの壁紙を張り替えてほしいなどクロスの交渉が入れば遠慮せず交渉してくださいと伝えるわけです。
そうすることにより、仲介も付加価値をつけた営業ができます。

例えば、

「この物件ですがクロスの張り替えをオーナーに交渉してオッケーだったらどうですか」

みたいな感じです。
※ほんとは仲介としてもっとうまい言い回しのテクニックはあるけどそれはまた今度書きます。

交渉するには申込み前提となるので、交渉するためにも申込みしませんかと成約までの階段は上りやすくなります。あと、交渉がうまくいって住めるというのは、心理的にもお得感がでるのでプラスに働きます。

張り替えにかかる時間

よく申込みのあとにクロス張り替えのリフォームをいれると、入居に間に合わないケースがあるなどいわれて先に張り替えを提案する管理会社もいますが、僕はあまりお勧めしません。
募集時期やマンションであれば修繕の申請などで時間がかかるケースはありますが、基本1週間あれば全面貼り替え可能です。

そもそも申込みから1週間以内に住みたいという人はあまりいません。
大体1ヶ月前後ですね。
ですので内見後に交渉が入っても入居時期に関係はあまりしませんし、仮に1週間以内の入居者を拾うと仮定してもそこは捨ててもデメリットは左程ありません。

ではなぜそのような提案をするかというと、もちろん成約になりやすいというのはありますが、一番の理由は管理会社が手間だからですね。
完全な商品として仕上げて出す方が簡単ですしね。

なので、僕がおすすめするのは基本はそのまま募集して、あまりにもクロスのこといわれるようであれば張り替えるという段階を踏んだ修繕です。

クロスの費用を計算するざっくりした計算方法も記載しておきますので今の自宅でシミュレーションしてみてください。

壁紙単価を平米1200円で出します。
20帖の部屋であれば帖数÷2で坪がでますので10坪になります。

そこから3.3をかけると平米数がでます。
33平米×4.3×1200円＝170,280円となります。

4.3の数字は張り替える箇所は1面だけでないので壁4面、天井１面を含めた数字です。
※窓や建具があるのでマイナス0.7をして4.3という数字になります。

大体ですがこれ以上になることは基本ないと思っていただいて平気です。
高所作業など入るとまた変わります。

まとめ

成約になりやすい、なりにくいの差はありますが、初手でいきなり壁紙を張り替えるのは費用対効果の面でも抑えた方がいいです。
いつまでに成約にもっていくか着地をしっかり管理会社と話し合って決めていくのがいいです。

最後に冒頭に書いた「直接生活に直接影響するものに関しては修繕しましょう」は換気扇やコンロなど生活するうえで支障がでるものは当たり前ですが修繕しましょうってことです。

では逆に絶対に張り替えた方がいいケースも伝えておきます。
あたりまえだろって内容です。

・煙草のヤニだらけでクロスが黄ばんでしまっている。
※これで成約になった経験なし

煙草のヤニに関しては汚れだけでなく臭いもするためイメージは最悪です。
申込みをしてもらうには家全体の印象はすごく重要なので煙草のヤニがついてしまっているのであれば張り替えてください。

・思春期の子供があばれて穴あきだらけ
※これは成約した経験あり

煙草と同じようにイメージが悪くなるのと、基本この状態だけ張り替えるしかないのでやりましょうってだけです。この状態で内見したらお客様からは「元気ですね」っていわれて「これは全部綺麗になるんですよね」と申込みになりました。

・子供の落書きだらけ
※これも決めた経験あり

思春期に暴れてるのと同じパターンです。
これも同じく「綺麗になるんですよね」で申込になったことはあります。

オーナーに知っておいてほしいのは、あなたの物件を内見しにくる人も同じような家族構成の人がきます。

逆に考えてみてください。

あなたが引っ越し先の内見にいって、そこのお子さんが女の子で壁紙にシールをぺたぺた張っていたとしましょう。
なんだこの家は、こんな汚い物件に申込みしないってなりますか？

ならないですよね。

綺麗にしてもらえるならという交渉はあるとは思いますがイメージは悪くないのです。
むしろ、かわいいとプラスに働くことさえあります。

なので上記のパターンでいえば煙草のヤニはいいことなにもなくて最悪なので即張り替えましょう。
落書きやシールとかであれば左程急いで張り替えしなくてもいいでしょう。
ただ、どちらにせよ張り替えるだろうってだけです。

この業界に入って数多く案内をしてきましたが、こんな汚い家すまないだろと思った物件をいいという人もいたり、逆にこの物件は絶対きまるだろうと思って案内しても成約にならなかったり。
様々な経験をしてきてわかったのは、美的センスは人それぞれ。です。

今回はクロスをメインにして書きましたがもっとリフォームの詳細な内容を知りたい方は下記の原価表をご覧ください。

貸出を検討している方の少しでもお役にたてれば幸いです。

今回は以上になります。

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