横浜関内と東京青山で不動産会社の代表をしてる田平(たひら)です。
管理手数料0円の不動産管理以外にもリノベーションや売買など不動産に関わる仕事はほぼやってます。
不動産だけに関わらずこのブログでは色々発信していきます！

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2023-04-20

サブリースはデメリットだらけ！？サブリースをやめるべき理由を解説  

本記事は2022年11月9日に作成されました。

今回はサブリースの内容をつらつらと書いていきたいと思います。

AFTYではサブリースの推奨をしておらず、やめた方がいいよと案内をしてるのですが、そもそもサブリースってなんぞやって人が多いので、噛み砕いてわかりやすく説明してみようと思います。

因みに僕らのターゲット顧客に関してはやめた方がいいというだけで、サブリースした方がいいという人もいます。

そんなこんなで不動産賃貸のお勉強して賢くなって帰ってください。

まず家を借りる時に関係するのは


オーナー　
※貸す人　

賃借人　　
※借りる人   

管理会社　
※貸す側の不動産の人　


全部で3人です。
因みに減ることも増えることもありますが今回はこれだけで説明します。

紹介してなんですがとりあえずこの3組はほっときます。

サブリースというのは家を不動産会社に預ける賃貸管理方式になります。

まず家を貸したいとなったら不動産会社に連絡して募集して入居者を探します。入居者が決まって入居したら自分で家賃入金とかクレーム処理とかできないですよね。
なので不動産会社に管理を任せるわけです。

基本的にはオーナーが貸主となって入居者と契約を結び管理を不動産会社が行う
『管理委託契約』になり、ほとんどの会社がこのやり方です。

オーナーが不動産会社に貸して不動産会社が
貸主の地位で入居者と契約をして管理もやるのが
『サブリース』といい日本語で『転貸借』(てんたいしゃく)』です。

借りたものを第三者に貸すことを「転貸借」といいもっとわかりやすく言えばといえば『またがし』です。

今回はサブリース(転貸借)がメインなので管理委託はまた今度の機会に説明します。

法律上『サブリース』も『転貸借』も同じくくりなのですが、不動産業界では意味合いが異なって使われています。

サブリースは一括借上げで使われます。

一括借上げとは、オーナーが管理会社と契約をしてあとはあなたたちの好きにしていいよってイメージで考えてください。

例えば20万で管理会社とサブリース契約をすると管理会社は25万で入居者を募集してオーナーとの差額の５万を利益にします。

そして入居者がいようがいなかろうが家賃は管理会社が払います。
※空室保証ってやつ


これがサブリース契約です。



なぜサブリースを推奨していないのか説明しますね。

ここからがとても大事

まず不動産会社はバカじゃないので高い賃料で当たり前ですがサブリース契約はしません。

100%に近い確率で勝てる勝負しかしないので
大体相場賃料の30%ぐらいは安く借りれる物件に絞ります。

なので20万が相場であれば15万〜17万ぐらいで借りれる物件でないとサブリースしないと思ってください。
※あたりまえのことを丁寧に書いてます。

また条件として免責期間というのがついてます。

これはサブリース契約してから2ヶ月間は家賃は払いませんという内容で11月に契約をしても2月からしか家賃がはいってこないってことです。
この免責期間は会社によって、もっと長かったりします。

因みに免責期間で入居者を見つければまるまる管理会社の収入です。

あと家賃のみの契約となるのでオーナーが本来受け取れる礼金とかは不動産会社がもらいます。

そして契約書には大体2年〜4年で賃料見直しすると記載されています。
なので2年後にもっと安くしろと言われてしまう可能性がある。

まだまだあります（笑）

居住中の修繕や退去後のリフォーム費用はオーナーも半額払わなければいけません。


そして1番大事なのはオーナーから


サブリースの解約は原則不可

です。

よくわからず20万の物件を13万でサブリースし、してしまったから解約したいといっても解約するなら何百万払わなければ解約できません。

なんでって思いますよね。

説明します。

この日本は立場の弱い借主を守るために借地借家法という法律があります。
※戦後の日本やら関係してるので詳しくはググって下さい。

本来立場の弱い素人である借主を守るための法律がサブリースの場合逆転します。

オーナーからサブリース解約は強制退去と変わらないと思ってください。

立ち退き交渉とかはドラマやらでイメージつきますよね。

次の家も用意して引越し代金も支払います。誠意としてお金も用意してるので明け渡してほしいと交渉しても、住んでる人は長年住んで愛した家でこの家には思い出が詰まってるから、でていかん。

みたいなの。

このストーリーに当てはめると、でていかないと言ってるのが管理会社になるってことです。

そしてサブリース契約で5年はこの賃料は保証しますという契約を結んでも借主である不動産会社はいつでも解約可能です。

このように、オーナー側に優位な内容がいくら契約書に記載されていようが借主に不利な契約は無効ですと借地借家法が守ってくれるので借りる方は安心です（笑）

めちゃくちゃだと思うかもしれませんが、借地借家法とは、立場の弱い借主を徹底的に守る法律なのであなたがどれだけ駄々こねてもそうなんです。

サブリース問題とかでググればこのトラブルはいっぱいでてきますので。

ここまででサブリースの問題をあげると


相場よりかなり安い
※騙されてる安く契約してる人いっぱい知ってる。

解約ができない。
※できるがお金がかかる。


大まかに二つの大きな問題があります。

なのでサブリースする意味がないですよってAFTYでは案内してます。
サブリースするなら普通に募集した方がいいし、できなくもないけどあなたが損するだけだよと。

この説明だけだとサブリースは意味がなくて詐欺だと思うかもしれませんが一概にはそんな事もありません。

例えば一棟アパートを購入したオーナーさんは空室がでて収入が変動するより毎月決まった収入がある方がいいケースもあります。

よくあるのがアパートを購入したときに不動産屋が何年間はサブリース契約する事で計画的な返済が見込めたりです。

単純にリスク分散ですね。

なので一棟オーナーはサブリースならストレスもかからないですし別に悪くないんじゃないかなとは思います。
※築年数などによってかわる。

それでも管理会社からは都合悪くなったら解約されるんじゃないのかと突っ込みたくなるとは思いますが、これは生業が一棟の不動産会社はサブリースを解約してしまうと他のお客様の信用もなくなるので解約はされにくいと思ってください。

ただレ〇パレス問題などもあるので一概には言えません。
※ググって。

ここまでが不動産のサブリースと呼ばれてるスタイルです。
※経験上サブリースで成功してる人は知らない。

転貸借も説明します。
※これは簡単

サブリースと違い転貸借では入居者が決まってから契約をします。

簡単にいうと入居者〇〇さんが住んでる間だけ管理会社がサブリースで貸し出すという契約です。
なので入居者が退去したら自然と契約も終了します。
あとは賃料も明記されてるので管理会社が勝手に賃料を高くする事はできないです。

オーナーから20万で借りて〇〇さんに20万で貸します。といった具合です。

この契約方法でリスクとしてあるのは〇〇さんが住んでる間はオーナーから管理会社は解約はできない。ぐらいです。

ただこれは賃貸で住んでる間はどちらにせよ退去させる事はできないので一緒です。
解約したいと思うケースは管理手数料が高いから他社に乗り換えたいとかですね。

乗り換えるなら入居者が解約したタイミングでやるしかないです。
※僕らは管理手数料無料なのであまりここのケースにもあてはまらない。

これが業界でいわれる転貸借という契約になります。

全然サブリースと違うのはわかっていただけるかなと。

補足として弊社のターゲット顧客は相場で募集すれば100%に近い確率で賃貸できる物件に絞ってるので、必然的にサブリースの意味はないですよって案内せざるを得ないのです。

よく考えてください。
20万で賃貸で出せる物件を17万で賃貸する意味なんかなにもないです。
だったら18万とか相場より安くすれば一瞬で成約します。

管理手数料は今は多くても5%ぐらいなのでそこを加味してもサブリースの意味がないのはわかりますよね。
※AFTYは無料です。
※しつこいがここはセールスポイント

まとめると物件によってサブリースがいいケースもありますがほんと稀です。

サブリースから派生して色々と細かく言いたいことはありますが今回はこのぐらいで終わります。

もっと詳しく知りたいって人はお気軽に連絡下さい。

今回は以上です。

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