横浜関内と東京青山で不動産会社の代表をしてる田平(たひら)です。
管理手数料0円の不動産管理以外にもリノベーションや売買など不動産に関わる仕事はほぼやってます。
不動産だけに関わらずこのブログでは色々発信していきます！

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2023-12-10

意外と知らない？転貸借の全てを解説！

本記事は2023年12月7日に作成されました。

今回は契約まで進んだ段階で、物件を任せる時に説明してもらってたけど転貸借ってなんだっけ、とりあえずデメリットないならいいかみたいな感じの契約をしないように、転貸借がよくわからないって人に向けた内容になります。

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転貸借とは

まず転貸借ってなんぞやってことなんですが、読み方はてん・たい・しゃくといい


わかりやすくいうと「またがし」です。

別名サブリースといいます。

従来はオーナーがＡさんに貸し出して貸主オーナーで借主Aさんと契約の流れです。

転貸借だとオーナーの物件をAFTYが借りて、それをAさんに貸す。

貸主オーナーと借主AFTY 、転貸人AFTYと借主Aさんになります。




この流れが転貸借となります。



法律的には『サブリース』も『転貸借』も同じ意味なのですが、不動産業界では意味合いが少し異なって使われています。

サブリースに関して下記のブログ参照してください。

サブリース契約とは

業界でサブリースとは一括借上げの時に使われます。


一括借上げとは、オーナーが管理会社と賃貸借契約をして、あとは管理会社の好きなように貸していいよってイメージで考えてください。


例えば20万で管理会社とサブリース契約をすると
管理会社は25万で入居者を募集して
オーナーとの差額の５万を利益にします。

そして入居者がいようがいなかろうが家賃は管理会社が払います。
※空室保証ってやつ


これがサブリース契約です。

転貸借とサブリースの違い

転貸借も基本的には同じなのですが、サブリースとの違いは大きくあります。


サブリースは事前に不動産会社と契約をするのに対して、
転貸借では入居者が決まってから契約をします。



転貸借とは簡単にいうと入居者Aさんが
住んでる間だけ管理会社がサブリースする契約です。


なので入居者Aさんが退去したら自然とオーナーとの管理会社との契約も終了します。


Ａさんとの契約賃料や条件もオーナー側との契約書に明記されてるので
管理会社が勝手に賃料を高くする事はできません。

AＦＴＹがオーナーから20万円で借りるのはＡさんに20万で貸すため。
という契約内容です。

サブリースとは違い中抜きできないですし、入居者も明記されるのでオーナーが知らない人が住むなどはありません。


基本的にオーナーの不利益につながるようなデメリットはありません。



しいていえば、オーナーと管理会社の関係は貸主借主の関係になるため、転貸借中にオーナーから解約したいといっても解約を拒む権利が管理会社にはあります。

だったら、契約書にオーナーから解約できる文言をいれればいいのではないかと思われるかもしれませんがそうは問屋が卸しません。


日本の法律では、借主に不利な契約はみとめられないので、
そんな契約書を結んでも全く意味がありません。
※借地借家法といいます。


ですので、

転貸借の場合は管理変更したくても契約した入居者が住んでる限り原則解約できない

とおぼえておきましょう。

転貸借のメリットとは

という相談はよく受けます



これが業界でいわれる転貸借という契約になります。



なぜこんなにもめんどくさい契約方法をとるのかというとオーナーにとってメリットが多くあるからです。


あまり難しい言いまわしだと迷子になるので、できるかぎりわかりやすく説明します。

まず転貸借ではない従来の不動産管理の方法だと
非弁行為といい法律違反にあたる可能性が高くなります。


非弁行為とは弁護士でしか対応できない行為をしてしまうことです。


例えばＡさんがオーナーに賃料減額を希望していて、従来の賃料を明確に支払わないと主張している場合はオーナーとＡさんの間で紛争が起きている状況となり管理会社の介入は法律違反となる可能性が高いです。


一度ならまだしも何度もそういったことがあるとなおさらです。

賃料以外だと更新料なども含まれますね。

因みに逆もしかりですね。

オーナーから賃上げ要求なども同じです。



この状況を打開するのが転貸借です。



貸主の地位を管理会社にすることで、管理会社は当事者としてＡさんと交渉が可能となり、非弁行為ではなくなります。


これ以外にも色々ありますが、不動産管理では思っている以上に弁護士でなければできない行為も多いのは事実です。


Ａさんが交渉をオーナーと直接させてくれと管理会社に伝えているにも関わらず拒否して交渉をしようとするだけで法律違反になる可能性があるので、そういわれたら直接オーナーが対応しなくてはいけません。


そのような行為が煩わしいから管理会社にお願いしているオーナーも多いのにこれでは意味がないですよね。



転貸借だと非弁行為ではなくなるのは
オーナーにとって大きいメリットだとおぼえてください。

転貸借メリットその2

あとは貸主として管理会社が記載されるのもメリットになります。


Ａさん目線でみると、貸主の欄にオーナーの個人名より法人名の方が融通きかないと思いませんか


貸主が 素人orプロの法人　
であればプロ相手の方が交渉するのも難しそうだとおもいませんか。


こういった転貸借に契約ではオーナーにとってメリットが多いことが多いです。



もうちょっと深いところも話しましょう

転貸借の場合だと、管理手数料が数％あがる会社は多いですが、その理由は貸主としての責任や、書類関係も増えるので手間が単純に増えるのものあります。

また、契約形態が貸主になるため仲介手数料を請求することがないので囲い込みなども一切行うメリットがなくなります。

囲い込みは下記のブログから

転貸借メリットその3

そしてもうオーナーが海外に転居限定で大きなメリットがあります。

通常の契約だと大手法人はオーナーが海外居住者だと
賃貸借契約はできません。

なぜできないかというとか海外オーナーの物件を法人が借りると納税義務が発生して手間がかかるので海外オーナー物件ＮＧの法人が9割以上です。



転貸借であれば海外オーナーから借りるのは管理会社になり、
納税義務は借主である法人にはありません。

なので法人での契約が可能となります。


なんにしても転貸借であれば、大手法人契約が可能となるのはかなり大きなメリットです。

まとめ

つらつらと転貸借のことを説明してきましたが、以上の理由からオーナーには転貸借の方がメリットあるので

もしわからないことがあれば、お気軽に連絡ください。


今回は以上です。

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