横浜関内と東京青山で不動産会社の代表をしてる田平(たひら)です。
管理手数料0円の不動産管理以外にもリノベーションや売買など不動産に関わる仕事はほぼやってます。
不動産だけに関わらずこのブログでは色々発信していきます！

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2023-04-20

オーナー必見 借主は大手法人契約がいい！！どうやって大手法人の借主はみつけるのか！

本記事は2022年12月25日に作成されました。

最近オーナーから賃借人を大手法人契約にするにはどうしたらいいかと
相談をよくうけるので、そこらへんの内容をつらつら書いていきます。

賃貸業界では賃借人の契約形態には個人契約と法人契約があり、
そこから法人契約は大手とそれ以外にわかれます。

オーナーが求めるのは大手法人契約になります。

大手法人のくくりには管理会社それぞれの基準があって、誰でも知ってる大企業であっても上場してなければ大手と認めない管理会社もあったりしますので大手はこれと明確な決まりはないです。


一般的にいわれるのは

上場してる。

社宅代行会社が入ってる。

資本金1億以上。


こんなところですかね。


社宅代行会社だけ補足しておくと、転勤などする社員の不動産契約を会社のかわりに契約してくれる会社です。
企業が社宅契約をアウトソーシングしてるかしてないかの基準ってことですね。

因みに僕らとしては社宅代行が入った方が話が早いですし、1月〜3月はいつも有名な社宅代行会社の社員さんはヒィーヒィーいいながらやってます（笑）

繁忙期はキャパオーバーしてるので、書類のやりとりが間に合わなく入居してから終わるなんてこともザラにあります。

売買だとそんな事できないですが、賃貸はそんな感じで結構やりとりしてます。

話を戻します。


オーナーが大手法人契約のお客様に住んでもらいたい理由は安心できるからというのはあるとは思いますが、

実際大手だろうが個人だろうが管理会社がしっかり対応する

のであまり関係ないのにというのが正直な感想です。


どちらかというと管理会社である僕たちの方が大手法人契約だと

室内トラブルが起きても話が早かったり、
契約もスムーズですし、
クレーマーみたいにならなかったり

色々安心できるのでオーナーより強く大手法人契約がいいと思ってますので。

そしてなによりオーナーも納得しやすいですしね。

大手法人契約の入居者をみつける

本題の大手法人契約の入居者はどうやったらみつかるのかという点ですが、オーナーのほとんどが勘違いしてるのは

大手法人と提携してる不動産管理会社だと大手法人契約になりやすい

と思ってます。

これ間違った知識です。


仕組みをあまり知らないのでしょうがないっちゃしょうがないので、是非今回しっかりと勉強していってください。


まずこの図をご覧ください。

法人契約を簡単な図にしました。

大手法人契約とは、まず会社から社員に転勤の辞令を言い渡し、
社員は会社から与えられた条件で物件を
SUUMO等のサイトで探して不動産会社に問い合わせを自らして、
自ら内見して、
気に入ったら会社や社宅代行会社に伝えて申し込みをします。

どうですか？

普通にあなたが家探しするのと変わらないですよね。

大手法人契約の人も家を探すまでのプロセスは特別なことはなく、一般の人と変わるのは申し込みの段階から手を離れてバトンタッチされることです。

あとはやっといて状態です。

ここまで理解できましたね。

では少し毒づきます。

今回この内容を書く1番の理由は、

大手法人と提携してるからという殺し文句に錯覚してしまう人がアホみたいに多い

からです。

100億回ぐらい言ってますが、あなたが不動産会社に
募集依頼をしたら全国の不動産会社があなたの物件を紹介できるシステムになってます。

大手法人だろうが探し方は普通の人と変わらないので「提携してるから大手法人契約ができる」は全くリンクしません。

ここら辺は解像度を上げないと大手法人提携ワードに勘違いする人がこれからもどんどん増えるので完全に潰しときます。

まず大手法人と提携してるを営業トークにしてる内容を噛み砕くと

「僕は〇〇社と仲良いからそこの社員が転勤になったら優先してあなたの物件を紹介してあげる」

です。

しかも怖いのは、そんなことを管理会社は言ってないのにあなたが錯覚してることです。

ストーリーにしてみる

あなたは大手で勤めています。東京でバリバリ仕事をしていて奥さんと5歳になる娘の為に日々頑張っています。そんな頑張って働いてたら、ある日会社から半年後福岡支社で勤務してくれと辞令がでました。

もちろん引越し費用は会社負担で家賃も20万以内なら会社が負担する。
その他もろもろサポートはすると約束してくれました。

知らない土地で友達もいなく小学校に上がる娘のことも心配。

でも会社からも期待されてるし、数年ぐらいだろうから家族みんなで福岡でがんばっていこう。


そうなった時に、会社から

『ただし不動産屋は会社の指定業者あるからそこが管理してる物件に必ず引っ越せ』

といわれたらどう思いますか？　


スーモやアットホームをみればいい物件がゴロゴロあるのに、その物件を紹介してくれといっても指定業者が管理してないからその物件は住めないよっていわれたらどうですかか？

ありえないんですよね。


僕ならふざけんなです。


そっちの都合でこっちは転勤するのに、なんで住むところまでいちいち指図されなきゃならないんだってなりませんか。
※ぜったいなる。

先に説明したように、法人提携をしてるかの可否は関係なくて先行して紹介するぐらいなら
ネットにいち早く掲載した方がいいです。
なぜなら転勤を言い渡された人は積極的にネットをみているからです。

あなたの物件が囲い込みされていない限りどの不動産会社でも紹介可能なわけですしね。

むしろ指定業者しか紹介しないというなら、そこに委託してる大手法人が社員のことを何も考えていない馬鹿会社ってことです。

昔は数社だけそんな感じでしか契約できない法人もありましたが、ここでは社名はあげれないぐらい大きな会社なので気になる方は直接連絡ください。教えます。（笑）

それか紹介しますと言いながらしていないケースですね。

逆囲い込みみたいな状態です。

簡単にまとめると皆さんが想像してる大手法人は社員のことをしっかり考えてるので不動産屋の縛りはしません。

あるのは敷金や礼金の上限、定期借家契約は不可ぐらいですし、会社によっては通勤を考慮してエリアを指定はありますがあってもそのぐらいです。

転勤なれしてる人なら確かに自分も転勤の時はそうだったとはなるのですが、転勤したことがないと想像しかできないので大手法人提携というワードに錯覚してしまうんですよね。
※わかるわかる。

大手法人と提携してるしてない関係なく、ちゃんと募集を委託した管理会社が物件情報を公開さえしてれば変わりはありません。

では大手法人提携をアピールする会社って結局なにしているかというと『社宅代行』です。

なので言いたいことは

こんなに大きな会社からも契約代行を任せてもらってる会社なので安心してください。

です。

今このブログを書きながら思ってるのは、読んでるオーナーはこの業界がわからないから不安だし、だからこそ安心できる入居者がいいわけですよね。

そしてなにより間違えたくないはずなんです。

なのでもう少し頑張って細かく書きますね。

もしあなたが大手法人と提携してると営業されたならその会社にこう聞いてください。


①どこの法人とどんな提携しているか

②提携してると何が私にとってメリットなのか


③管理を任せないと提携社員の紹介はしないのか


この3つの質問でいいと思います。

一つめの質問で結構サラッと嘘つく会社ありますので具体的に聞いてください。

蓋を開けてみたら、ただ仲介で取引したことがあるとか提携なんかまったくしてないケースめちゃくちゃありますし、単純にただの社宅代行の契約だったり。

錯覚させられてるだけなので、メールで詳細を答えてもらうのがいいですね。

2つめは企業から斡旋される指定業者だとあなたにメリットがあるかどうかですが、以前大手法人と提携した経験があるのでその説明がわかりやすいと思います。

その時は地方から来る新入社員を紹介してもらい手数料半額で仲介してました。

上京するのに土地勘もなく家賃をなるべく抑えたい新入社員であれば法人から斡旋した不動産会社なら騙されることもないし、手数料も安くなるからすごくいいですね。

ですので一棟のアパートオーナーや5万〜7万ぐらいの賃料帯の物件オーナーであれば
大手と提携してる不動産会社に管理を任せる優位性はすごくあると思います。

それなら転勤者も同じじゃないかと突っ込まれそうなので念押しでわかりやすくバシッと伝えます。

大手法人の転勤者は全ての費用を会社負担で会社都合で
引っ越しするのに対して新入社員は自腹で自己都合で引っ越します。

なのでまったく違います。

あなたの物件はこの条件にあてはまりますか？

③はそのままで結局自社の顧客を自社の物件にしか紹介しないなんて論外です。
囲い込みしますと自白してるのと変わりません。

そんな会社やめた方がいいです。

しつこく伝えますが、借り手は転勤を言い渡された時点ですでにSUUMO等に張り付いて新居探ししています。
借り手は家族と一緒に過ごす家を不動産屋に丸投げするわけないです。
昔のFAX時代なら不動産屋を頼るのもわかりますが、今はネットで全て自分で調べられますしね。

長々と書きましたが、大手法人契約についてはどこの管理会社に任せるかによっての違いは特段ないです。

心配しなくてはいけないのはしっかりと広告掲載をして囲い込まない会社かどうかをポイントにしてください。

大手法人契約を求めるあなたにとってベストなのは

素早く間違いがないように
あなたの物件の広告掲載をしてくれるかしてくれないかです。

まだ足りないですが、あまりにも長くなると僕も迷子になるのでここら辺で終わらせてもらいます。

もし、もっと聞きたい、ここがわからないなどあればTwitterのDMでもなんでもいいので連絡下さい。

あなたにとってより良い不動産取引ができることを願います。

今回は以上です。

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