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横浜関内と東京青山で不動産会社の代表をしてる田平(たひら)です。
管理手数料0円の不動産管理以外にもリノベーションや売買など不動産に関わる仕事はほぼやってます。
不動産だけに関わらずこのブログでは色々発信していきます！
2024-3-15
成約しないから不動産会社を変更しようとしてるあなたへ本記事は2024年3月15日に作成されました。
最近ブログから自宅の査定依頼を受けることが多くなり、
HPに力を入れるよりブログの方が効果あると実感しています。
ただビジネス関係のブログなら過去も色々書いてきたのでネタは尽きないのですが、不動産に限るとあまりネタがないので頭を悩ませています。
今回は募集を既にしているけど、いまの会社だと成約にならないから
「不動産会社を変更しよう」
としているオーナーに向けた内容になります。
募集物件が周知される仕組み
お客様から不動産会社に募集をさせているが成約にならないから変更したいと相談はよく受けますし、逆もしかりでAFTYだと成約にならないから他社に変更しようかと相談をされることもあります。
オーナーにとっては不動産会社が募集中に何をやっているのかわからない訳だし、成約
にならなければ募集する会社の変更を検討するのは至極真っ当なことです。
ただプロの目線から言わせてもらうと、
ただ成約しないからといって
会社を変更したら成約につながるかといったらそんな簡単ではありません。
まず不動産の仕組みを図も交えて説明しますね。
募集を委託された不動産会社はポータルサイトに物件を掲載します。
ポータルサイトとはSUUMOやアットホームなど、家を探す人達が基本家探しに使うサイトです。
ポータルサイトに掲載することによって部屋探ししている人たちには、あなたの物件が募集されたことが周知されます。
それ以外にも、不動産業者専用サイト（レインズ）などにも掲載するので首都圏で約4.5万社ある不動産会社にもあなたの家が募集されたと周知されます。
何がいいたいかというと、
募集する会社を変更しても周知は変わらないので
ただ成約しないからと会社を変更しても周知は変わらないです。
変更先の見極めポイント
では一度任せたらそのままにするしかないか、というとそんなことはなくて、
その他２つのポイントに着目してから変更を検討することをすすめます。
まず設定として、募集を任せてすぐに変更を検討する人は少ないので、募集初めて2ヶ月ぐらいと想定しますね。
下記２つのポイントで判断してください。
①報告
案内が入っているか、反響はどのくらいあるか適時報告をしてくれているか
②提案
成約に向けて、募集条件の変更などを、感覚ではなく市場調査して提案してくれているか
この2点をやっていない会社であれば管理変更を勧めます。
簡単にいうとほっとかれているなと感じたらですね。
その他にも囲い込みなどもありますが、囲い込みは論外ですので、すぐに管理変更しましょう
不動産の囲い込みについてブログ記事はこちら↓
あくまで弊社での話になりますが、大体この2点のポイントを認知してもらっておらず、不動産会社に不満がつのり相談してくるケースが多いです。
余談ですが、報告も提案も受けていて変更を相談してくる人もいますが、正直それは賃料や募集条件を変更していないケースが多く、それはあなたの問題であって不動産会社の責任ではないと伝えてさよならします。
もうちょっと細かく
まず報告の頻度や質は重要です。
例えば、会社によっては物件掲載している自社HPの閲覧数だけ月に一回送って報告としていますが、これはあまり意味がないと考えます。
意味がない理由としては、各社のHPに掲載している物件を見る人はそんなに多くないですし、閲覧数なども自社サイトであれば操作できるので、嘘の報告も可能です。
「市場調査としては弱い」のです。
広告効果としてなぜ弱いというのかは、ご自身に置き換えるとわかりやすいと思います。
家探す時にどこかの会社のHPを見て物件を探しますか
探しませんよね。
きっとSUUMO等のサイトで調べているはずです。
なので、AFTYでは
ポータルサイト（SUUMO等）の閲覧データと反響数を
週に1回送っています。
2週間に1度でもいいのですが、僕らは細かい方がオーナーも安心できるだろうと思い1週間としています。
提案に関しては報告と連動してくるのですが、そもそもポータルサイトに掲載しているのにも関わらずあなたの物件がクリックされていないのであれば、理由は簡単で掲載写真が足りないなどいくつか理由はありますが、一番は賃料相場がずれている可能性が高いです。
賃料相場を勘違いしたままではいくら不動産会社を変更しても、変わりはありません。
警戒すべき不動産会社
不動産会社は物件を任せてもらうためにあの手この手であなたに営業を仕掛けてきます。
その中で高取りといって本来20万が相場の物件をうちなら28万で成約できるといい、物件を任せてもらう手法を取る会社もあります。
なんでも不動産会社に丸投げではなく、
自身でも必ず近隣の競合物件など見て適正賃料を見極めましょう。
高取りされている人と話をすると、高く貸せると勘違いしているので、言葉は良くないですが真っ当な不動産会社からすれば馬鹿だなと思われているので、馬鹿にはならないようにしましょう。
もっと色々伝えたいことはありますが、物件を一度任せた後に会社を変更するのはストレスもかかりますし、会社によっては変更することを匂わせると、実は内見希望のお客様がいるといい変更をさせないようにする会社もあります。
また募集中にも他の会社から「弊社に預けてくれればお客様がいるので紹介できます」というような案内されて変更を検討する方もいますが、この理由での変更は悪手です。
なぜなら、不動産会社は日本中全ての物件を紹介できるので、
その会社に物件を任せたらお客様を紹介するというのはおかしいのです。
首都圏の物件を募集している不動産会社が大阪や沖縄だろうが僕らが紹介して内見することも可能ですし、逆もしかりで僕らが大阪や沖縄の物件でも紹介はできます。
ただ、沖縄や大阪の物件は物理的に案内できないのでしないってだけです。
実際に弊社の大阪出身の社員は東京から遠隔で実家の売却をしていましたし、できるかできないかでいえばできます。
※僕も福岡の祖母の家の売却を東京からやりますしね。
それました、戻します。
なので、もし本当に紹介できるお客様がいるのであれば、今あなたが任せている不動産会社を通してそのお客様を紹介すればいいだけなのです。
それをしないということはお客様がいるとあなたを騙して物件を任せてもらおうとしているだけです。
実際にそうやって僕らから他社に変更したお客様はいますが、結果的に成約になっていないなんてことはよくあります。
こういったことがあると毎回思うのが、嘘をつかず毎週データを送って広告に関しても差別化をしてやっているけども、所詮不動産会社の営業という目線で信用されないのはなんともいえない感覚になります。
不動産という普段触れにくいサービスを扱っているので、お客様も正解がわからなく不安になる気持ちもわかるのでしょうがないのですが・・・
愚痴おわります。
まとめ
そんなこんなで、もし管理変更を今検討しているのであれば
「報告」と「提案」に着目することを意識して検討してください。
後は変更しないことによって生まれるデメリットはなにかを考えてみるといいですね。
そりの合わない担当者とこの後もずっとやり取りしていくのはデメリットですし、今のまま納得していないのに大事な不動産をそんな会社に任せることもデメリットです。
今このブログを読んでいるのなら何かしら不安や不満があると思います。
一番大事なことは、あなたが納得できているかです。
必ず、あなたの事を真剣に考えて一緒に頑張ってくれる不動産会社はありますので、いい取引ができることを願います。
偉そうなこと言っていますが、我々も完璧ではないですし、お客様からもお叱りを受けることもあります。
足りていないことはたくさんありますが、大事な不動産を預けていただけるお客様を裏切ることはしないように努力を続けていきます。
どんな会社を選べばいいのかは下記の漫画を読んでいただくとわかりやすいかも。
今回は以上です。
横浜関内と東京青山で不動産会社の代表をしてる田平(たひら)です。
管理手数料0円の不動産管理以外にもリノベーションや売買など不動産に関わる仕事はほぼやってます。
不動産だけに関わらずこのブログでは色々発信していきます！
2024-3-15
成約しないから不動産会社を変更しようとしてるあなたへ本記事は2024年3月15日に作成されました。
最近ブログから自宅の査定依頼を受けることが多くなり、HPに力を入れるよりブログの方が効果あると実感しています。
ただビジネス関係のブログなら過去も色々書いてきたのでネタは尽きないのですが、不動産に限るとあまりネタがないので頭を悩ませています。
今回は募集を既にしているけど、いまの会社だと成約にならないから
「不動産会社を変更しよう」
としているオーナーに向けた内容になります。
募集物件が周知される仕組み
お客様から不動産会社に募集をさせているが成約にならないから変更したいと相談はよく受けますし、逆もしかりでAFTYだと成約にならないから他社に変更しようかと相談をされることもあります。
オーナーにとっては不動産会社が募集中に何をやっているのかわからない訳だし、成約にならなければ募集する会社の変更を検討するのは至極真っ当なことです。
ただプロの目線から言わせてもらうと、
ただ成約しないからといって
会社を変更したら成約につながるかといったらそんな簡単ではありません。
まず不動産の仕組みを図も交えて説明しますね。
募集を委託された不動産会社はポータルサイトに物件を掲載します。
ポータルサイトとはSUUMOやアットホームなど、家を探す人達が基本家探しに使うサイトです。
ポータルサイトに掲載することによって部屋探ししている人たちには、あなたの物件が募集されたことが周知されます。
それ以外にも、不動産業者専用サイト（レインズ）などにも掲載するので首都圏で約4.5万社ある不動産会社にもあなたの家が募集されたと周知されます。
何がいいたいかというと、
募集する会社を変更しても周知は変わらないのでただ成約しないからと会社を変更しても周知は変わらないです。
変更先の見極めポイント
では一度任せたらそのままにするしかないか、というとそんなことはなくて、
その他２つのポイントに着目してから変更を検討することをすすめます。
まず設定として、募集を任せてすぐに変更を検討する人は少ないので、募集初めて2ヶ月ぐらいと想定しますね。
下記２つのポイントで判断してください。
①報告
案内が入っているか、反響はどのくらいあるか適時報告をしてくれているか
②提案
成約に向けて、募集条件の変更などを、感覚ではなく市場調査して提案してくれているか
この2点をやっていない会社であれば管理変更を勧めます。
簡単にいうとほっとかれているなと感じたらですね。
その他にも囲い込みなどもありますが、囲い込みは論外ですので、すぐに管理変更しましょう
不動産の囲い込みについてブログ記事はこちら↓
あくまで弊社での話になりますが、大体この2点のポイントを認知してもらっておらず、不動産会社に不満がつのり相談してくるケースが多いです。
余談ですが、報告も提案も受けていて変更を相談してくる人もいますが、正直それは賃料や募集条件を変更していないケースが多く、それはあなたの問題であって不動産会社の責任ではないと伝えてさよならします。
もうちょっと細かく
まず報告の頻度や質は重要です。
例えば、会社によっては物件掲載している自社HPの閲覧数だけ月に一回送って報告としていますが、これはあまり意味がないと考えます。
意味がない理由としては、各社のHPに掲載している物件を見る人はそんなに多くないですし、閲覧数なども自社サイトであれば操作できるので、嘘の報告も可能です。
「市場調査としては弱い」のです。
広告効果としてなぜ弱いというのかは、ご自身に置き換えるとわかりやすいと思います。
家探す時にどこかの会社のHPを見て物件を探しますか
探しませんよね。
きっとSUUMO等のサイトで調べているはずです。
なので、AFTYではポータルサイト（SUUMO等）の閲覧データと反響数を週に1回送っています。
2週間に1度でもいいのですが、僕らは細かい方がオーナーも安心できるだろうと思い1週間としています。
提案に関しては報告と連動してくるのですが、そもそもポータルサイトに掲載しているのにも関わらずあなたの物件がクリックされていないのであれば、理由は簡単で掲載写真が足りないなどいくつか理由はありますが、一番は賃料相場がずれている可能性が高いです。
賃料相場を勘違いしたままではいくら不動産会社を変更しても、変わりはありません。
警戒すべき不動産会社
不動産会社は物件を任せてもらうためにあの手この手であなたに営業を仕掛けてきます。
その中で高取りといって本来20万が相場の物件をうちなら28万で成約できるといい、物件を任せてもらう手法を取る会社もあります。
なんでも不動産会社に丸投げではなく、
自身でも必ず近隣の競合物件など見て適正賃料を見極めましょう。
高取りされている人と話をすると、高く貸せると勘違いしているので、言葉は良くないですが真っ当な不動産会社からすれば馬鹿だなと思われているので、馬鹿にはならないようにしましょう。
もっと色々伝えたいことはありますが、物件を一度任せた後に会社を変更するのはストレスもかかりますし、会社によっては変更することを匂わせると、実は内見希望のお客様がいるといい変更をさせないようにする会社もあります。
また募集中にも他の会社から「弊社に預けてくれればお客様がいるので紹介できます」というような案内されて変更を検討する方もいますが、この理由での変更は悪手です。
なぜなら、不動産会社は日本中全ての物件を紹介できるので、その会社に物件を任せたらお客様を紹介するというのはおかしいのです。
首都圏の物件を募集している不動産会社が大阪や沖縄だろうが僕らが紹介して内見することも可能ですし、逆もしかりで僕らが大阪や沖縄の物件でも紹介はできます。
ただ、沖縄や大阪の物件は物理的に案内できないのでしないってだけです。
実際に弊社の大阪出身の社員は東京から遠隔で実家の売却をしていましたし、できるかできないかでいえばできます。
※僕も福岡の祖母の家の売却を東京からやりますしね。
それました、戻します。
なので、もし本当に紹介できるお客様がいるのであれば、今あなたが任せている不動産会社を通してそのお客様を紹介すればいいだけなのです。
それをしないということはお客様がいるとあなたを騙して物件を任せてもらおうとしているだけです。
実際にそうやって僕らから他社に変更したお客様はいますが、結果的に成約になっていないなんてことはよくあります。
こういったことがあると毎回思うのが、嘘をつかず毎週データを送って広告に関しても差別化をしてやっているけども、所詮不動産会社の営業という目線で信用されないのはなんともいえない感覚になります。
不動産という普段触れにくいサービスを扱っているので、お客様も正解がわからなく不安になる気持ちもわかるのでしょうがないのですが・・・
愚痴おわります。
まとめ
そんなこんなで、もし管理変更を今検討しているのであれば
「報告」と「提案」に着目することを意識して検討してください。
後は変更しないことによって生まれるデメリットはなにかを考えてみるといいですね。
そりの合わない担当者とこの後もずっとやり取りしていくのはデメリットですし、今のまま納得していないのに大事な不動産をそんな会社に任せることもデメリットです。
今このブログを読んでいるのなら何かしら不安や不満があると思います。
一番大事なことは、あなたが納得できているかです。
必ず、あなたの事を真剣に考えて一緒に頑張ってくれる不動産会社はありますので、いい取引ができることを願います。
偉そうなこと言っていますが、我々も完璧ではないですし、お客様からもお叱りを受けることもあります。
足りていないことはたくさんありますが、大事な不動産を預けていただけるお客様を裏切ることはしないように努力を続けていきます。
どんな会社を選べばいいのかは下記の漫画を読んでいただくとわかりやすいかも。
今回は以上です。
