横浜関内と東京青山で不動産会社の代表をしてる田平(たひら)です。
管理手数料0円の不動産管理以外にもリノベーションや売買など不動産に関わる仕事はほぼやってます。
不動産だけに関わらずこのブログでは色々発信していきます！
2023-12-18
完全攻略！海外オーナー向け賃貸管理ガイド
本記事は2023年12月18日に作成されました。
海外に引っ越しする人にとって、日本国内の不動産をどうするかは頭を悩ます問題ですよね。
貸した方がいいのか、売った方がいいのか。はたまたそのまま空き家にしておく方がいいのか。
また海外に行くとなると色々手続きがあって面倒そうだなと思っているかもしれません。
そんな悩みを抱えてる方に少しでも力になれるよう今回は海外居住がきまった、決まりそうという人に向けた内容を書いていきます。
非居住者とは
まず初めに海外に住んでいる人は非居住者といい、どのサイトでも海外オーナーとは記載していなく非居住者と記載されていますので覚えといてください。
売却に関しては手元にお金が必要などプライベートな理由が様々あるのでその人のタイミングでいいと思います。
では、考えなくてはいけないのはなにかというと、ずばり賃貸です。
所有物件の築年数や賃料によってかわりますが、基本非居住者はメリットがあります。
とはいっても税金面だけなんですけど、この税金面がすごくいい。
税金関係は法律が色々あるので、あくまで仮のケースで話すと本来日本にいると不動産所得から30％以上の税金を納めなくてはいけませんが海外にいれば5％だけです。
100万円の不動産所得だとすると
国内だと30万円支払う税金が海外にいるだけで5万円です。
国内居住と海外居住の違いだけで、差額25万円は大きいですよね。
もちろん不動産所得（賃料）によってかわりますが、住民税が10％ぐらいですから最低でも10％以上は変わります。
なので、僕は非居住者には賃貸を勧めることが多いです。
法人契約について
デメリットとしては、非居住者の不動産物件の場合には法人契約が基本できなくなります。
法人契約できない理由は非居住者の物件を法人が契約すると借主である法人が賃料の20.42％税金を納めなくてはいけません。
※前納というらしい。
僕の勝手な解釈では、海外だとちゃんと税金納めてくれるかわからないし、先に税金とっておこう的な感覚なのかなと。
※本気のそうなんじゃない？案件なので、ちゃんとした理由を調べたい人は調べてください。
ここからは20.42％だと細かすぎるので20％で説明しますね。
例えば非居住者オーナーが所有する20万円の家を借りた法人は16万円をオーナーさんに支払って、4万円は銀行などで納税手続きを行わなくてはいけません。
納税をオーナーの代わりに借主の法人がおこないます。
ただ先にも記載したように5％ですむのであれば1万円でいいはずなのに4万円支払ってますが、多く払った分はちゃんと確定申告することによって戻ってきますので安心してください。
20万円のケースだと年間で48万円前納されていますが、本来12万円でいいので確定申告することで36万円戻ってきます。
※税金の話を深堀すると、本題とずれるためやめときます。
ここまではいいですね。
ではなぜ法人契約ができなくなるかというと・・・
オーナーの代わりに税金を収める法人からすると、どう考えても手間がかかります。
非居住者の物件だと毎月わざわざ税金納めなくてはいけないわけですし、非居住者の物件はやめてくれと法人がいうのはわかりますよね。
そんなこんなで、非居住者の物件は基本法人契約はできませんが、これを打開できるのが転貸借です。
転貸借は下記のブログをみてください。
転貸借であれば、納税義務は管理会社に発生するので、借主の法人もめんどくさくないので契約可能となるわけです。
もし、海外転勤がきまったら、まずは転貸借で管理してくれる会社かは、大きな判断基準にしてください。
納税管理人について
また非居住者が賃貸する作業としては、納税管理人の設定を行います。
納税管理人ってなんか大変そうだなと思われるかもしれませんが、国内不動産の固定資産税の案内など代理で受け取る人なので、大したことはありません。
親に頼む方は多いですが、友人や同僚に頼んでる人もいるのであまり深く考えず「海外行ってる間不動産の書類代わりに受け取ってくれない？」ぐらいの感覚でいいと思います。
納税管理人の手続きには税務署に提出する書類はございますが、ペラ紙一枚ですごく簡単な書類ですので手間はありません。
また確定申告も心配だとは思いますが、確定申告は5年遡って申告可能ですので、まとめてやるのでもいいですし、管理をお願いする不動産会社には必ず税理士とのつながりはありますので紹介してもらい一任してしまうとストレスもなくいいと思います。
ここまで読んでいかがですか。
海外にいっても家を貸すのってそんなに大変ではないとわかっていただけたでしょうか。
あとは経験のある管理会社や担当者次第ですね。
最後に、先に述べたように、転勤期間や不動産の状況など様々な条件によって売るか貸すか、空室にしておくかはかわります。
もしわからないことなどあればメールでも電話でも気軽にご連絡ください。
今回は以上です。
横浜関内と東京青山で不動産会社の代表をしてる田平(たひら)です。
管理手数料0円の不動産管理以外にもリノベーションや売買など不動産に関わる仕事はほぼやってます。
不動産だけに関わらずこのブログでは色々発信していきます！
2023-12-18
完全攻略！海外オーナー向け賃貸管理ガイド
本記事は2023年12月18日に作成されました。
海外に引っ越しする人にとって、日本国内の不動産をどうするかは頭を悩ます問題ですよね。
貸した方がいいのか、売った方がいいのか。はたまたそのまま空き家にしておく方がいいのか。
また海外に行くとなると色々手続きがあって面倒そうだなと思っているかもしれません。
そんな悩みを抱えてる方に少しでも力になれるよう今回は海外居住がきまった、決まりそうという人に向けた内容を書いていきます。
非居住者とは
まず初めに海外に住んでいる人は非居住者といい、どのサイトでも海外オーナーとは記載していなく非居住者と記載されていますので覚えといてください。
売却に関しては手元にお金が必要などプライベートな理由が様々あるのでその人のタイミングでいいと思います。
では、考えなくてはいけないのはなにかというと、ずばり賃貸です。
所有物件の築年数や賃料によってかわりますが、基本非居住者はメリットがあります。
とはいっても税金面だけなんですけど、この税金面がすごくいい。
税金関係は法律が色々あるので、あくまで仮のケースで話すと本来日本にいると不動産所得から30％以上の税金を納めなくてはいけませんが海外にいれば5％だけです。
100万円の不動産所得だとすると
国内だと30万円支払う税金が海外にいるだけで5万円です。
国内居住と海外居住の違いだけで、差額25万円は大きいですよね。
もちろん不動産所得（賃料）によってかわりますが、住民税が10％ぐらいですから最低でも10％以上は変わります。
なので、僕は非居住者には賃貸を勧めることが多いです。
法人契約について
デメリットとしては、非居住者の不動産物件の場合には法人契約が基本できなくなります。
法人契約できない理由は非居住者の物件を法人が契約すると借主である法人が賃料の20.42％税金を納めなくてはいけません。
※前納というらしい。
僕の勝手な解釈では、海外だとちゃんと税金納めてくれるかわからないし、先に税金とっておこう的な感覚なのかなと。
※本気のそうなんじゃない？案件なので、ちゃんとした理由を調べたい人は調べてください。
ここからは20.42％だと細かすぎるので20％で説明しますね。
例えば非居住者オーナーが所有する20万円の家を借りた法人は16万円をオーナーさんに支払って、4万円は銀行などで納税手続きを行わなくてはいけません。
納税をオーナーの代わりに借主の法人がおこないます。
ただ先にも記載したように5％ですむのであれば1万円でいいはずなのに4万円支払ってますが、多く払った分はちゃんと確定申告することによって戻ってきますので安心してください。
20万円のケースだと年間で48万円前納されていますが、本来12万円でいいので確定申告することで36万円戻ってきます。
※税金の話を深堀すると、本題とずれるためやめときます。
ここまではいいですね。
ではなぜ法人契約ができなくなるかというと・・・
オーナーの代わりに税金を収める法人からすると、どう考えても手間がかかります。
非居住者の物件だと毎月わざわざ税金納めなくてはいけないわけですし、非居住者の物件はやめてくれと法人がいうのはわかりますよね。
そんなこんなで、非居住者の物件は基本法人契約はできませんが、これを打開できるのが転貸借です。
転貸借は下記のブログをみてください。
転貸借であれば、納税義務は管理会社に発生するので、借主の法人もめんどくさくないので契約可能となるわけです。
もし、海外転勤がきまったら、まずは転貸借で管理してくれる会社かは、大きな判断基準にしてください。
納税管理人について
また非居住者が賃貸する作業としては、納税管理人の設定を行います。
納税管理人ってなんか大変そうだなと思われるかもしれませんが、国内不動産の固定資産税の案内など代理で受け取る人なので、大したことはありません。
親に頼む方は多いですが、友人や同僚に頼んでる人もいるのであまり深く考えず「海外行ってる間不動産の書類代わりに受け取ってくれない？」ぐらいの感覚でいいと思います。
納税管理人の手続きには税務署に提出する書類はございますが、ペラ紙一枚ですごく簡単な書類ですので手間はありません。
また確定申告も心配だとは思いますが、確定申告は5年遡って申告可能ですので、まとめてやるのでもいいですし、管理をお願いする不動産会社には必ず税理士とのつながりはありますので紹介してもらい一任してしまうとストレスもなくいいと思います。
ここまで読んでいかがですか。
海外にいっても家を貸すのってそんなに大変ではないとわかっていただけたでしょうか。
あとは経験のある管理会社や担当者次第ですね。
最後に、先に述べたように、転勤期間や不動産の状況など様々な条件によって売るか貸すか、空室にしておくかはかわります。
もしわからないことなどあればメールでも電話でも気軽にご連絡ください。
今回は以上です。
