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横浜関内と東京青山で不動産会社の代表をしてる田平(たひら)です。
管理手数料0円の不動産管理以外にもリノベーションや売買など不動産に関わる仕事はほぼやってます。
不動産だけに関わらずこのブログでは色々発信していきます！
2023-10-7
ほとんどの人が勘違いしている！？内見までの流れを解説！
本記事は2023年10月7日に作成されました。
初めて貸出をするオーナーはもちろん、
不動産投資など貸し出した経験のあるオーナーでも勘違いしていることが多い、
内見までの流れをテーマについて書いていきます。
内見に関すること、その他お悩みも随時ご相談を受け付けております。
まず募集を出して成約までの流れは募集→内見→申込み→契約の流れになります。
この流れです。
※賃貸中とか海外に住んでて内見ができずに内見を飛ばして申込みになるケースもあります。
管理会社がやることは主に①募集と④契約です。
②内見と③申込みは仲介会社が行います。
厳密にいうと管理会社が仲介の立場で②と③もやることはありますが、ここではわかりやすくきっちり分けときます。
ここから本題の内見に関してです。
②の内見までのパターンは全部で3パターンしかありません。
１：スーモやアットホームなどで掲載されている物件の問い合わせをして内見。
２：スーモやアットホームなどで見て気になった物件を仲介会社に伝えて内見。
３：仲介会社からお勧めされて内見。
以上の3パターンです。
詳しくいきます。
１：スーモやアットホームなどをみて物件の問い合わせをして内見。
これは単純にスーモなどで条件に合った物件があったら問い合わせをしてそのまま内見する流れです。
２：スーモやアットホームなどで気になった物件を仲介会社に伝えて内見。
１の流れで直接問い合わせをせず、自分の知っている不動産会社に内見できるか確認してその仲介を通して内見する。
過去に他の物件を内見をしていて、その時案内してくれた不動産会社の担当に相談して内見するパターンです。
３：仲介会社からお勧めされて内見。
これは１、２のパターンから派生する内見方法です。
１で問い合わせした時に不動産会社から問い合わせした物件以外も提案され一緒に内見するパターンや以前内見した物件で条件があわなくてフォローされている状態で不動産会社から提案されるパターンです。
この3パターンの内一番内見が多いのは
２の「スーモやアットホームなどで気になった物件を仲介会社に伝えて内見」
３の「仲介会社からお勧めされて内見」です。
意外に思うかもしれませんが、実際問い合わせした希望物件の現地にいくとイメージが違かったりなど、結局は不動産会社に提案された物件で申込みになる人の方が多かったりします。
なぜそのようになるのかというと、仲介会社の視点で考えるとわかりやすいのですが、仲介はどの物件でも申込みしてもらって成約になればいいんです。
そんな中で素人が募集広告だけで判断してこの物件よさそうだから内見したいといっても確度は低いんです。
ここで仲介はヒアリングに入ります。
・引っ越しの理由
・他の物件は内見しているか
・内見しているならその物件の何がだめで申し込まなかったのか
・土地勘はあるか
などなど。
ファミリータイプだと学校までの距離や買い物の利便性などかなり重要な項目に入ります。
※ワンルームは知らん
ヒアリングしていくと、この人はもっと条件を広げたらいい物件があるというケースもあるし、そもそも問い合わせの物件では決まらない可能性も見えてくるわけです。
そうなると、仲介としては希望物件以外にも物件資料をおくって提案するわけですよね。
少しエリアは違うけども、ここなら駅までの距離は少し離れるが、会社までは近くなるので通勤時間は短縮できますよ。とかです。
これが仲介の仕事です。
経験談ですが、僕が一都三県を仲介をメインにしていた時は問い合わせもらった物件で決まることは０でした。
転勤者をメインでやっていたというのもありますが、土地勘もあまりなく、同僚やネットやら少ない情報からエリアを絞っているのでヒアリングしていくうちに全然エリアなど変わってくるんですよね。
例えば渋谷に通勤しやすいようにと田園都市線や東横線沿線に絞っていたお客様には、朝の田園都市線は地獄だと伝えて、東横線だと駅にもよるが道も狭くガヤガヤしていることなどもちゃんと教える。
※田園都市線は僕の地元なので悪口ではない。東急ラブ
であれば東戸塚も電車の時間は10分ぐらいしか変わらないし区画整理もされているので街並みも綺麗なので候補にいれてもいいんじゃないかみたいな。
もっと細かな例でいえば、どんな街並みが好きか聞くと繁華街ではなく閑静な住宅街がいいといってるのに問い合わせもらったのは繁華街とか。
あとは駅までの距離を10分以内で検索してて12分の物件が候補から外れている人もおおかったですね。
不動産表記は1分80ｍ計算なので81ｍでも2分に増えます。
10分なら800m以内ですが、881mでも12分表記になるということです。
そのぐらい許容範囲ですよね。
しかも帰路の街並みも重要で、なにもない道を歩くのと、商店街などのにぎやかな道を歩いて帰るのでは体感時間が全く違います。
こんな感じで相手の要望をしっかり汲み取ったうえで可能性を広げる提案をするのは仲介の大事な仕事の一つです。
ここまで読んだらわかると思いますが仲介会社からの斡旋が一番内見は多いです。
管理会社の立場関係なく伝えると。
物件は募集に出せば100％お客様には届きます。
結果的にどこの管理会社に任せても、周知に関しては左程変わりがないのが実情です。
ではどこで差が出るのかというと、費用面と内見までの誘導の動線が構築されているかいないか。だけです。
会社によっては大手法人契約に強いやら提携企業があるやら、あの手この手で錯覚させてきますがそんなところは気にしなくていいです。
なぜならお客様を内見に連れてくるのはほとんど仲介会社なのだから。
実際仲介メインでやっていた時は僕のお客様は大手法人契約だけでしたし。
なのでオーナーに知っておいてほしいのは、仲介会社に向けて募集広告をしっかりやってくれる会社であれば心配しなくていいです。
詳細やご質問がありましたら、ご遠慮なくお問い合わせください。
注意点は仲介会社に紹介しない管理会社です。
これは囲い込みといい、手数料をオーナーと借主両方からもらうためのやり方です。
誰でも知っている不動産会社も普通に囲い込みはやっているので注意してください。
この囲い込みをされているかどうかの判断の一つにレインズという不動産業者専用のサイトから登録証明書を出してもらう方法もありますが、発行した後すぐに掲載するのをやめることができるので確実判定はできません。
確実に囲い込みされているか確認するには、
管理を依頼していない不動産会社に自分の物件を紹介しているか聞くことです。
これで紹介できないとなると囲い込んでます。
もし、今募集していて囲い込みされているか知りたいけど不動産会社に聞く勇気がないという人もいるとおもうので、そんな方はお気軽に僕に連絡してください。
覆面調査ぐらい簡単にできますので。
今回は以上です。
横浜関内と東京青山で不動産会社の代表をしてる田平(たひら)です。管理手数料0円の不動産管理以外にもリノベーションや売買など不動産に関わる仕事はほぼやってます。不動産だけに関わらずこのブログでは色々発信していきます！
2023-10-7
ほとんどの人が勘違いしている！？内見までの流れを解説！
本記事は2023年10月7日に作成されました。
初めて貸出をするオーナーはもちろん、不動産投資など貸し出した経験のあるオーナーでも勘違いしていることが多い、内見までの流れをテーマについて書いていきます。
内見に関すること、その他お悩みも随時ご相談を受け付けております。
まず募集を出して成約までの流れは募集→内見→申込み→契約の流れになります。
この流れです。
※賃貸中とか海外に住んでて内見ができずに内見を飛ばして申込みになるケースもあります。
管理会社がやることは主に①募集と④契約です。
②内見と③申込みは仲介会社が行います。
厳密にいうと管理会社が仲介の立場で②と③もやることはありますが、ここではわかりやすくきっちり分けときます。
ここから本題の内見に関してです。
②の内見までのパターンは全部で3パターンしかありません。
１：スーモやアットホームなどで掲載されている物件の問い合わせをして内見。
２：スーモやアットホームなどで見て気になった物件を仲介会社に伝えて内見。
３：仲介会社からお勧めされて内見。
以上の3パターンです。
詳しくいきます。
１：スーモやアットホームなどをみて物件の問い合わせをして内見。
これは単純にスーモなどで条件に合った物件があったら問い合わせをしてそのまま内見する流れです。
２：スーモやアットホームなどで気になった物件を仲介会社に伝えて内見。
１の流れで直接問い合わせをせず、自分の知っている不動産会社に内見できるか確認してその仲介を通して内見する。
過去に他の物件を内見をしていて、その時案内してくれた不動産会社の担当に相談して内見するパターンです。
３：仲介会社からお勧めされて内見。
これは１、２のパターンから派生する内見方法です。
１で問い合わせした時に不動産会社から問い合わせした物件以外も提案され一緒に内見するパターンや以前内見した物件で条件があわなくてフォローされている状態で不動産会社から提案されるパターンです。
この3パターンの内一番内見が多いのは
２の「スーモやアットホームなどで気になった物件を仲介会社に伝えて内見」
３の「仲介会社からお勧めされて内見」です。
意外に思うかもしれませんが、実際問い合わせした希望物件の現地にいくとイメージが違かったりなど、結局は不動産会社に提案された物件で申込みになる人の方が多かったりします。
なぜそのようになるのかというと、仲介会社の視点で考えるとわかりやすいのですが、仲介はどの物件でも申込みしてもらって成約になればいいんです。
そんな中で素人が募集広告だけで判断してこの物件よさそうだから内見したいといっても確度は低いんです。
ここで仲介はヒアリングに入ります。
・引っ越しの理由
・他の物件は内見しているか
・内見しているならその物件の何がだめで申し込まなかったのか
・土地勘はあるか
などなど。
ファミリータイプだと学校までの距離や買い物の利便性などかなり重要な項目に入ります。
※ワンルームは知らん
ヒアリングしていくと、この人はもっと条件を広げたらいい物件があるというケースもあるし、そもそも問い合わせの物件では決まらない可能性も見えてくるわけです。
そうなると、仲介としては希望物件以外にも物件資料をおくって提案するわけですよね。
少しエリアは違うけども、ここなら駅までの距離は少し離れるが、会社までは近くなるので通勤時間は短縮できますよ。とかです。
これが仲介の仕事です。
経験談ですが、僕が一都三県を仲介をメインにしていた時は問い合わせもらった物件で決まることは０でした。
転勤者をメインでやっていたというのもありますが、土地勘もあまりなく、同僚やネットやら少ない情報からエリアを絞っているのでヒアリングしていくうちに全然エリアなど変わってくるんですよね。
例えば渋谷に通勤しやすいようにと田園都市線や東横線沿線に絞っていたお客様には、朝の田園都市線は地獄だと伝えて、東横線だと駅にもよるが道も狭くガヤガヤしていることなどもちゃんと教える。
※田園都市線は僕の地元なので悪口ではない。東急ラブ
であれば東戸塚も電車の時間は10分ぐらいしか変わらないし区画整理もされているので街並みも綺麗なので候補にいれてもいいんじゃないかみたいな。
もっと細かな例でいえば、どんな街並みが好きか聞くと繁華街ではなく閑静な住宅街がいいといってるのに問い合わせもらったのは繁華街とか。
あとは駅までの距離を10分以内で検索してて12分の物件が候補から外れている人もおおかったですね。
不動産表記は1分80ｍ計算なので81ｍでも2分に増えます。
10分なら800m以内ですが、881mでも12分表記になるということです。
そのぐらい許容範囲ですよね。
しかも帰路の街並みも重要で、なにもない道を歩くのと、商店街などのにぎやかな道を歩いて帰るのでは体感時間が全く違います。
こんな感じで相手の要望をしっかり汲み取ったうえで可能性を広げる提案をするのは仲介の大事な仕事の一つです。
ここまで読んだらわかると思いますが仲介会社からの斡旋が一番内見は多いです。
管理会社の立場関係なく伝えると。
物件は募集に出せば100％お客様には届きます。
結果的にどこの管理会社に任せても、周知に関しては左程変わりがないのが実情です。
ではどこで差が出るのかというと、費用面と内見までの誘導の動線が構築されているかいないか。だけです。
会社によっては大手法人契約に強いやら提携企業があるやら、あの手この手で錯覚させてきますがそんなところは気にしなくていいです。
なぜならお客様を内見に連れてくるのはほとんど仲介会社なのだから。
実際仲介メインでやっていた時は僕のお客様は大手法人契約だけでしたし。
なのでオーナーに知っておいてほしいのは、仲介会社に向けて募集広告をしっかりやってくれる会社であれば心配しなくていいです。
詳細やご質問がありましたら、ご遠慮なくお問い合わせください。
注意点は仲介会社に紹介しない管理会社です。
これは囲い込みといい、手数料をオーナーと借主両方からもらうためのやり方です。
誰でも知っている不動産会社も普通に囲い込みはやっているので注意してください。
この囲い込みをされているかどうかの判断の一つにレインズという不動産業者専用のサイトから登録証明書を出してもらう方法もありますが、発行した後すぐに掲載するのをやめることができるので確実判定はできません。
確実に囲い込みされているか確認するには、
管理を依頼していない不動産会社に自分の物件を紹介しているか聞くことです。
これで紹介できないとなると囲い込んでます。
もし、今募集していて囲い込みされているか知りたいけど不動産会社に聞く勇気がないという人もいるとおもうので、そんな方はお気軽に僕に連絡してください。覆面調査ぐらい簡単にできますので。
今回は以上です。
