HOME＞代表ブログ＞なぜ仲介から管理に軸足を移動したのかをさらけだします。
横浜関内と東京青山で不動産会社の代表をしてる田平(たひら)です。
管理手数料0円の不動産管理以外にもリノベーションや売買など不動産に関わる仕事はほぼやってます。
不動産だけに関わらずこのブログでは色々発信していきます！
2023-04-20
なぜ仲介から管理に軸足を移動したのかをさらけだします。
本記事は2023年4月9日に作成されました。
今回はなぜ僕が不動産管理を仕事として始めたのかを書いていきます。
多回結構長くなると思いますが、できる限り丁寧に僕の事とAFTYがどんな会社を目指しているかも併せて書いていきます。
まず僕の不動産業界の経歴を簡単に…
不動産業界に入って12年になりますが、業界に入ったきっかけは友人がやっている不動産会社を盛り上げるために入社しました。
この時代は客付けメインの不動産会社でブラックだったので朝7時には出社して23時過ぎまでは休みなく毎日仕事してました。
23時の理由はレインズや不動産業者サイトが閲覧できなくなるからだけです。
別に強制ではなく成果を出すには人より多く稼働しなくては成果はでないと思っていたので好きでやっていました。
入社して2ヶ月で繁忙期に入り、1月〜3月の3ヶ月間で1,000万の売上を出しました。
この数字は業界にいればわかりますが、神奈川の客付け仲介としてはまぁまぁやるじゃんって数字です。
5ヶ月やってみて客付け仲介としてはビジネスの限界があると感じました。
※ここの切り替えは自信あり
そこから鹿児島の知り合いの不動産会社に3ヶ月間研修にいき、売買のやり方を覚え、その派生から転勤者の物件を預かる管理業界に参入していきました。因みにどうでもいい情報として研修中は鹿児島市内の加治屋町というところに住んでました。
５カ月の客付け仲介で経験したこと
右も左もわからない状態でとりあえず目の前のお客様のためにとやっていたので、物件の管理会社にはミスをして怒られたことも助けてもらったことも多々ありましたが、数多く物件仲介していく中で強く感じていたのは、なぜ管理会社はオーナーに交渉するのを面倒くさがったりするのだろうと思っていました。
実際にあったケースとして、50代のご夫婦で病院を経営してるお客様から「寝たきりで高齢のワンちゃんを飼っているが、今の住まいは戸建てで陽当たりがあまりよくないので最後は陽当たりの良いマンションで過ごさせてあげたい」という理由でした。
自宅には常に妻がいるので留守番させることもないですし、そもそも高齢なので室内を汚したり壊すこともない、あわせて敷金、礼金も追加していいのでオーナーに交渉してほしいと依頼を受けたことがあります。ペット飼育に関して分譲タイプのマンションの場合、マンション自体でペット不可の規約があるマンションと、マンションではペット飼育できるがオーナーがペット飼育はしないでほしいというケースです。
今回のケースはオーナーがペットNGにしている物件でした。
なので、管理会社に問い合わせしてお客様の事情を管理会社に説明してオーナーに交渉してほしいと依頼しても窓口で交渉すらしてもらえず断られてしまいました。
こういった事が往々にして起きていました。
管理会社も数多く物件を管理していて物件ごとにオーナーに都度確認するのは手間なので決まった条件で貸し出すのはビジネスの観点でいえばしょうがないことです。そして管理を受託する営業と募集して窓口になる営業が異なるので尚更理解できます。
ただあなたがオーナーならこのような入居希望のお客様だったらどうですか？相談されたくないですか？
オーナーにとってメリットの可能性もあるのに、単純にベルトコンベアのように物件をさばいているからだとその時は感じていました。
そこで
オーナーにも入居者様にも仲介会社にも誰もが納得できる取引ができる三方よしの管理会社をつくろうという想いで参入しました。
僕の中で物件はオーナーにとって命の次に大事なモノだと思っています。
購入するのにその家での未来もいっぱい想い描いていたはずです。
そして住んでた時にも思い出がたくさんあるはずです。
お金だけでなくそういった未来を描いた物件に関して管理会社はもっと寄り添ったサービスは必要だと思いましたし、大手が牛耳ってる管理業界を壊せたらそれはそれでかっこいいなと。
因みに投資家が購入した物件は商品として目線が変わるだけで資産運用としてしっかりプロの目線で対応を心掛けていますのでちゃんと寄り添いますよ。ただ商品としての目線はおのずと強くなりオーナーも想い入れは左程ないですよね。
あとオーナーを裏切る行為は絶対にしたくないので従来の管理会社はオープンにしてない管理手数料などのかかる費用は全てHPに掲載してオープンにしました。
因みにその時のプランは管理手数料4％、設備保証は賃料の半額、4％のうち1％は原状回復費用の積立金という内容です。
※この時代では画期的で、プランだけでいえば最強でした。
なぜプランを掲載するのがオーナーを裏切らないとなるのか
おもしろいことに管理会社のHPをみると管理内容は書いていますが、肝心の費用が書いていない会社がほとんどです。
なぜ書かないか予想すると、一つ上げられるのはお客様によって費用がかわるからです。
管理費用やその他サービス費用など掲載されているのは提案をするパンフレットだけになります。
そしてそのパンフレットに赤文字で修正をいれてサービス内容をオーナーや物件によって変えているからです。
以前のブログでも書きましたがあらためて説明します。
昔は管理手数料が毎月8%とかの時代がありました。今では大体5%前後です。
※管理手数料の％は毎月の賃料に対してです。
管理手数料がかかるのは管理会社の生命線ですし別にいいのですが、問題はお客さんを裏切ってる建て付けになっていることです。
田中さん（仮）というオーナーが20万円の物件を5年前から管理をA社に依頼して毎月賃料の5%の手数料を払ってるとします。
毎月1万の手数料を支払ってるので5年間で60万は払ってることになります。
ここまでは別に問題ないですね。
今度は新規の山田さん（仮）に管理プランを提案しても近年競合とサービスの差別化ができないので管理を任せてもらえなくなります。
「他社は３%だったよ」とか「こんなサービスも付いてたよ」みたいな。
なので元々5%の管理手数料を特別に無料でやりますと管理したい物件によって管理手数料が変動しているわけです。
それならと山田さんは大喜びしてA社にまかせるとなるわけです。
これって田中さんは5年も前からA社に任してるのになにも恩恵をうけてない状況になります。
本来恩恵をうけるべき田中さんではなく山田さんがうけてしまってるというあべこべな世界です。
この時点で田中さんは裏切られているし、もちろん山田さんだって今後裏切られる予備軍に入ってるのに。
そして一番のポイントはなのは田中さんも山田さんもサービスは全く一緒ということ。
『今回だけ特別に』
新規顧客にこの魔法の言葉を使うためにはサービス費用をHPなどにオープンにすることはできないわけです。
オープンにしてしまうと昔から管理手数料をバカ真面目に支払っている既存顧客からは、なんで俺たちはサービス費用かかっているんだと、同じように安くしろといわれるのは想像に容易いです。
僕らもバカではないので色々競合のサービスを調査していますが、カタログでは物件掲載写真撮影費用として1.5万円やら退去立ち合い費用で3万円やら書いていて、そこはサービスで割引しますと赤ペンで線を引いて特別感を演出しています。
※これ10年は少なくとも変わらずやっていますね。
競合との勝負もあるので演出でやるのは全然いいと思うのですが、他社と比較もせずその会社を信用して任せてしまった人はどうなんでしょう？
もしかしたら写真撮影費用1.5万円とか退去立ち合い費用の3万円払っているんじゃないでしょうか？
僕の中で「今回だけ割引します」は今まで信頼して任せてくれたオーナーに対する裏切りです。
因みに以前は管理費用を掲載していたけど、今では消している会社もあります。
そういった会社は話にならないですね。
これが信用した人がバカをみて、ガタガタうるさい人が得をする世界です。
この世界を壊したいだけです。
以前の会社では管理手数料4％、設備保証は賃料の半額、4％のうち1％は原状回復費用の積立金のプランは社長と二人で試行錯誤しながらつくりあげていきました。初めは自分達で作ったつたないA4の資料4枚だけで大手と戦い、部下にまかせたのですが結果約8年は同じ内容でやっていました。
もちろんそんなに甘い世界ではないので後発の業者はもっと安かったり、大手も同等の費用にあわせてきたりしていたので、そうなると、以前に比べ管理を任せてもらうことも難しくなりました。
そこでサービスをつけて他社との差別化を図るべく、インテリアメーカーと提携する動きを取り始めました。
初めて交渉したインテリアメーカーには全く相手にされず雑な扱いをうけて悔しい思いをしたのを今でも鮮明に覚えています。
どこか大きなインテリアメーカーと提携すれば他のメーカーも安心してくれるとおもい、カッシーナに交渉もしました。
カッシーナは仕組上できないとのことでしたが、カッシーナと組んでいたB＆Bイタリアに相談すると想いに共感いただき商品を扱わせていただくことに。
これを皮切りにクラッシュゲート、ジャーナルスタンダート、マスターウォール、アルフレックスなど次々提携を結んでいきました。
そしてそれに付随してクリエイターの雇用に力をいれデザイン性での差別化も同時進行でおこなっていきました。
上記は誰かにやらせたのではなくすべて自分で交渉して採用もやってました。
それでもまだ足りないと思っていたので最終的にキャッシュポイントを変更して、
管理手数料0円
にしようと提案していました。
※これも数年前のブログにも書いてます。
ただ以前は管理手数料にキャッシュポイントがあったのでいきなり0円は難しい。
なので既存のオーナーに関しては2万～3万支払ってくれれば今後は0円にしますみたいな提案をしたいと。
数百人のオーナーとつながりをもっているし、インテリアも販売できる、リノベーションも自分達でできるようになっていたので10年前とは違い管理手数料がなくても絶対いけると踏んでました。
ただ以前の会社では管理手数料0円は実現できませんでした。
ここからAFTYとして再始動していく流れになります。
※ここはもっと深い話になるのでまたいつか書きます。
まとめ
この世界を壊すには、圧倒的な賃貸管理サービスと提供するサービスの平等性が必要です。
僕らのプランは全てHPにも書いてあるのですがあらためてここでも伝えます。
AFTYでかかる物件管理する費用は下記になります。
マンション１３万円（税抜き）
※設備保証１０万含む
戸建て１５万円（税抜き）
※設備保証１０万含む
定期借家の場合プラス５万（税抜き）
毎月の管理手数料０円
月々の家賃送金事務手数料５００円（税抜き）
以上です。
初めはハウスクリーニング費用などは掛かりますが、それ以外一切頂きません。
一番の課題はこのプランを説明すると、今度は安いから怪しいといわれる。
しょうがないです。実績は全て以前の会社に渡してきたので、また1から積み上げることからはじめます。
圧倒的なサービスを提供するには、管理サービスではないキャッシュポイントを創造しなくてはいけません。
オーナー同士がつながれるコミュニティ構築やリノベーションや不動産売買、人材紹介、アート作品などなど
狙い通りにいってるビジネスもあれば課題ももちろんたくさんありますが、今のところ問題ないでしょう。
以前の会社から僕の想いに共感した半数以上のメンバーが一緒にやりたいとついてきてくれてるし。
地道に一人一人丁寧にどぶ板営業で伝え続けていくだけです。
大丈夫。一度経験してるし同じことをもっと速度を上げてやるだけ。
歩みは遅くなりましたが必ずAFTYのビジョン
『日本中のココロを揺らす』
を実現します。
横浜関内と東京青山で不動産会社の代表をしてる田平(たひら)です。
管理手数料0円の不動産管理以外にもリノベーションや売買など不動産に関わる仕事はほぼやってます。
不動産だけに関わらずこのブログでは色々発信していきます！
2023-04-20
なぜ仲介から管理に軸足を移動したのかをさらけだします。
本記事は2023年4月9日に作成されました。
今回はなぜ僕が不動産管理を仕事として始めたのかを書いていきます。
多回結構長くなると思いますが、できる限り丁寧に僕の事とAFTYがどんな会社を目指しているかも併せて書いていきます。
まず僕の不動産業界の経歴を簡単に…
不動産業界に入って12年になりますが、業界に入ったきっかけは友人がやっている不動産会社を盛り上げるために入社しました。
この時代は客付けメインの不動産会社でブラックだったので朝7時には出社して23時過ぎまでは休みなく毎日仕事してました。
23時の理由はレインズや不動産業者サイトが閲覧できなくなるからだけです。
別に強制ではなく成果を出すには人より多く稼働しなくては成果はでないと思っていたので好きでやっていました。
入社して2ヶ月で繁忙期に入り、1月〜3月の3ヶ月間で1,000万の売上を出しました。
この数字は業界にいればわかりますが、神奈川の客付け仲介としてはまぁまぁやるじゃんって数字です。
5ヶ月やってみて客付け仲介としてはビジネスの限界があると感じました。
※ここの切り替えは自信あり
そこから鹿児島の知り合いの不動産会社に3ヶ月間研修にいき、売買のやり方を覚え、その派生から転勤者の物件を預かる管理業界に参入していきました。因みにどうでもいい情報として研修中は鹿児島市内の加治屋町というところに住んでました。
５カ月の客付け仲介で経験したこと
右も左もわからない状態でとりあえず目の前のお客様のためにとやっていたので、物件の管理会社にはミスをして怒られたことも助けてもらったことも多々ありましたが、数多く物件仲介していく中で強く感じていたのは、なぜ管理会社はオーナーに交渉するのを面倒くさがったりするのだろうと思っていました。
実際にあったケースとして、50代のご夫婦で病院を経営してるお客様から「寝たきりで高齢のワンちゃんを飼っているが、今の住まいは戸建てで陽当たりがあまりよくないので最後は陽当たりの良いマンションで過ごさせてあげたい」という理由でした。
自宅には常に妻がいるので留守番させることもないですし、そもそも高齢なので室内を汚したり壊すこともない、あわせて敷金、礼金も追加していいのでオーナーに交渉してほしいと依頼を受けたことがあります。ペット飼育に関して分譲タイプのマンションの場合、マンション自体でペット不可の規約があるマンションと、マンションではペット飼育できるがオーナーがペット飼育はしないでほしいというケースです。
今回のケースはオーナーがペットNGにしている物件でした。
なので、管理会社に問い合わせしてお客様の事情を管理会社に説明してオーナーに交渉してほしいと依頼しても窓口で交渉すらしてもらえず断られてしまいました。
こういった事が往々にして起きていました。
管理会社も数多く物件を管理していて物件ごとにオーナーに都度確認するのは手間なので決まった条件で貸し出すのはビジネスの観点でいえばしょうがないことです。そして管理を受託する営業と募集して窓口になる営業が異なるので尚更理解できます。
ただあなたがオーナーならこのような入居希望のお客様だったらどうですか？相談されたくないですか？
オーナーにとってメリットの可能性もあるのに、単純にベルトコンベアのように物件をさばいているからだとその時は感じていました。
そこで
オーナーにも入居者様にも仲介会社にも誰もが納得できる取引ができる三方よしの管理会社をつくろうという想いで参入しました。
僕の中で物件はオーナーにとって命の次に大事なモノだと思っています。
購入するのにその家での未来もいっぱい想い描いていたはずです。
そして住んでた時にも思い出がたくさんあるはずです。
お金だけでなくそういった未来を描いた物件に関して管理会社はもっと寄り添ったサービスは必要だと思いましたし、大手が牛耳ってる管理業界を壊せたらそれはそれでかっこいいなと。
因みに投資家が購入した物件は商品として目線が変わるだけで資産運用としてしっかりプロの目線で対応を心掛けていますのでちゃんと寄り添いますよ。ただ商品としての目線はおのずと強くなりオーナーも想い入れは左程ないですよね。
あとオーナーを裏切る行為は絶対にしたくないので従来の管理会社はオープンにしてない管理手数料などのかかる費用は全てHPに掲載してオープンにしました。
因みにその時のプランは管理手数料4％、設備保証は賃料の半額、4％のうち1％は原状回復費用の積立金という内容です。
※この時代では画期的で、プランだけでいえば最強でした。
なぜプランを掲載するのがオーナーを裏切らないとなるのか
おもしろいことに管理会社のHPをみると管理内容は書いていますが、肝心の費用が書いていない会社がほとんどです。
なぜ書かないか予想すると、一つ上げられるのはお客様によって費用がかわるからです。
管理費用やその他サービス費用など掲載されているのは提案をするパンフレットだけになります。
そしてそのパンフレットに赤文字で修正をいれてサービス内容をオーナーや物件によって変えているからです。
以前のブログでも書きましたがあらためて説明します。
昔は管理手数料が毎月8%とかの時代がありました。今では大体5%前後です。
※管理手数料の％は毎月の賃料に対してです。
管理手数料がかかるのは管理会社の生命線ですし別にいいのですが、問題はお客さんを裏切ってる建て付けになっていることです。
田中さん（仮）というオーナーが20万円の物件を5年前から管理をA社に依頼して毎月賃料の5%の手数料を払ってるとします。
毎月1万の手数料を支払ってるので5年間で60万は払ってることになります。
ここまでは別に問題ないですね。
今度は新規の山田さん（仮）に管理プランを提案しても近年競合とサービスの差別化ができないので管理を任せてもらえなくなります。
「他社は３%だったよ」とか「こんなサービスも付いてたよ」みたいな。
なので元々5%の管理手数料を特別に無料でやりますと管理したい物件によって管理手数料が変動しているわけです。
それならと山田さんは大喜びしてA社にまかせるとなるわけです。
これって田中さんは5年も前からA社に任してるのになにも恩恵をうけてない状況になります。
本来恩恵をうけるべき田中さんではなく山田さんがうけてしまってるというあべこべな世界です。
この時点で田中さんは裏切られているし、もちろん山田さんだって今後裏切られる予備軍に入ってるのに。
そして一番のポイントはなのは田中さんも山田さんもサービスは全く一緒ということ。
『今回だけ特別に』
新規顧客にこの魔法の言葉を使うためにはサービス費用をHPなどにオープンにすることはできないわけです。
オープンにしてしまうと昔から管理手数料をバカ真面目に支払っている既存顧客からは、なんで俺たちはサービス費用かかっているんだと、同じように安くしろといわれるのは想像に容易いです。
僕らもバカではないので色々競合のサービスを調査していますが、カタログでは物件掲載写真撮影費用として1.5万円やら退去立ち合い費用で3万円やら書いていて、そこはサービスで割引しますと赤ペンで線を引いて特別感を演出しています。
※これ10年は少なくとも変わらずやっていますね。
競合との勝負もあるので演出でやるのは全然いいと思うのですが、他社と比較もせずその会社を信用して任せてしまった人はどうなんでしょう？
もしかしたら写真撮影費用1.5万円とか退去立ち合い費用の3万円払っているんじゃないでしょうか？
僕の中で「今回だけ割引します」は今まで信頼して任せてくれたオーナーに対する裏切りです。
因みに以前は管理費用を掲載していたけど、今では消している会社もあります。
そういった会社は話にならないですね。
これが信用した人がバカをみて、ガタガタうるさい人が得をする世界です。
この世界を壊したいだけです。
以前の会社では管理手数料4％、設備保証は賃料の半額、4％のうち1％は原状回復費用の積立金のプランは社長と二人で試行錯誤しながらつくりあげていきました。初めは自分達で作ったつたないA4の資料4枚だけで大手と戦い、部下にまかせたのですが結果約8年は同じ内容でやっていました。
もちろんそんなに甘い世界ではないので後発の業者はもっと安かったり、大手も同等の費用にあわせてきたりしていたので、そうなると、以前に比べ管理を任せてもらうことも難しくなりました。
そこでサービスをつけて他社との差別化を図るべく、インテリアメーカーと提携する動きを取り始めました。
初めて交渉したインテリアメーカーには全く相手にされず雑な扱いをうけて悔しい思いをしたのを今でも鮮明に覚えています。
どこか大きなインテリアメーカーと提携すれば他のメーカーも安心してくれるとおもい、カッシーナに交渉もしました。
カッシーナは仕組上できないとのことでしたが、カッシーナと組んでいたB＆Bイタリアに相談すると想いに共感いただき商品を扱わせていただくことに。
これを皮切りにクラッシュゲート、ジャーナルスタンダート、マスターウォール、アルフレックスなど次々提携を結んでいきました。
そしてそれに付随してクリエイターの雇用に力をいれデザイン性での差別化も同時進行でおこなっていきました。
上記は誰かにやらせたのではなくすべて自分で交渉して採用もやってました。
それでもまだ足りないと思っていたので最終的にキャッシュポイントを変更して、
管理手数料0円
にしようと提案していました。
※これも数年前のブログにも書いてます。
ただ以前は管理手数料にキャッシュポイントがあったのでいきなり0円は難しい。
なので既存のオーナーに関しては2万～3万支払ってくれれば今後は0円にしますみたいな提案をしたいと。
数百人のオーナーとつながりをもっているし、インテリアも販売できる、リノベーションも自分達でできるようになっていたので10年前とは違い管理手数料がなくても絶対いけると踏んでました。
ただ以前の会社では管理手数料0円は実現できませんでした。
ここからAFTYとして再始動していく流れになります。
※ここはもっと深い話になるのでまたいつか書きます。
まとめ
この世界を壊すには、圧倒的な賃貸管理サービスと提供するサービスの平等性が必要です。
僕らのプランは全てHPにも書いてあるのですがあらためてここでも伝えます。
AFTYでかかる物件管理する費用は下記になります。
マンション１３万円（税抜き）
※設備保証１０万含む
戸建て１５万円（税抜き）
※設備保証１０万含む
定期借家の場合プラス５万（税抜き）
毎月の管理手数料０円
月々の家賃送金事務手数料５００円（税抜き）
以上です。
初めはハウスクリーニング費用などは掛かりますが、それ以外一切頂きません。
一番の課題はこのプランを説明すると、今度は安いから怪しいといわれる。
しょうがないです。実績は全て以前の会社に渡してきたので、また1から積み上げることからはじめます。
圧倒的なサービスを提供するには、管理サービスではないキャッシュポイントを創造しなくてはいけません。
オーナー同士がつながれるコミュニティ構築やリノベーションや不動産売買、人材紹介、アート作品などなど
狙い通りにいってるビジネスもあれば課題ももちろんたくさんありますが、今のところ問題ないでしょう。
以前の会社から僕の想いに共感した半数以上のメンバーが一緒にやりたいとついてきてくれてるし。
地道に一人一人丁寧にどぶ板営業で伝え続けていくだけです。
大丈夫。一度経験してるし同じことをもっと速度を上げてやるだけ。
歩みは遅くなりましたが必ずAFTYのビジョン
『日本中のココロを揺らす』
を実現します。
横浜関内と東京青山で不動産会社の代表をしてる田平(たひら)です。
管理手数料0円の不動産管理以外にもリノベーションや売買など不動産に関わる仕事はほぼやってます。
不動産だけに関わらずこのブログでは色々発信していきます！
2023-04-20
なぜ仲介から管理に軸足を移動したのかをさらけだします。
本記事は2023年4月9日に作成されました。
今回はなぜ僕が不動産管理を仕事として始めたのかを書いていきます。
多回結構長くなると思いますが、できる限り丁寧に僕の事とAFTYがどんな会社を目指しているかもあわせて書いていきます。
まず僕の不動産業界の経歴を簡単に…
不動産業界に入って12年になりますが、業界に入ったきっかけは友人がやっている不動産会社を盛り上げるために入社しました。
この時代は客付けメインの不動産会社でブラックだったので朝7時には出社して23時過ぎまでは休みなく毎日仕事してました。
23時の理由はレインズや不動産業者サイトが閲覧できなくなるからだけです。
別に強制ではなく成果を出すには人より多く稼働しなくては成果はでないと思っていたので好きでやっていました。
入社して2ヶ月で繁忙期にはいり、1月2月3月の3ヶ月間で1,000万の売上を出しました。
この数字は業界にいればわかりますが、神奈川の客付け仲介としてはまぁまぁやるじゃんって数字です。
5ヶ月やってみて客付け仲介としてはビジネスの限界があると感じました。
※ここの切り替えは自信あり
そこから鹿児島の知り合いの不動産会社に3ヶ月間研修にいき、売買のやり方を覚え、その派生から転勤者の物件を預かる管理業界に参入していきました。因みにどうでもいい情報として研修中は鹿児島市内の鍛治屋町というところに住んでました。
５カ月の客付け仲介で経験したこと
右も左もわからない状態でとりあえず目の前のお客様のためにとやっていたので、物件の管理会社にはミスをして怒られたことも助けてもらったことも多々ありましたが、数多く物件仲介していく中で強く感じていたのは、なぜ管理会社はオーナーに交渉するのをめんどくさがったりするのだろうと思っていました。
実際にあったケースとして、50代のご夫婦で病院を経営してるお客様から「寝たきりで高齢のワンちゃんを飼っているが、今の住まいは戸建てで陽当たりがあまりよくないので最後は陽当たりの良いマンションで過ごさせてあげたい」という理由でした。
自宅には常に妻がいるので留守番させることもないですし、そもそも高齢なので室内を汚したり壊すこともない、あわせて敷金、礼金も追加していいのでオーナーに交渉してほしいと依頼を受けたことがあります。ペット飼育に関して分譲タイプのマンションの場合、マンション自体でペット不可の規約があるマンションと、マンションではペット飼育できるがオーナーがペット飼育はしないでほしいというケースです。
今回のケースはオーナーがペットNGにしている物件でした。
なので、管理会社に問い合わせしてお客様の事情を管理会社に説明してオーナーに交渉してほしいと依頼しても窓口で交渉すらしてもらえず断られてしまいました。
こういった事が往々にして起きていました。
管理会社も数多く物件を管理していて物件ごとにオーナーに都度確認するのは手間なのできまった条件で貸し出すのはビジネスの観点でいえばしょうがないことです。そして管理を受託する営業と募集して窓口になる営業が異なるのでなおさら理解できます。
ただあなたがオーナーならこのような入居希望のお客様だったらどうですか？相談されたくないですか？
オーナーにとってメリットの可能性もあるのに、単純にベルトコンベアのように物件をさばいているからだとその時は感じていました。
そこで
オーナーにも入居者様にも仲介会社にも誰もが納得できる取引ができる三方よしの管理会社をつくろうという想いで参入しました。
僕の中で物件はオーナーにとって命の次に大事なモノだと思っています。
購入するのにその家での未来もいっぱい想い描いていたはずです。
そして住んでた時にも思い出がたくさんあるはずです。
お金だけでなくそういった未来を描いた物件に関して管理会社はもっと寄り添ったサービスは必要だと思いましたし、大手が牛耳ってる管理業界を壊せたらそれはそれでかっこいいなと。
因みに投資家が購入した物件は商品として目線が変わるだけで資産運用としてしっかりプロの目線で対応を心掛けていますのでちゃんと寄り添いますよ。ただ商品としての目線はおのずと強くなりオーナーも想い入れは左程ないですよね。
あとオーナーを裏切る行為は絶対にしたくないので従来の管理会社はオープンにしてない管理手数料などのかかる費用は全てHPに掲載してオープンにしました。
因みにその時のプランは管理手数料4％、設備保証は賃料の半額、4％のうち1％は原状回復費用の積立金という内容です。
※この時代では画期的で、プランだけでいえば最強でした。
なぜプランを掲載するのがオーナーを裏切らないとなるのか
おもしろいことに管理会社のHPをみると管理内容は書いていますが、肝心の費用が書いていない会社がほとんどです。
なぜ書かないか予想すると、一つ上げられるのはお客様によって費用がかわるからです。
管理費用やその他サービス費用など掲載されているのは提案をするパンフレットだけになります。
そしてそのパンフレットに赤文字で修正をいれてサービス内容をオーナーや物件によって変えているからです。
以前のブログでも書きましたがあらためて説明します。
昔は管理手数料が毎月8%とかの時代がありました。今では大体5%前後です。
※管理手数料の％は毎月の賃料に対してです。
管理手数料がかかるのは管理会社の生命線ですし別にいいのですが、問題はお客さんを裏切ってる建て付けになっていることです。
田中さん（仮）というオーナーが20万円の物件を5年前から管理をA社に依頼して毎月賃料の5%の手数料を払ってるとします。
毎月1万の手数料を支払ってるので5年間で60万は払ってることになります。
ここまでは別に問題ないですね。
今度は新規の山田さん（仮）に管理プランを提案しても近年競合とサービスの差別化ができないので管理を任せてもらえなくなります。
他社は３%だったよとかこんなサービスも付いてたよ みたいな。
なので元々5%の管理手数料を特別に無料でやりますと管理したい物件によって管理手数料が変動しているわけです。
それならと山田さんは大喜びしてA社にまかせるとなるわけです。
これって田中さんは5年も前からA社に任してるのになにも恩恵をうけてない状況になります。
本来恩恵をうけるべき田中さんではなく山田さんがうけてしまってるというあべこべな世界です。
この時点で田中さんは裏切られているし、もちろん山田さんだって今後裏切られる予備軍に入ってるのに。
そして一番のポイントはなのは田中さんも山田さんも
サービスは全く一緒ということ。
『今回だけ特別に』
新規顧客にこの魔法の言葉を使うためにはサービス費用をHPなどにオープンにすることはできないわけです。
オープンにしてしまうと昔から管理手数料をバカ真面目に支払っている既存顧客からは、なんで俺たちはサービス費用かかっているんだと、同じように安くしろといわれるのは想像に容易いです。
僕らもバカではないので色々競合のサービスを調査していますが、カタログでは物件掲載写真撮影費用として1.5万円やら退去立ち合い費用で3万円やら書いていて、そこはサービスで割引しますと赤ペンで線を引いて特別感を演出しています。
※これ10年は少なくとも変わらずやっていますね。
競合との勝負もあるので演出でやるのは全然いいと思うのですが、他社と比較もせずその会社を信用して任せてしまった人はどうなんでしょう？
もしかしたら写真撮影費用1.5万円とか退去立ち合い費用の3万円払っているんじゃないでしょうか？
僕の中で「今回だけ割引します」は今まで信頼して任せてくれたオーナーに対する裏切りです。
因みに以前は管理費用を掲載していたけど、今では消している会社もあります。
そういった会社は話にならないですね。
これが信用した人がバカをみて、ガタガタうるさい人が得をする世界です。
この世界を壊したいだけです。
以前の会社では管理手数料4％、設備保証は賃料の半額、4％のうち1％は原状回復費用の積立金のプランは社長と二人で試行錯誤しながらつくりあげていきました。初めは自分達で作ったつたないA4の資料4枚だけで大手と戦い、部下にまかせたのですが結果約8年は同じ内容でやっていました。
もちろんそんなに甘い世界ではないので後発の業者はもっと安かったり、大手も同等の費用にあわせてきたりしていたので、そうなると、以前に比べると管理を任せてもらうことも難しくなりました。
そこでサービスをつけて他社との差別化を図るべく、インテリアメーカーと提携する動きを取り始めました。
初めて交渉したインテリアメーカーには全く相手にされず雑な扱いをうけて悔しいおもいをしたのを今でも鮮明に覚えています。
どこか大きなインテリアメーカーと提携すれば他のメーカーも安心してくれるとおもい、カッシーナに交渉もしました。
カッシーナは仕組上できないとのことでしたが、カッシーナと組んでいたB＆Bイタリアに相談すると想いに共感いただき商品を扱わせていただくことに。
これを皮切りにクラッシュゲート、ジャーナルスタンダート、マスターウォール、アルフレックスなど次々提携を結んでいきました。
そしてそれに付随してクリエイターの雇用に力をいれデザイン性での差別化も同時進行でおこなっていきました。
上記は誰かにやらせたのではなくすべて自分で交渉して採用もやってました。
それでもまだ足りないと思っていたので最終的にキャッシュポイントを変更して、
管理手数料0円
にしようと提案していました。
※これも数年前のブログにも書いてます。
ただ以前は管理手数料にキャッシュポイントがあったのでいきなり0円は難しい。
なので既存のオーナーに関しては2万～3万支払ってくれれば今後は0円にしますみたいな提案をしたいと。
数百人のオーナーとつながりをもっているし、インテリアも販売できる、リノベーションも自分達でできるようになっていたので10年前とは違い管理手数料がなくても絶対いけると踏んでました。
ただ以前の会社では管理手数料0円は実現できませんでした。
ここからAFTYとして再始動していく流れになります。
※ここはもっと深い話になるのでまたいつか書きます。
まとめ
この世界を壊すには、圧倒的な賃貸管理サービスと提供するサービスの平等性が必要です。
僕らのプランは全てHPにも書いてあるのですがあらためてここでも伝えます。
AFTYでかかる物件管理する費用は下記になります。
マンション１３万円（税抜き）
※設備保証１０万含む
戸建て１５万円（税抜き）
※設備保証１０万含む
定期借家の場合プラス５万（税抜き）
毎月の管理手数料０円
月々の家賃送金事務手数料５００円（税抜き）
以上です。
初めはハウスクリーニング費用などは掛かりますが、それ以外一切頂きません。
一番の課題はこのプランを説明すると、今度は安いから怪しいといわれる。
しょうがないです、実績は全て以前の会社に渡してきたので、また1から積み上げることからはじめます。
圧倒的なサービスを提供するには、管理サービスではないキャッシュポイントを創造しなくてはいけません。
オーナー同士がつながれるコミュニティ構築やリノベーションや不動産売買、人材紹介、アート作品などなど
狙い通りにいってるビジネスもあれば課題ももちろんたくさんありますが、今のところ問題ないでしょう。
以前の会社から僕の想いに共感した半数以上のメンバーが一緒にやりたいとついてきてくれてるし。
地道に一人一人丁寧にどぶ板営業で伝え続けていくだけです。
だいじょうぶ、一度経験してるし同じことをもっと速度をあげてやるだけ。
歩みは遅くなりましたが必ずAFTYのビジョン
『日本中のココロを揺らす』
を実現します。
