横浜関内と東京青山で不動産会社の代表をしてる田平(たひら)です。
管理手数料0円の不動産管理以外にもリノベーションや売買など不動産に関わる仕事はほぼやってます。
不動産だけに関わらずこのブログでは色々発信していきます！

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2023-04-20

決意表明 AFTYに管理を検討してるなら必ず読んでほしい！  

本記事は2022年4月9日に作成されました。

このブログをメンバーがお客様に紹介してることもあり、ちらほらみてるよなんて声もいただけることが増えてきました。
(素直にうれしい)

以前は3日に一度を目処に更新をしてたのですが、まぁ色々事件がありブログをかくメンタルでは少しなかったんですね。
悪口ばかり書いちゃいそうな状態というか（笑）

少し落ち着いてきたので、営業に役立つようお客様からよく質問される事を書いていきたいと思います。

なぜ無料なのか

僕らは管理手数料を無料でやっているので、どうやって利益上げてるのかと質問をよくされます。

もう少し噛み砕くとお前らよくそれでやってるな潰れないのかと。

そもそも費用が高いと僕らに任せるのかみたいなところもあるのですが、それは置いといて質問に答えると今のサービス価格は適正ではないので今後どこかのタイミングでお客様から費用をいただくケースはでてくると思います。

イメージとしてJカーブみたいなもので、スタート地点は周知をとりたいので
まずは管理物件を増やすのが最大の目的です。

勘違いされないようにいうと営利団体ですのでちゃんとマネタイズの仕組みもあります。

キャッシュポイントが従来の不動産会社と違うのでさほど管理費用は問題ではないという方が正しいかもしれません。
これは後で説明します。

ある程度周知されてお客様が増えるとコストがかかる時期がきます。

これがJの下のところですね。

コストのかかる理由としては管理物件の戸数によってマンパワーが純粋に必要になることがあげられてます。

あわせてメンバーに対しての報酬も上げていく必要ももちろんあります。
(あたりまえのことを丁寧にかいてます)

このＪの下の段階では周知させてAFTYのブランド化はできてないといけません。

そしてブレイクスルーしたら一気に既存顧客に還元します。

僕は既存顧客は必ず守り勝たせなければいけないと考えていて、
プラス長く付き合いたいと思ってもらえないといけません。

携帯電話が例えやすいのですが、キャリア同士が高い料金でソフトバンクかどこかが価格破壊したじゃないですか(間違ってたらごめん)
それに合わせて全てのキャリアがどんどん安くなっていきました。

面白いのは長く使ってても大したサービスもなく10年以上使ってたキャリアを僕はカスタマーセンターのサービスが悪いからやめた経験があります。

その時の感情としては


こんなに長く使ってるのにこんな対応なのか。とか

長く使っても何も優遇されてる気がしないということでした。


今はわかりませんが既存顧客にとり分がなく新規乗り換えの方がメリットがあったという点がめちゃくちゃ納得できなかったんです。

要は新規獲得に向けたサービスに重心を置いて長く使ってた顧客のお得感は感じれませんでした。

戻します。

ですので僕らはブレイクスルーの段階で

必ず長く付き合ってくれた顧客に還元する仕組みとしてNFTやらを絡めて還元できれば

いいなとは思っています。

頭の中では構想はできてます。
(もうちょっと発表はお待ちを)

これが一応管理の全体的な構想であって数字的には500戸ぐらいをまずは初期目標としてやっていきたいと思ってます。

本題です。

全体の大まかな流れは説明しましたが、結局どこで会社成り立ってるのか説明します。

まず初めに大事な事を理解しといてほしいので頭の中にぶち込んでください。
管理は全てアウトソーシングで行えます。

家賃保証や設備対応など多分あなたが今思いつく全てのサービスは外注です。

ひと昔前であれば不動産会社が家賃保証しなくてはいけないかったのでリスクがありましたが、もうそんなものはありません。

となると管理会社って何するかというと


募集

契約


この2つです。

もちろん細かくいえばもっとありますが、基本はこの2つです。

それ以外は入居者のお金で加入するアウトソーシングで全て解決します。
退去立ち会いや室内写真やら思いつくもの全てです。

クレームがきても24時間サポートの業者が対応しますし、家賃が滞納しようがしなかろうが保証会社が毎月僕ら不動産会社に決まった賃料を振り込みます。

ここで疑問に思ってほしいのが

賃料の毎月〇〇%の管理費用払ってもらっているが、それは提供価値として見合うのか。

です。

30万の賃料であれば大体毎月1万〜1.5万ぐらい
年間12万〜18万の手数料を払うわけです。
プラス設備が壊れたらオーナー負担って世界です。

そして賃料によってサービスは変わらないのに支払う費用がかわるというね。
(これめちゃくちゃ変ですからね)

15万でも50万の家賃でもやること変わらないのに。

これが不動産管理の世界です。

ターゲットはどこか

不動産屋といっても業者によって様々な業態があって、ワンルームが得意な業者もいれば店舗が得意な業者もいたり土地や戸建と色々分かれます。

同じ不動産屋というくくりですが扱ってる商品が違うということです。

AFTYでは物件の区別をして分譲タイプをターゲットにしてます。

もちろんこれにも理由があって、分譲タイプなどのグレードのいい物件には入居者も大手法人契約などになります。

俗に言うしっかりした人が住みたいと思う物件に絞らせてもらっています。

なので、学生さんが住むようなワンルームとかアパートは基本やらないです。
(ここはテストにでる)

ここから相乗効果の説明です。

かなり噛み砕いて説明しますが、僕らは苦労しないで入居者がみつかる物件に絞ってます。

そんな物件をもってるオーナーさん達はしっかりした人が多いです。

悪い奴の周りには悪い奴が集まるのと一緒の原理でいい物件に住んでて転勤などで貸し出す人の周りには同じような人がいます。

ここまでいいですね

次に入居者も先程書いたようにいい人が住みます。

ということは、物件もよくて、オーナーもよくて、入居者もいいということです。

AFTYではこのコミュニティをお金に変えていこうと思ってます。

例えばオーナーさんが貸し出してた家に戻りたいとなればそのタイミングでリフォームする可能性はあります。そのタイミングでリフォームを僕らに任してほしいとお願いしてます。


もし友達や親戚が同じように家を貸し出すなら紹介してほしい。

家を売るなら任せて欲しいとか。


入居者も同じくです。


家を買うなら相談して欲しい。

次の転居先も仲介させてほしい。



ここにはバシバシ営業をしかけていきます。


少し話はそれますが、営業やってる人ならわかると思いのですが、それなりの立場の人と名刺を交換するってめちゃくちゃ難しいんです。

なんならそういった立場の人と定期的に連絡を取り合う関係となるともっと難しい。

ここがAFTYの狙いです。

僕らはこういったコミュニティを


潜在顧客

潜在資産


と呼んでいます。

このコミュニティがつながれば販管費もかからずマネタイズができますし、このコミュニティは不動産だけではなく様々なところに派生していく。
(ここもちゃんとたてつけはかんがえてますよ)

ここまで説明するともうおわかりだと思いますが、
そもそも“物件がないと僕らのビジネスはまわせない”です。

なのでオーナーには最大限還元するのは普通のことですし、付け足すならアウトソーシングでやる管理は入居者が負担してるので管理費をオーナーからもらう必要もないです。

そうなると管理サービスの内容はどこもほぼ一緒ってなるとどこで差別化するのかということになりますが、残ってるのは管理の前の『募集』です。

『マーケティング』と『ブランディング』となります。

ここらへんは去年の7月のブログでもかいてます。

なので物件をブランディングして
相場の賃料より高く貸すという事に力をいれてます。
というか、そこしか僕の脳みそでは差別化できません。

あわせて内見数を増やすということもやるのですが、その為の打ち手が

デザイン性の高い広告やCG

となるわけですね。

なのでクリエイターをメンバーに迎えてるのをおしだしてます。

もう3000文字を超えてきたのでここらへんで終わらせようと思いますが、多分ここまで読んだ人はなんとなくわかるけど、わかるんだけど…わかんない。という状況にはなったんじゃないかなとおもいます。

もっと細かく書くことはできますが、それだと1万文字はかかりそうなのでまた今度の機会に。

かといってこのままボヤッとした状態でほっとくこともしたくないので、
AFTYではいまシナジーマップというのを作っています。


シナジーマップとはなにかというとAFTYのお金の流れを可視化したものです。


これができれば、視覚的にもうちょっとわかりやすく僕らのやってるビジネスモデルを理解してもらえると思いますのでしばしお待ちください。

最後に一つだけ伝えます。

是非AFTYに物件を任して欲しい。

必ず勝たせますので。

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