横浜関内と東京二子玉川で不動産会社の代表をしてる田平(たひら)です。
管理手数料0円の不動産管理以外にもリノベーションや売買など不動産に関わる仕事はほぼやってます。
不動産だけに関わらずこのブログでは色々発信していきます！
2024-10-04
掲載する写真は成約に影響するのか？
本記事は2024年10月4日に作成されました。
今日は不動産物件の「写真」にスポットを当てて、僕の独断と偏見たっぷりで届けていきます。
データに基づいた話じゃなくて、感覚の話なので無責任きわまりないですが、業界で10年以上働いてきた経験から、そんなにズレてないです。
※謎の自信
今回は少し業界の裏側も伝えつつ、写真と成約の関係について書いていきます。
綺麗な写真は本当に必要？
お客様から「写真をもっと綺麗にしてほしい」とか
「クオリティ高くしてほしい」といわれることはあるんですよね。
その目的は「成約させたい」からです。
でも、実際の写真のクオリティが目的である成約にどれだけ影響するのでしょうか。
昔はスマホの画質が劣悪で、一眼レフとかで撮影してた時代もありましたが、今のスマホなら画質には問題はありません。
そもそも画質ってある程度の基準にいくとオーバースペックとなり、大きく引き伸ばすなどの用途によって画質に影響するので、掲載する写真に関しての画質の基準はさほど高くないんですよね。
写真は綺麗なほうがいいけど、成約には直結はしない
「えっ、綺麗な写真の方がいいに決まってるだろ」
「室内写真があるかどうかで全然違う！」
って思う方もいると思いますが、ちょいとお待ちを。
ではなぜ、綺麗な写真の方がいいと思うかを探りましょう。
よくある理由として、
「SUUMOとかのサイトで物件を見るときにイメージが近くなるから内見しやすい」
という意見があります。
例えば、飲食店だったら初めて行くお店の写真や口コミをめちゃくちゃ調べてから行きますよね。
僕も初めていくお店は要チェックします。
写真が美味しそうだったら期待値も上がりますしね。
でも、不動産と飲食は全く違います。
飲食店って「入ってみたけどやっぱやめよう」ができないです。
まぁそれでも頼まず店を出るという猛者がいるなら別ですけど、ほとんどの人は失敗したかもとおもいつつ我慢しますよね。
でも、不動産は違います。
物件に入ってみて「思ったのと違う」と思ったら、申し込みしないで終わり。
内見してみてイメージと違うのに、無理して申込みする人はいないです。
飲食店は失敗のリスクが高くて、不動産は失敗のリスクが低いんです。
まぁ単純にお金も100万単位で払うし、今後生活していく場所なのに、飲食のようにせっかくだからと妥協する仏様みたいな人いるならおしえてほしいです。
※例外として、転勤などで時間がない人などは、内見した物件のなかで妥協して申込みする人はいます
内見誘導
さて、こうなると不動産の場合、成約に向けたステップでなにが重要かというと、
内見になります。
僕は内見までの動線を「内見誘導」といってます。
まず内見をしてもらって初めて最終判断になるので、内見までしたいと思わせるのは重要度が高いです。
では、写真が綺麗だと内見までの確度が高くなるかというと、そんなことありません。
なぜなら、まず家を探している人の内見する物件のポイントとしては、
この3つのポイントが9割です。
あなたが家を引っ越すと時に、予算20万円なのに40万円の家はみないですよね。
3LDK以上の間取りで探しているのに1LDKの家もみないですね。
都内でさがしているのに小田原の物件みないですよね。
※小田原が嫌いなわけじゃないよ
もちろん妥協してエリアを広げていく、賃料をあげていく、広さを狭くするという選択肢を増ふやす人はいますが、写真がきれいだからという理由でエリアや賃料や広さを変更する人はまずいないのです。
VR内見ってどうなの？
もう少し解像度あげますね。
360度カメラを使ったVR内見も増えてきましたよね。
でも、僕は管理会社の目線でいえば、VR内見には反対派です。
なんでかっていうと、VRで物件を疑似体験することにより、内見した気になり内見しない選択肢ができてしまうのです。
では、VRはなんのためにあるのかというと、オーナーのためではまったくなく、借主であるお客様のためが少しあって、ほとんどは仲介会社のためにあります。
仲介会社目線でみると超便利なんです。
私の場合、転勤者の方をターゲットとして仲介をしていたのですが、エリアが広い場合、候補物件を絞るのがかなり大変なんです。
遠方からわざわざ新居探しに来て、限られた時間で限られた物件を内見しなくてはいけないので、内見できる物件は絞らなくてはいけないわけです。
この絞る作業がめちゃくちゃ大変です。
いい方を変えると、内見させないという判断をさせなくてはいけないのです。
あの物件も内見したいし、あの物件も内見したいというお客様の希望と、絶対に条件にあわないからやめておいた方がいいという狭間というか・・・
極端にいえば、今の家が築3年で駅から5分の所に住んでいるのに、築30年でバス便の物件には住まないですよね。
でも、お客様はイメージがわかないから現地に行きたがります。
そんな時にＶＲがあればＶＲ内見してもらい室内は問題ないかの確認はとれますよね。
ＶＲで室内をイメージできてクリアすれば、あとは立地だけなので内見する価値はでてきます。
そういった観点から、仲介会社にとっては、VRの価値はめちゃくちゃ高いです。
仲介会社とは
何を不動産屋風情が偉そうにと、お前らはだまって内見したいといった物件を内見させろ。とおもうかもしれませんが、わかってほしいのは、扱っている商品（物件）はお客様一人に一つしか契約できません。
2.3部屋契約してくれるならわかりますが、一つしかないんですね。
その一つの成約の為に、100件近い物件を知らべたり、お客様の条件にあったものや、こちらからもこの物件も条件にあわないかと提案したりして、やっと案内までたどりつくのです。
そして、必ず成約になるわけでもなく、丸1日使い空振りになり、後日連絡がつかなくなるなんてこともあります。
その中には他社だと仲介手数料が安いからなどの理由で乗り換えている人もいます。
※今業界でも問題になっている手法で横取りする会社も多いと聞きます。
なので、仲介の目線でいえば、成約までの確度の高い物件を優先して、
条件に合わない物件は内見させたくないというのは至極真っ当であり、
お客様にとっても物件を絞らせるという行為はプロとしてのドレスコード
ではないかと思います。
※そういった仕事をしてくれている仲介会社さんにはリスペクト感謝。
だったらお前はＶＲやれよって話なのですが、それは話が少しかわります。
今はなしたようにＶＲは内見をさせないためｏｒ成約の確度をあげるために仲介会社の目線では有効な手段ではありますが、管理会社目線だとマイナスに働くことの方がおおくなります。
説明しましょう
自分で置き換えるとわかりやすいかもしれません。
あなたは引っ越しを検討しています。
引っ越し理由はそうですね、期限付きの定期借家であと3ヶ月以内には退去しなくていけないとしましょうか。
もちろん引っ越さなくてはいけないので、いろんなサイトをみますよね。
できる限り生活環境は変えたくないし、通勤通学もある。
幸い子供は高校生で学区などの縛りはないけど、子供のために部屋は用意してあげたいから3LDK以上はマストだなと。
そんな中、条件にあった物件があったとクリックするわけです。
外観の素敵だし、間取りも申し分ない。
よく見ると3Dビュー（VR）とあるな、みてみよう。
ここで選択肢がうまれます。
すごくいい部屋そうだ、実際に内見してみたい
or
イメージと少し違う、内見するのは少し考えよう。
まぁ適当な内容ですが、とりあえず内見する、しないの選択肢がここでうまれるわけです。
ここいる？(笑)
もちろんVRで確度の高いお客様であればいいですけど、どちらにせよ内見しないと判断できないのなら内見をしない選択肢を増やす必要ないですよね。
なんだったら間取りと外観写真もイメージ通りで、家賃も立地も条件にあってれば写真ない方が内見してみたいってなりませんか。
実際にお客様から室内写真とかないですかって問い合わせは多くありますしね。
これが管理会社としての視点です。
僕らもCG広告をつかって内見誘導をしていますが、オーナーからは実際に内見したらイメージが違うから実際現地にきたらネガティブなイメージもたれないかという質問をよくされるのですが、答えは決まっていて。
現地でプラスになることも多いし、まずは内見してもらわないとはじまらない。
例えば部屋の雰囲気や風通り、マンションであれば居住者同士挨拶したり、お子様のいる人であれば同学年の子が遊んでるし友達がすぐにできそう。など、プラスに働く面は多くあると思います。
このような項目は現地に行き肌で感じるしかない
あとは内見したからこそ。賃料を安くしてくれたら、壁紙を張り替えてくれたら申込したいなどの交渉がでてきます。
こういった交渉は内見しなければ発生しにくいです。
因みに交渉って飲食店ではほぼありえない現象ですよね。
メニュー通りの価格で出しても、値引きなど交渉あるのって町の八百屋さんとか不動産屋ぐらいじゃないですかね(笑)
まぁその遊びの部分があるから、仲介営業としては腕の見せ所でもあるんですけど。
少しそれましたが、まとめると写真は成約にたいしての重要度はそんなに高くないです。
写真は大事だけど「魅せかた」をかえよう
室内写真が成約に直結しないって話をしてきましたが、だからといって「写真はどうでもいい」ってわけではないです。
外観写真との間取りは必須ですし、ここは必ず任せた不動産会社に早めにやってもらってください。
少し視点をかえてみましょう、なぜ住んでる物件の室内写真はどの会社も掲載しないかわかりますか。
答えはシンプルで、生活感があると印象が悪くなるからです。
※個人情報の観点などもある。
印象はわるくなれば問い合わせもしてもらえないですし、内見にもならないです。
ようは、この業界は意識していないだけで、
居住中の生活感のある写真を掲載しても内見までいかない、
成約にもつながりにくいと判断していて、
結果的に見せない広告という手法はつかっているんです。
以上このような理由から、掲載写真に関して独断と偏見たっぷりにかいてきました。
もちろん同業の人からは、そんなことないという人もいると思いますし、募集物件のグレードやエリアなど様々な条件によってかわると思います。
僕の意見が100正しいとも思っていませんが、こういった見方もあるということを知っておくだけで、あなたの家の演出方法の手数が増やせるのではないかと思います。
最後に
僕たちの業界では、空室になったら必ず室内の写真を掲載するのが一般的です。
僕自身も、空室であれば写真を掲載してきました。
ただ、最近はこの「空室＝写真」掲載可能な状態であっても、オーナーと相談しながら、写真を公開せずに募集することも増えてきました。
現代は、情報がすぐ手に入る「情報過多社会」です。
情報が多くなることで良い面もあれば、選択肢が多すぎて選びにくいという側面もあります。
昔は不動産広告といえば紙媒体で、情報現地の不動産会社に足を運んで、間取り図や少しの情報を頼りに内見を決めていた時代です。
選択肢のない時代です。
今ではネットで全国の物件情報が簡単に見られるようになりました。
とても便利ですよね。
でも、この便利に甘えた仕事をしているだけで本当にいいのか疑問におもいます。
大事な資産を預けてくれるお客様にとってパートナーとしてふさわしくなるために、もっとやれることがあるのではと考えたときに、足りすぎている今の世の中では「足りない」こそ大事なものではないかと。
写真を細かく掲載してそこで満足させてしまうよりも、最低限の情報で想像力を掻き立てて内見してみたいとおもわせるのも管理会社の仕事であると考えます。
正解はわかりませんが、必ず勝たせるという意思のもと、正解にするだけです。
今回のブログを書きがら改めて、挑戦する姿勢は崩さない会社でありつづけたいなとおもいました。
もし不動産管理でわからなくて不安なことや、質問などあればお気軽に相談してください。
連絡いただければ、ガチガチのゴリゴリの営業かけますので。
※嘘です。
少しでも、あなたの力になれるのであれば僕にとっても会社にとっても喜びでしかないので、気軽に連絡してください。
ここまで読んで頂きありがとうございます。
今回は以上です。
横浜関内と東京二子玉川で不動産会社の代表をしてる田平(たひら)です。
管理手数料0円の不動産管理以外にもリノベーションや売買など不動産に関わる仕事はほぼやってます。
不動産だけに関わらずこのブログでは色々発信していきます！
2024-10-04
掲載する写真は成約に影響するのか？
本記事は2024年10月4日に作成されました。
今日は不動産物件の「写真」にスポットを当てて、僕の独断と偏見たっぷりで届けていきます。
データに基づいた話じゃなくて、感覚の話なので無責任きわまりないですが、業界で10年以上働いてきた経験から、そんなにズレてないです。
※謎の自信
今回は少し業界の裏側も伝えつつ、写真と成約の関係について書いていきます。
綺麗な写真は本当に必要？
お客様から「写真をもっと綺麗にしてほしい」とか「クオリティ高くしてほしい」といわれることはあるんですよね。
その目的は「成約させたい」からです。
でも、実際の写真のクオリティが目的である成約にどれだけ影響するのでしょうか。
昔はスマホの画質が劣悪で、一眼レフとかで撮影してた時代もありましたが、今のスマホなら画質には問題はありません。
そもそも画質ってある程度の基準にいくとオーバースペックとなり、大きく引き伸ばすなどの用途によって画質に影響するので、掲載する写真に関しての画質の基準はさほど高くないんですよね。
写真は綺麗なほうがいいけど、成約には直結はしない
「えっ、綺麗な写真の方がいいに決まってるだろ」「室内写真があるかどうかで全然違う！」
って思う方もいると思いますが、ちょいとお待ちを。
ではなぜ、綺麗な写真の方がいいと思うかを探りましょう。
よくある理由として、
「SUUMOとかのサイトで物件を見るときにイメージが近くなるから内見しやすい」
という意見があります。
例えば、飲食店だったら初めて行くお店の写真や口コミをめちゃくちゃ調べてから行きますよね。
僕も初めていくお店は要チェックします。
写真が美味しそうだったら期待値も上がりますしね。
でも、不動産と飲食は全く違います。
飲食店って「入ってみたけどやっぱやめよう」ができないです。
まぁそれでも頼まず店を出るという猛者がいるなら別ですけど、ほとんどの人は失敗したかもとおもいつつ我慢しますよね。
でも、不動産は違います。
物件に入ってみて「思ったのと違う」と思ったら、申し込みしないで終わり。
内見してみてイメージと違うのに、無理して申込みする人はいないです。
飲食店は失敗のリスクが高くて、不動産は失敗のリスクが低いんです。
まぁ単純にお金も100万単位で払うし、今後生活していく場所なのに、飲食のようにせっかくだからと妥協する仏様みたいな人いるならおしえてほしいです。
※例外として、転勤などで時間がない人などは、内見した物件のなかで妥協して申込みする人はいます
内見誘導
さて、こうなると不動産の場合、成約に向けたステップでなにが重要かというと、内見になります。
僕は内見までの動線を「内見誘導」といってます。
まず内見をしてもらって初めて最終判断になるので、内見までしたいと思わせるのは重要度が高いです。
では、写真が綺麗だと内見までの確度が高くなるかというと、そんなことありません。
なぜなら、まず家を探している人の内見する物件のポイントとしては、
この3つのポイントが9割です。
あなたが家を引っ越すと時に、予算20万円なのに40万円の家はみないですよね。
3LDK以上の間取りで探しているのに1LDKの家もみないですね。
都内でさがしているのに小田原の物件みないですよね。
※小田原が嫌いなわけじゃないよ
もちろん妥協してエリアを広げていく、賃料をあげていく、広さを狭くするという選択肢を増ふやす人はいますが、写真がきれいだからという理由でエリアや賃料や広さを変更する人はまずいないのです。
VR内見ってどうなの？
もう少し解像度あげますね。
360度カメラを使ったVR内見も増えてきましたよね。
でも、僕は管理会社の目線でいえば、VR内見には反対派です。
なんでかっていうと、VRで物件を疑似体験することにより、内見した気になり内見しない選択肢ができてしまうのです。
では、VRはなんのためにあるのかというと、オーナーのためではまったくなく、借主であるお客様のためが少しあって、ほとんどは仲介会社のためにあります。
仲介会社目線でみると超便利なんです。
私の場合、転勤者の方をターゲットとして仲介をしていたのですが、エリアが広い場合、候補物件を絞るのがかなり大変なんです。
遠方からわざわざ新居探しに来て、限られた時間で限られた物件を内見しなくてはいけないので、内見できる物件は絞らなくてはいけないわけです。
この絞る作業がめちゃくちゃ大変です。
いい方を変えると、内見させないという判断をさせなくてはいけないのです。
あの物件も内見したいし、あの物件も内見したいというお客様の希望と、絶対に条件にあわないからやめておいた方がいいという狭間というか・・・
極端にいえば、今の家が築3年で駅から5分の所に住んでいるのに、築30年でバス便の物件には住まないですよね。
でも、お客様はイメージがわかないから現地に行きたがります。
そんな時にＶＲがあればＶＲ内見してもらい室内は問題ないかの確認はとれますよね。
ＶＲで室内をイメージできてクリアすれば、あとは立地だけなので内見する価値はでてきます。
そういった観点から、仲介会社にとっては、VRの価値はめちゃくちゃ高いです。
仲介会社とは
何を不動産屋風情が偉そうにと、お前らはだまって内見したいといった物件を内見させろ。とおもうかもしれませんが、わかってほしいのは、扱っている商品（物件）はお客様一人に一つしか契約できません。
2.3部屋契約してくれるならわかりますが、一つしかないんですね。
その一つの成約の為に、100件近い物件を知らべたり、お客様の条件にあったものや、こちらからもこの物件も条件にあわないかと提案したりして、やっと案内までたどりつくのです。
そして、必ず成約になるわけでもなく、丸1日使い空振りになり、後日連絡がつかなくなるなんてこともあります。
その中には他社だと仲介手数料が安いからなどの理由で乗り換えている人もいます。
※今業界でも問題になっている手法で横取りする会社も多いと聞きます。
なので、仲介の目線でいえば、成約までの確度の高い物件を優先して、条件に合わない物件は内見させたくないというのは至極真っ当であり、
お客様にとっても物件を絞らせるという行為はプロとしてのドレスコード
ではないかと思います。
※そういった仕事をしてくれている仲介会社さんにはリスペクト感謝。
だったらお前はＶＲやれよって話なのですが、それは話が少しかわります。
今はなしたようにＶＲは内見をさせないためｏｒ成約の確度をあげるために仲介会社の目線では有効な手段ではありますが、管理会社目線だとマイナスに働くことの方がおおくなります。
説明しましょう
自分で置き換えるとわかりやすいかもしれません。
あなたは引っ越しを検討しています。
引っ越し理由はそうですね、期限付きの定期借家であと3ヶ月以内には退去しなくていけないとしましょうか。
もちろん引っ越さなくてはいけないので、いろんなサイトをみますよね。
できる限り生活環境は変えたくないし、通勤通学もある。
幸い子供は高校生で学区などの縛りはないけど、子供のために部屋は用意してあげたいから3LDK以上はマストだなと。
そんな中、条件にあった物件があったとクリックするわけです。
外観の素敵だし、間取りも申し分ない。
よく見ると3Dビュー（VR）とあるな、みてみよう。
ここで選択肢がうまれます。
すごくいい部屋そうだ、
実際に内見してみたい
or
イメージと少し違う、
内見するのは少し考えよう。
まぁ適当な内容ですが、とりあえず内見する、しないの選択肢がここでうまれるわけです。
ここいる？(笑)
もちろんVRで確度の高いお客様であればいいですけど、どちらにせよ内見しないと判断できないのなら内見をしない選択肢を増やす必要ないですよね。
なんだったら間取りと外観写真もイメージ通りで、家賃も立地も条件にあってれば写真ない方が内見してみたいってなりませんか。
実際にお客様から室内写真とかないですかって問い合わせは多くありますしね。
これが管理会社としての視点です。
僕らもCG広告をつかって内見誘導をしていますが、オーナーからは実際に内見したらイメージが違うから実際現地にきたらネガティブなイメージもたれないかという質問をよくされるのですが、答えは決まっていて。
現地でプラスになることも多いし、まずは内見してもらわないとはじまらない。
例えば部屋の雰囲気や風通り、マンションであれば居住者同士挨拶したり、お子様のいる人であれば同学年の子が遊んでるし友達がすぐにできそう。など、プラスに働く面は多くあると思います。
このような項目は現地に行き肌で感じるしかない
あとは内見したからこそ。賃料を安くしてくれたら、壁紙を張り替えてくれたら申込したいなどの交渉がでてきます。
こういった交渉は内見しなければ発生しにくいです。
因みに交渉って飲食店ではほぼありえない現象ですよね。
メニュー通りの価格で出しても、値引きなど交渉あるのって町の八百屋さんとか不動産屋ぐらいじゃないですかね(笑)
まぁその遊びの部分があるから、仲介営業としては腕の見せ所でもあるんですけど。
少しそれましたが、まとめると写真は成約にたいしての重要度はそんなに高くないです。
写真は大事だけど
「魅せかた」をかえよう
室内写真が成約に直結しないって話をしてきましたが、だからといって「写真はどうでもいい」ってわけではないです。
外観写真との間取りは必須ですし、ここは必ず任せた不動産会社に早めにやってもらってください。
少し視点をかえてみましょう、なぜ住んでる物件の室内写真はどの会社も掲載しないかわかりますか。
答えはシンプルで、生活感があると印象が悪くなるからです。
※個人情報の観点などもある。
印象はわるくなれば問い合わせもしてもらえないですし、内見にもならないです。
ようは、この業界は意識していないだけで、居住中の生活感のある写真を掲載しても内見までいかない、成約にもつながりにくいと判断していて、結果的に見せない広告という手法はつかっているんです。
以上このような理由から、掲載写真に関して独断と偏見たっぷりにかいてきました。
もちろん同業の人からは、そんなことないという人もいると思いますし、募集物件のグレードやエリアなど様々な条件によってかわると思います。
僕の意見が100正しいとも思っていませんが、こういった見方もあるということを知っておくだけで、あなたの家の演出方法の手数が増やせるのではないかと思います。
最後に
僕たちの業界では、空室になったら必ず室内の写真を掲載するのが一般的です。僕自身も、空室であれば写真を掲載してきました。
ただ、最近はこの「空室＝写真」掲載可能な状態であっても、オーナーと相談しながら、写真を公開せずに募集することも増えてきました。
現代は、情報がすぐ手に入る「情報過多社会」です。
情報が多くなることで良い面もあれば、選択肢が多すぎて選びにくいという側面もあります。
昔は不動産広告といえば紙媒体で、情報現地の不動産会社に足を運んで、間取り図や少しの情報を頼りに内見を決めていた時代です。
選択肢のない時代です。
今ではネットで全国の物件情報が簡単に見られるようになりました。
とても便利ですよね。
でも、この便利に甘えた仕事をしているだけで本当にいいのか疑問におもいます。
大事な資産を預けてくれるお客様にとってパートナーとしてふさわしくなるために、もっとやれることがあるのではと考えたときに、足りすぎている今の世の中では「足りない」こそ大事なものではないかと。
写真を細かく掲載してそこで満足させてしまうよりも、最低限の情報で想像力を掻き立てて内見してみたいとおもわせるのも管理会社の仕事であると考えます。
正解はわかりませんが、必ず勝たせるという意思のもと、正解にするだけです。
今回のブログを書きがら改めて、挑戦する姿勢は崩さない会社でありつづけたいなとおもいました。
もし不動産管理でわからなくて不安なことや、質問などあればお気軽に相談してください。
連絡いただければ、ガチガチのゴリゴリの営業かけますので。
※嘘です。
少しでも、あなたの力になれるのであれば僕にとっても会社にとっても喜びでしかないので、気軽に連絡してください。
ここまで読んで頂きありがとうございます。
今回は以上です。
