HOME＞代表ブログ＞転勤で自宅を貸したい。住宅ローンが残っていても貸せます。ただ、ネットに書いてある話には「その先」があります。
横浜関内と東京二子玉川で不動産会社の代表をしてる田平(たひら)です。
管理手数料0円の不動産管理以外にもリノベーションや売買など不動産に関わる仕事はほぼやってます。
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転勤が決まって、「住宅ローンが残っているこの家、貸せるのかな」と検索しているあなたへ。
先に結論をいうと、貸せます。
ネットの記事を読むと、だいたいこう書いてあります。
「住宅ローンが残っているなら、まず銀行に相談しましょう」
これ自体は正しいです。
僕もそう言います。
ただ、実際に何件もこの手の相談を受けている不動産会社からすると、
銀行に相談した「その先」に話があるんですよね。
今回はそこを書きます。
一般論は前半でサクッと押さえて、後半が本題です。
住宅ローンが残っている家は、勝手に貸してはいけない
まず大前提。
住宅ローンは「自分が住むための家」に対して貸してくれるお金です。
金利が安いのもそのためです。
なので、ローンを返している家を銀行に黙って他人に貸すのは、ローン契約の違反になります。
契約書を読むと、だいたい
「融資対象物件を賃貸する場合は、あらかじめ銀行の承諾を得ること」
みたいな一文が入っています。
黙って貸してバレると、最悪の場合は残りのローンを一括で返してくださいという話になります。
たまに「バレないでしょ」という人もいますが、やめてください。
郵便物とか、火災保険の住所変更とか、意外なところからバレます。
ここは正規のルートで進めましょう。
転勤なら、銀行の承諾を得て貸せるケースが多い
じゃあ絶対に貸せないのか、というとそうではなくて、
転勤のように、やむを得ず一時的に家を離れる事情がある場合、銀行に相談して承諾をもらえば、住宅ローンを続けたまま貸し出せるケースがあります。
転勤は銀行側も「想定内の事情」なので、辞令や転勤証明書を用意して相談すれば、承諾が出ることは多いです。
ただ、ここで一つ釘を刺しておくと、
「転勤だから無条件で貸せる」
「住宅ローンがあるから絶対に貸せない」
どちらも正確ではないです。
最終的には銀行・ローン契約・あなたの個別事情で決まります。
わかりやすい例をひとつ。
同じ転勤でも、海外や地方への転勤ならほぼ大丈夫です。
「その距離なら自宅から通えないよね」と銀行も納得します。
一方で、たとえば神奈川から千葉への転勤だと、
「それ、自宅から通えますよね」となって認められないことがあります。
転勤という事実だけでなく、本当に自宅を離れざるを得ないのかを銀行は見ています。
「転勤なんだから大丈夫でしょ」と思っていたら通らなかった、というのはこのパターンです。
銀行によって「条件」が違う
ここからが、ネットの記事であまり書かれていない話です。
「承諾が出る」と一口にいっても、銀行によって承諾の中身が違います。
・特に条件なく承諾してくれる銀行
・金利条件の見直しを求めてくる銀行
・貸し方（契約の形）に条件をつけてくる銀行
同じ「転勤」でも、対応はバラバラです。
そして貸す側にとって一番影響が大きいのが、3つ目。
契約の形に条件をつけられるケースです。
「定期借家にしてください」と言われることがある
銀行によっては、
「転勤中の一時的な賃貸なら認めます。ただし、期限を決めた定期借家契約にしてください」
という条件になることがあります。
定期借家契約というのは、ざっくりいうと「決めた期間が来たら、更新なしで契約が終わる」貸し方です。
普通の賃貸（普通借家契約）は、貸主側に相当な理由がないと更新を断れません。
借主が「住み続けたい」と言えば、基本そのまま住み続けられます。
定期借家はそこが違って、期間満了で確定的に終わります。
転勤から戻ってきたら自分の家に住みたいという人にとっては、理にかなった制度です。
銀行からすると「ちゃんと本人が戻ってくる前提の貸し方にしてね」ということですね。
ここまでは納得できると思います。
問題はその先です。
定期借家は、貸す側にとって不利になることがある
定期借家には、募集する側のデメリットがあります。
ここを知らずに「銀行に言われたから定期借家で」と募集を始めて、なかなか決まらない人を何人も見てきました。
具体的にいうと、
①借り手の選択肢が狭くなりやすい
「期限が来たら出なきゃいけない家」を積極的に選ぶ人は少ないです。
同じ家賃なら普通借家を選びますよね。
②法人契約が取れないことがある
これが一番大きいです。
会社が社員のために家を借りる「借上社宅」は、会社の規定で定期借家契約を不可にしている、または敬遠しているケースが実際にあります。
理由は単純で、社員が住んでいる途中で「期限だから出てください」となると会社が困るからです。
ファミリー向けの物件は、法人契約のお客様がかなりの割合を占めます。
以前のブログ
https://beli.co.jp/blog/blog-10/
でも書きましたが、法人契約は家賃の支払いも安定していて、貸す側からすると一番ほしいお客様です。
そのお客様が、定期借家というだけで最初から候補から外れることがある。
これはファミリー物件のオーナーにとっては痛いです。
③結果として、家賃を下げないと決まりにくくなることがある
借り手が減る、法人が取れない。
となると、普通借家より家賃を下げて募集しないと反応が来ない、というケースが出てきます。
誤解のないように言っておくと、
「定期借家＝必ず家賃が安くなる」
「定期借家＝法人契約は絶対無理」
とまでは断定しません。
物件、契約期間、相手の会社の規定、その時の市場で変わります。
ただ、傾向として不利に働きやすいのは事実です。
「銀行の承諾は取れた。よし貸せる」と喜んだ後に、この現実に気づく人が多いんですよね。
「定期借家と言われたから仕方ない」で終わらないケース
ここが今回一番伝えたいことの一つです。
銀行から「定期借家にしてください」と言われたとしても、
それで確定とは限りません。
事情の整理の仕方や、銀行への相談の仕方によって、より募集しやすい条件を認めてもらえるケースがあります。
必ず変更できるわけではないです。
ダメなものはダメです。
ただ、僕らの経験では、相談する余地が残っているケースは思っているより多いです。
「銀行にそう言われたから」で決めてしまう前に、一度だけ立ち止まってください。
言われたままの条件で募集を始めるのと、一度整理し直してから動くのとでは、家賃や決まるまでの期間が変わることがあります。
実は、転勤じゃなくても認めてもらえるケースがある
もう一つ。
ここまで「転勤なら」という前提で書いてきましたが、実務では
転勤以外の事情でも、住宅ローンを残したまま貸すことを認めてもらえるケースがあります。
たとえば、今の家の近くに転居することになった、というような場合です。
「転勤じゃないから無理でしょ」と最初から諦めている人がけっこういるのですが、
これまで対応してきた経験では、多くのケースで認めてもらえています。
ただ、これは本当に状況によります。
銀行やローンの内容、転居の理由、家族構成。
こういうものが全部絡んできます。
逆にいうと、状況次第では「転勤」よりも通りやすいこともある、ということです。
「転勤でなければ絶対に無理」ではない。
ここは知っておいてほしいです。
先日あったケース
最近あった話を一つ。
転居で自宅を貸すことになったオーナーさんの募集をうちで手伝った件です。
オーナーさんからは「銀行には確認済みで、貸しても問題ないと言われている」ときいていたので、普通に募集して、入居者も決まって、順調に貸し出しスタートしました。
ところが、あとになって新居のローンを組んだ銀行から「このローンには買い替え特約が付いている。前の家は売る前提の融資なので、貸すのは認めていない」と連絡が来たんですよね。
結論からいうとオーナーさんの勘違いで、前の家のローンの銀行には「貸すかもしれない」と話していたものの、新居側の特約のことは本人も把握していませんでした。
ただこれはオーナーさんだけの責任ではなくて、「銀行OKです」ときいてそれを鵜呑みにしたのはうちなので、自分たちで確認していればわかることだったなと。
というのも、新居との距離が横浜→川崎で30分ぐらいなんですよ。
さっき書いた「それ、通えますよね」のパターンです。
なので僕も馬鹿じゃないので「本当に平気なんですか？」とはきいています。
ただ本人が「確認して問題ない」と言っているのに、「あやしいから銀行と話させてくれ」とまでは言わないし、言えないですよね。
ここからが面倒で、新居側の銀行からは「前の家のローンを投資用ローンに切り替えれば認める」と言われたので、前の家の銀行に切り替えを相談したら「うちは投資用ローンやってないし、そのままでいいよ」と言われるという。
前の家の銀行からすれば、新居側に買い替え特約さえ付いていなければ「好きにしなよ」というスタンスなんです。
つまり二つの銀行の言い分がかみ合っていない。
こういうケース、実はよくあります。
肌感ですが、同じ銀行でも担当者によって言うことが変わることもあるんですよね。
すでに入居者が住んでいる状態なので、普通なら「出てもらうしかないですね」で終わる案件ですが、うちが手伝って始めた募集を「銀行がそう言うので」で終わらせるわけにはいきません。
じゃあ他の金融機関で投資用ローンに借り換えればいいかというと、これもダメで、賃貸中の物件は評価が出ないので、相談してもローン残債の半分ぐらいしか承認がおりないんですよ。
差額は手出しになるので、オーナーさんも「何千万も出したくない」と。そりゃそうです笑
そんな感じで両方の銀行と他の金融機関にも当たって、書類を揃えて、また説明して、オーナーさん自身も何度も銀行に足を運んで、いろいろやりくりした結果、新居側の銀行に利率を少し上げる条件で折れてもらった、というのが着地です。
これに約2年かかりました。
入居者にも出てもらっていません。
頑張ったのはオーナーさんで、僕らがやったのは銀行が何を見ていて次に何を出せばいいかを整理して、一緒に動き続けたことだけです。
なんでも通せるとは言いませんし、ダメなものはダメです。
ただ、途中で投げ出さずに横で動く人間がいるかどうかで、最後までいけるかは変わると思っています。
大事なのは、銀行に相談する「前」
銀行の答えは、聞き方でかわる。
これがこのブログのパンチラインです。
転勤で貸す場合も、定期借家の条件を相談する場合も、転勤以外で貸す場合も、
共通しているのは
銀行に相談する前に、事情をどう整理して、どういう形で相談するか
で結果が変わるということです。
正直にいうと、思いつきで窓口に行って「転勤なので貸したいんですけど」と話すのと、
整理した上で相談するのとでは、出てくる答えが違うことがあります。
そして一度「定期借家で」と決まってから、あとで「やっぱり普通借家にしたい」と言い直すのは、最初から整理して相談するより難しいです。
だから順番が大事です。
なぜブログに具体的な方法を書かないのか
「じゃあ具体的に銀行に何をどう相談すればいいの？」
と思いますよね。
すいません、それはここには書きません。
もったいぶっているわけではなくて、理由があります。
物件、銀行、ローンの内容、転居の理由、家族の状況。
これが一件ごとに全部違います。
Aさんで通った話をそのままBさんがやると、逆に銀行との関係がこじれることもあります。
ブログで一律に「こう言えばいい」と書くと、間違った対応をする人が出てきそうで、それは避けたい。
なので、ここは個別相談として扱っています。
やることはシンプルで、事情を正確に整理して、銀行に適切な形で相談して、正式に承諾をもらう。
その正規の手続きの中で、経験があるかないかで結果が変わる、という話です。
おわりに
まとめると、
・住宅ローンが残っていても、転勤なら銀行の承諾を得て貸せるケースが多い
・ただし銀行によって条件が違い、定期借家を求められることがある
・定期借家は法人契約や家賃に影響することがある
・でも「定期借家と言われたから終わり」とは限らない
・転勤以外でも認めてもらえるケースがある
・全部に共通するのは、銀行に相談する前の整理が大事
ネットの記事は「銀行に相談しましょう」で終わっていますが、
実務はその先で差がつきます。
なので、
「住宅ローンが残っている自宅を貸したい」
「銀行から定期借家を条件にされた」
「転勤ではないけど自宅を貸したい」
このどれかに当てはまる方は、
銀行に相談する前でも、もう相談した後でも構わないので、一度僕に聞いてください。
銀行やローン、転居の理由、家族構成によって進め方が変わるので、
状況を聞かせてもらった上で、どこまで余地があるのか一緒に整理します。
「相談したけど結局無理でした」ということも正直あります。
そのときは、その前提でどう募集するのが一番いいかを一緒に考えます。
大事な家です。
一人で銀行と向き合う前に、一度声をかけてください。
連絡はLINEでも、HPの問い合わせフォームでも、電話でも、どれでも大丈夫です。
・LINEで相談する
https://liff.line.me/1645278921-kWRPP32q/?accountId=738kgbco
・HPから問い合わせる
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・電話：045-507-5780
今回は以上です。
