横浜関内と東京青山で不動産会社の代表をしてる田平(たひら)です。
管理手数料0円の不動産管理以外にもリノベーションや売買など不動産に関わる仕事はほぼやってます。
不動産だけに関わらずこのブログでは色々発信していきます！

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2023-10-27

管理費用に関して重要なお知らせ

本記事は2023年10月27日に作成されました。

重大発表になります。

AFTYは全てのオーナー様に管理手数料無料でずっとおこなってきましたが、2023年10月から変更することにしました。

理由としては、約2年間管理手数料無料でやってきて管理手数料をとらないデメリットの方が大きいということがわかったからです。

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オーナー様には友人や親族でリフォーム検討している方や住み替えを検討している人を紹介してもらうことを紳士協定として約束してもらっています。

もちろん多数オーナー様から紹介はいただいておりますが、紹介していただけないオーナー様もいます。

紹介してくれるオーナー様と紹介しないオーナー様との差別化は行わなくてはいけないと考えたときに0円では下げ幅がないため、紹介してくれないオーナー様からは手数料を頂く仕組みをつくろうと考えました。

管理手数料の種類

まず従来の管理会社の管理手数料は2択で


・賃料によって変わる変動型
※家賃に関して３％など

・賃料関係なく毎月きまった定額型
※毎月５，０００円など

この2つにわかれます。

賃料によって管理手数料のかわる変動型だと、
賃料100万円の物件と賃料30万円の物件では
管理手数料は30,000円かかるオーナー様と9,000円かかるオーナー様とで
毎月21,000円変わります。

ただサービス内容は100万円の賃料でも30万円の賃料でも一緒なので、
個人的には全く納得いかないですし、これはずっとおかしいと声をあげてます。

定額はその名の通り、毎月5,000円なら5,000円と賃料関係なく頂戴する管理内容です。

これは提供するサービス内容が決まっているのでそれぞれの会社によって設定すればいいだけなので納得できます。

なのでＡＦＴＹは定額一択になります。

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ただ普通に管理手数料を取るのでは、今までの僕がブログなどでいってきたことが全部嘘となりひっくり返ってしまいます。


それこそ信用がなくなるので、しっかり構築して
新しい管理サービスをつくりました。

その名も…

※今のところ管理業界にはないサービスじゃないかな。

定額の管理手数料は4,000円を上限とし、
初めにオーナー様との打ち合わせで設定した賃料より
高額で成約した場合に管理手数料がかかるシステムになります。

成果報酬型とは？

例えば20万円の賃料の設定したとします。

設定賃料はＡＦＴＹの場合には管理手数料が発生するしないの分岐点となり
「ターニング賃料」となります。

ターニング賃料は7割～8割は申込みになるだろうと様々なデータから算出した予測したラインになります。

この「ターニング賃料」と「募集賃料」とは別物です。

ターニング賃料とは
エリアの競合物件や過去の成約事例、募集時期、入居可能時期によって変わり、オーナー様と相談のうえ設定します。

この賃料であれば申込みになる可能性が高いと予測した提示賃料となります。

ただ、どの物件もターニング賃料から高く貸し出すことがセオリーです。
高額賃料に向けての募集は過去のブログにも書いているので見てください。

なので、ターニング賃料と募集賃料は別物と考えてください。
※募集賃料は高額だとチャレンジ賃料とかいったりしますね。


例えばターニング賃料20万円にして、募集賃料は21万円でスタートしたとします。

満額の21万円で成約した場合には4,000円の手数料がかかります。

20.5万円で成約した場合には2,500円の手数料がかかります。

20万円で成約した場合には0円になります。

ようは管理手数料の上限を4,000円として、相場より高く貸し出せた場合には管理手数料がかかる仕組みになり、
4,000円以下の場合は折半するという内容です。

下記が詳細です。

ターニング賃料から

10,000円高く成約
管理手数料4,000円

9,000円～8,000円高く成約・・・管理手数料4,000円

7,000円・・・3,500円

6,000円・・・3,000円

5,000円・・・2,500円

4,000円・・・2,000円

3,000円・・・1,500円

2,000円・・・1,000円

1,000円・・・500円

ターニング賃料以下・・・0円

この内容です。

オーナー様とは募集の段階で打ち合わせをして、ご納得して募集する流れになりますが、
成果報酬型にするとメリットもあると思います。

査定金額の正確度

業界では高取りといって、
わざと相場より高額な賃料をつたえ管理を任せてもらう営業手法があります。

この方法は高い賃料で成約になると勘違いさせ、
預かったあとに成約できる賃料まで下げていく手法です。


成果報酬型ですと、値下げには管理会社の責任も伴うので
結果オーナー様に忖度せず適正な賃料を伝えられるということになります。


これ以外にも、今まで業界を変えようとする想いやオーナーの利益のためにやってるサービスを信用してくれという謎の営業スタイルからの脱却。


むしろこの脱却が本命になりますね。


オーナー様や業界を変えたいという想いは変わらないですが、まずは無料なのは問題ないんだ信用してくれ。

というこのわけわからない営業の負のスパイラルから脱却できるのはかなり大きなメリットになります。

無料で本当に平気なのという疑いをはらす労力を割くのは本当に大変ですし、そのために今まで何度も何度も仕組みをブログでも書いてきました。


ただどうしても、お金をはらわない＝騙されるという不安の方が大きくなってしまう。


経営に携わっているオーナー様は理解して仕組みがおもしろいといってほとんどの経営者は弊社に任せてくれますが、彼ら（経営者）は日々ビジネスの仕組みを勉強して触れているからこそ理解できるのであって


一般的には対価がない理由を理解をしてもらうのは難しいのだとわかりました。


ここのお金の話は今まで散々ブログでも書いてきたので割愛しますね。

AFTYの賃料決定方法

なんにしてもお金を払うことで安心できて信用できる世界の方がまだまだ強いってことです。 ＡＦＴＹの成果報酬型サービスは完全に伴走型のサービスになるため営業担当には今まで以上に負担がかかるようになるので、純粋に管理手数料もらえるラッキーみたいな感じではないんですよね。


今までは、ある程度募集賃料などは担当者ベースできめていましたが、
今後は一つ一つの物件に対して社内で打ち合わせを行うことになります。


担当ベースでターニング賃料を設定してしまうと、担当者によってオーナー様の公平性が保てなくなる可能性があるからです。

極端ですが、新築のマンションを賃貸にだすとしましょう。

同マンション内で同じ間取りで上階の部屋が先月から即入居可能の状態で20万円で募集にでていたとします。

現状成約に至っていないとしたらどう考えても20万円以下がターニング賃料になりますよね。

それを担当者ベースで物件を預かりたいからといって21万円のターニング賃料に設定することを避けるためにも社内でのターニング賃料の共有設定は必須です。
※例えば競合はペット飼育不可にしているから、こちらは可能にすれば高く出せる理由があればわかります。


また、あらたに担当者には入居可能になってから2ヶ月間以内の申込みノルマも課すことにしました。

この2ヶ月のノルマを課すことで管理手数料目的で賃料をさげないという可能性をなくし、申込み期日を設けることでオーナー様にも誠実に向き合うことができると考えました。

この期間に申込みにならない方が営業に対してはデメリットが高い建てつけにしています。
※オーナー様の都合で賃料をさげれないなどは例外です。（ローンの兼ね合いなど）


あくまでターニング賃料は社内での設定ラインの基準にそって判断して、かつオーナー様には詳細な資料等を交えて提案して最終的に納得したうえで設定してもらうようになります。


ですので一方的にこちらが決めるのではなく、
話し合いのうえ双方が納得して決定しますのでご安心ください。

まとめ

僕の根底にあるのは公平性であり、オーナー様によって損をしたり得をする世界は絶対につくりたくありません。

今回の決断も決してネガティブなものとはとらえてなく、僕たちが目指す世界への通過点として必要なものと信じています。

そしてＡＦＴＹに関わるオーナー様にはビジネスと応援がリンクできるようにしっかりそこもカタチにしていきますのでお楽しみに。


あと、管理手数料を無料にする条件もしっかりありますのでご安心を。


今回は以上です。

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