横浜関内と東京青山で不動産会社の代表をしてる田平(たひら)です。
管理手数料0円の不動産管理以外にもリノベーションや売買など不動産に関わる仕事はほぼやってます。
不動産だけに関わらずこのブログでは色々発信していきます！

2023-05-01

賃貸に出すと決まったけどいつから募集かければいいの？徹底解説

本記事は2023年5月1日に作成されました。

最近ブログばかりかいてるので、仕事はなにやってるのか聞かれたらライターです。と答えてもいいかなと思ってます。

今回はオーナーから貸し出しの募集をかけるタイミングはいつなのかとよく聞かれるので解説します。

毎回オーナーと打合せすると説明しているのですが、わからなくて困ってる人が多いのは間違いないので貸出を検討してるオーナーにとっては有益な内容になると思います。

早速結論からいうと

「今でしょ」

はい。
時代の最先端の林修さんの名言からはいりましたが、貸し出すことが決まっているのであれば、早けりゃ早い方がいいです。
タイミングを見計らって出した方がいいのかなと悩む人いますがそんな小手先のテクニックは必要ないです。

解説しましょう。
まず家探しをしている人は常にいて、日に日にいなくなっているし、日に日に増えています。

要は毎日増えては減ってを繰り返して一定数引っ越しを検討している人はいて、時期によってその数が多くなったり少なくなったりします。

例えば転勤などで引っ越しをしなくていけない人がいる繁忙期や積極的には引っ越しをしない閑散期です。
※繁忙期は1月～3月といわれていて、閑散期は6月～8月といわれます。

繁忙期はわかりますが、なんで6～8月は閑散期なのか知らない人が多いですよね。
教えましょう。

夏はみんな遊んでて引っ越しなんかしないんです。

・・・それだけです。

あとは梅雨の時期とかなんやかんや言われていますが、絶対遊びに専念してるから家探しなんかしてられっかです。
※意見はうけつけません。

脱線したので戻します。
僕は管理だけでなく賃貸仲介の経験も豊富なので両者の目線をもっているスーパーチンタイキャリアマンです。
※自分でいうのはタダ

そんなキャリアマンの経験をもとに、ここからは借主目線もあわせて話をしていくほうがわかりやすいので借主目線も混ぜて話していきます。
例えばあなたは半年後に転勤や住み替えて家の貸し出しが確定してると仮定します。

んで、みなさん思うのは「まだ貸出時期は先だけど募集してもいいのか」ってことです。
では逆にこの段階で募集をしなくていい理由ってなんでしょうか？

僕が思いつくのは

物件の鮮度

・・・ぐらいです。

この鮮度と言われているのものは、掲載を長くして結構前から募集が出ていた物件だと人気ないんだろうなというマイナスイメージにつながる類のやつです。

ただこの鮮度といわれてるものは関してはオーナー目線なだけであり、先程もいったとおり物件を探してる人は常に新しく生まれています。

なにが言いたいかというと、募集広告を出したタイミングは関係なく、探し始めた人にとってはあたりまえですが鮮度は高いですし、ずっと探している人にとっても広告が出たタイミングが鮮度がある物件

ということになります。
なので鮮度に関しての問題はないですね。

もし鮮度が関係するといえば、家を探している人が半年後も同じ物件がまだ募集している場合には、まだあの物件出てるよとなるケースです。
なんとなくわかりますよね。

では、半年も物件を探して決めきれない人を拾うメリットはそんなにありますか？
引っ越ししたいと半年以上も物件を探している人が、最終的にこの物件にあきらめて申込みするかってなりますかね？

まずないですね。
となるとまずこの顧客はターゲットにする必要がありません。

であればターゲットは誰かとなると、半年先でもいいから時期関係なく引っ越しを検討してる人と半年後に転勤が確定してる人です。

ただ転勤が確定してる人はターゲットにはなりますが、半年先だともっと物件が出てくるだろうという思考になるため、あまり確度は高くありません。

となると時期関係なく引っ越しを検討している人をターゲットにした方がいいです。
もちろん様々なケースがあるので必ずとは言えませんが、まずここの半年後でもいいから時期関係なく引っ越しを検討してるお客様を捨てることはデメリットでしかないというのはわかりますね。

そのお客様目線だと、ずっと物件を探しているということは、どこかの仲介会社と仲良くなっていてその会社が継続して物件を紹介している可能性が高いです。

仲介会社は条件にあった新着物件がでると、新着がでましたよと資料を送って営業をかけます。
この状態での借主は大まかに3パターンになります。

パターン①
「今まで過去の物件では気に入った物件がなかった」

このケースでは、もし新規物件の条件があえば、いままでこんなに探してても条件に合った物件がなかった、ここを逃がすとまずいとなるので申込みになる確率が高くなる。


パターン②
「気に入った物件はあったが申し込みしても2番手で負けた」

前回と同じようにタッチの差で負けてしまうかもしれないと思い焦って申込みになる確率が高くなる。


パターン③
「気に入らないので見送る」

単純に条件とは合わないのでもっといい物件を継続して探す。

ここでまず大事なのはあたりまえですが、気に入ってなければ話になりません。
気に入らないお客様にアプローチをどれだけかけても意味がないのですが、なぜかオーナーは③の気に入らない層のことも考えてしまします。
大事なのは①と②の気にいってくれたお客様です。

お客様が気に入ったら紹介する仲介会社も決めたいので積極的に営業をかけます。
こんな物件なかなかでてこないですよと。
わざわざ、待っていればこれ以上いい物件でてきますよ。なんて営業マンが言う訳ないですよね。

この点を踏まえて大事なことをいいます。
あなたの物件はたった一つで、何人も申込みしたい物件でなくてもいいですしたった一人に届けば勝ちです。
この気に入ってくれる可能性のあるお客様に届けるために物件公開を遅くする意味は全くないということです。

そして新規で募集かける人はあなただけでなく同じような条件で募集する人はいるわけです。

よく僕がオーナーに話すのは、今日も積極的に紹介してる仲介会社はいて申込みしている人はいます。
そして今日から物件を探し始める人もいます。

なので、あなたが物件の公開を遅くすることによって起こりえるのは、もうこれ以上の物件はでてこないとあきらめて申込みしてる人もいる可能性があるということです。

あなたの物件が募集されていればもしかしたら、あなたの物件の方が条件にあってよかったかもしれない。

そうなると、公開しないのは借主にもオーナーにもデメリットですよね。
借主としてはもう少しまっていればよかったとなるし、オーナーとしても早く募集しておけばよかったです。
なのでもし、退去が決まっているのであれば即日募集をかけるの一択です。

マイナス面でいえば早めに募集をするとポータルサイトには募集した日が公開されているので、公開してから半年後に探し始めた人にとっては半年前からこの物件募集されてるから人気ないと思われてしまうことです。

安心してください。

募集を任せた管理会社次第ですが、定期的に物件を落として再度掲載することによって新着物件として掲載可能です。

売買物件だと積極的にしている新着としてあげてる不動産会社はありますが、賃貸ではそんなに多くないですね。

大体2、3週間ぐらいでは新着物件にする作業をおこなえば人気ない物件だなと思われることはないのでご安心ください。
もちろんこのブログで紹介したケースは一例であり、様々なケースがあると思います。

貸し出す状況やエリア時期によって様々な手段はあります。
もし相談する相手がいなくて困っているのあればお気軽にご連絡ください。
変な営業もせず無償で相談を受けますので。

最後まで読んで頂きありがとうございます。

今回は以上です。