横浜関内と東京青山で不動産会社の代表をしてる田平(たひら)です。
管理手数料0円の不動産管理以外にもリノベーションや売買など不動産に関わる仕事はほぼやってます。
不動産だけに関わらずこのブログでは色々発信していきます！

2023-04-20

イメージに革命を 管理手数料0円を実現したビジネスモデル

本記事は2023年4月14日に作成されました。

僕らは管理手数料を無料でやっているので、どうやって利益上げてるのかという質問をよくされます。
もう少し噛み砕くとお前らよくそれでやってて潰れないのかと。

そもそも費用が高いと僕らにまかせるのかと突っ込みたくなりますが、それは置いといて、まずは質問に答えるとやっていけます。

以前のブログではいつか値上げする可能性はあると書きましたが、逆に管理を任せていただけたら毎月お金を渡せる仕組みもできるのではないかなと思っています。

早速本題です。

ＡＦＴＹはどんなビジネスモデルで、どこでマネタイズして会社が成り立ってるのかを説明します。
管理がメインになるので管理を中心に書いていきます。

まず初めに大事な事を理解しといてほしいので頭の中にぶち込んでください。入居者の管理は全てアウトソーシングで行えます。

家賃保証や設備対応など多分あなたが今思いつく全てのサービスは外注で可能です。

ひと昔前であれば不動産会社が家賃保証しなくてはいけないかったのでリスクもありましたが、もうそんなものはありません。

となると管理会社って何するかというと

募集

契約

この2つです。

もちろん細かくいえばもっとありますが、基本はこの2つです。

それ以外は入居者のお金で加入するアウトソーシングで全て解決します。
退去立ち会いや室内写真やら思いつくもの全てです。

クレームがきても24時間サポートの業者が対応しますし、家賃が滞納しようがしなかろうが保証会社が毎月管理会社に決まった賃料を振り込みます。
退去立ち合いに関しても一切費用がかからず修繕専門の会社が立ち合います。

この無料という言葉をつかうと疑う人がいるので、退去立ち合い無料の建てつけを説明しておくと、修繕業者の仕事はリフォームすることです。
その為には集客しなくてはいけないですよね。

その新規集客が一番コストがかかります。

そこで退去立ち合いであれば集客する必要もなく、修繕箇所があれば仕事がうまれるわけですから、退去立ち合いを無料で行うというのは至極あたりまえって話です。

ここまででまず管理することに対して人件費などのコストは最大限抑えられるというのはご理解ください。

AFTYのターゲット

不動産屋といっても様々な業態があって、ワンルームが得意な業者もいれば店舗が得意な業者もいたり土地や戸建など色々わかれます。

同じ不動産屋というくくりですが扱ってる商品が全く違います。売買専門でやっていた人は賃貸の事は全くわからなかったり、逆もしかりです。

AFTYでは管理する物件の区別をしており分譲タイプをターゲットにしてます。

もちろんこれにも理由があって、分譲タイプなどのグレードのいい物件には入居者も質のいい大手法人契約などになります。俗にいうしっかりした人が住みたいと思う物件に絞らせてもらっています。

なので、学生さんが住むようなワンルームとかアパートは基本やらないです。
(ここはテストにでる)

相乗効果

かなり噛み砕いて説明しますが、僕らは苦労しないでいい入居者がみつかるいい物件に絞ってます。そんないい物件を所有してるオーナー達はしっかりした人が多いです。

ここでのしっかりした人とは、仕事で成果を出している人です。管理職の人や、営業で成果を出し続けている人、役員、経営者、医者などなど

悪い奴の周りには悪い奴が集まるのと一緒の原理で、いい物件を購入できる人の周りには同じような人がいます。

ここまでいいですね

次に入居者も先程書いたようにいい人が住みます。AFTYの管理している物件の平均賃料は23万前後ですが、23万の家賃を払える方はどんな方か想像していただければわかりますよね。

ということは、物件もよくて、オーナーもよくて、入居者もいいということです。


AFTYではこのコミュニティをお金に変えています。


例えばオーナーが貸し出してた家に戻りたいとなればそのタイミングでリフォームする可能性もありますし、次の入居者を募集するために室寧のリフォームをする人もいるかもしれません。
そのタイミングでリフォームを僕らに任してほしいですし、また戻ることはないからと売買に変わる可能性もありますね。

入居者であればまた引っ越すタイミングでAFTYに次の家を相談してもらえる可能性もあるし、それが賃貸でなく売買かもしれません。

後は徹底してるには、友達や親戚が同じように家を貸し出すなら紹介してほしいとオーナーにはお願いしています。

あと知らない方も多いと思いますが、住宅というのは色んな所に派生しており、電気やガス、インターネットなどの開通を紹介するだけでもお金になりますしね。

あわせて画像を確認してもらえるとわかりますが、募集して掲載すると物件の内見はできますかと入居希望者から問い合わせがはいります。お客様は必ず問い合わせた物件で成約しなくてはいけないわけではないので、内見しても条件にあわず他の物件で成約するケースもあります。

これも違う物件を斡旋できる一つのキャッシュポイントです。

少し話はそれますが、営業やってる人ならわかると思いのですが、それなりの立場の人と名刺を交換するってめちゃくちゃ難しいんです。

飛び込みで営業先にいって決定権者や役職クラスの人と名刺交換って簡単じゃないんですよ。ましてや万が一交換できたとしても、そのような立場の人と定期的に連絡を取り合う関係となるともっと難しい。

この通常では関係性の持ちにくい層との関係を構築していくのがAFTYの狙いです。

僕らはこういったコミュニティを


潜在顧客・潜在資産

と呼んでいます。

具体的にかつ簡潔に説明すると平均賃料23万の物件販売価格は平均5000万以上と仮定します。

100人オーナーがいれば50億円の資産をＡＦＴＹにあずけていて、23万円もの物件に住める人も5000万以上の住宅ローンは組めると仮定すると、オーナーと同じように50億の購入見込客です。

両者合わせると100億で不動産売買の手数料は3％なので3億ですね。子供みたいな計算ですが、なんとなくわかりますよね。

5000万以上のローンを組める人は収入もあって社会的信用も必要となります。
オーナーと入居者を年収800万以上と仮定すると令和3年の国税庁調べでは全体の9.7％になります。

ここの層以上とつながっていくことをターゲットにしています。

ここまで説明するともうおわかりだと思いますが、そもそも“預からせてくれる物件がないと僕らのビジネスは成り立たない”です。


物件をただの商品としてみるか、様々なキャッシュポイントに変換できる広告商品としてみるかで全然変わります。


ですので広告をうたせてくれるオーナーには最大限還元していくのは普通ですし、冒頭でも伝えたように、いつかは預からせていただく

管理会社がオーナーに手数料を支払う世界は可能

ではないでしょうか

付け足すなら、ほぼアウトソーシングで出来る管理費用は入居者が負担してるので管理費をオーナーからもらう必要もないというのが根っこにありますけど。

また広告としての効果は違うところでも発揮します。

ログインしてもらう

これはかなりド直球な内容ですが、オーナーからはなるほどなと感心してもらうことも多いので説明します。

まずオーナーにはＡＦＴＹのアプリを必ず登録してもらいます。

アプリから収支報告や物件のトラブル、退去などのお知らせを行います。
ということはどういうことかというとＡＦＴＹからのお知らせはオーナーにとって大切な家の事なので必ずみなくてはいけないということです。

この必ずみなくてはいけないお知らせをお金にします。

例えばハンドソープを販売しているメーカーから高所得者に向けたハンドソープ販売広告の依頼をAFTYが受けたとします。※なぜハンドソープで例えるかはこの前プレゼントで買ったからという理由
※高所得者に向けたハンドソープってなんだよと自分でも思っているので

それを一斉にアプリにて宣伝します。
するとオーナーは必ず目を通すわけです。

目を通すだけでなく、もし購入したいとなった場合には財布からお金をだすのではなく、家賃から引いといてで買えますので工数としては最小限です。

この工数がない状態のことをＡＦＴＹではログイン状態と呼んでいます。

アマゾンで買い物をメインでする人は、楽天でわざわざ新規登録してかいません。楽天ならまだしもあまり知らない販売サイトにわざわざ登録してまでそのサイトではかわないですよね。

一番の理由はなにかというと、面倒くさいです。

住所や名前をいれてクレジット登録してという作業が面倒くさいのです。
この面倒くさい工数がないことをログインといっています。

しかも普通のサイトであればクレジットやらなんかしらから支払う作業なので、お金が出ていきますが、ＡＦＴＹなら毎月入ってくるお金が少し減るという行為になり購買意欲がそこまでなくても購入しやすい状況になります。
もう少し言葉を選ばずにいうと、財布を開かせるという工数すらもカットして開いた状態でのアプローチを可能としています。

しかもですよ、購入しなくても必ず目は通しているのでなぜあなたはこの商品を購入しなかったのかもヒアリング可能です。
理由は先にも書きましたが、ＡＦＴＹからのお知らせは必須でみなくてはいけないですし、もちろん連絡がはいっても出ざる負えないのです。
だって家の事かもしれないし。

ここまでくればわかると思いますが、普通の商品は時間帯や媒体などを選別して広告を打ち出しますが、ＡＦＴＹでは確実に全体の9.7％以上の層に必ず見てもらえる広告をうてて、しかも商品の感想まで拾えるということです。

あなたに確実に届き感想まで聞ける広告はお金にかわります。
※因みにＡＦＴＹが取り組んでいる指定難病支援のお知らせも送ったりもします。

このコミュニティがうまくつながれば販管費もかからずマネタイズができますし、このコミュニティは不動産だけではなく様々なところに派生していくのが理解できると思います。
(ここもちゃんとたてつけはかんがえてますよ)

今のところ管理から派生しているものを上げておきます。

・リノベーション

・不動産売買・仕入れ

・不動産賃貸

・インテリア

・デザイン

・人材紹介

これ以外にはウエディング商品に今着手しています、

因みにこんな広告なんかみたくなといってくる人は、他社で5％なり手数料を支払って管理してもらえばいいですね。

こんな話をすると「両親がリフォーム検討してるんだよね」とか「同僚も家をどうしようか悩んでた」と紹介していただくこともかなり増えてきました。


人とのつながりでビジネスが回り、関係するすべての人が豊かになるのは会社としても個人としても誇らしいことです。


またこのつながりでＡＦＴＹからオーナーに仕事を依頼するケースもあるのでまさに至れり尽くせりです。

以上が管理に対しての内容です。

あとおまけですが、AFTYでは古い物件を購入してリノベーションして販売する再販事業もやっています。その販売方法も独自のやり方で、試行錯誤した結果、差別化できて成果につながっています。これはまた別の機会に書きます。

もちろん管理だけでみていくと手数料0円でやるのは厳しいとはおもいますが、広告の観点でみれば間違いなくビジネスとして成立します。


しかもこのモデルに関しては少なくとも2年以上前から構想しており、思いつきとかではなくしっかり狙いを定めてやっています。

少し長くなりましたが、これがAFTYのビジネスモデルとなります。

最後にわかりやすい例としてマクドナルドの話をします。

2023年1月までマクドナルドは100円マックを販売していましたが、100円マックだけを買われるとマクドナルドは大赤字です。

ですので、マクドナルドはポテトやドリンクなどのサイドメニューで利益をだしているのはご存じの方は多いと思います。

集客＝100円マック
（フロントエンド商品）
本命＝ポテトなど
（バックエンド商品）

ＡＦＴＹではフロント商品が物件管理で、バックエンド商品はコミュニティから派生する様々なサービスとなります。

こんなＡＦＴＹをおもしろい、応援したいという人がどんどん増えていってＡＦＴＹを一緒に育てていきたいと思っているお客様と長くお付き合いがとれるように走り続けます。