DIYで棚を設置された。退去時に「造作買取請求」をされないための特約の書き方

入居者によるDIY棚設置と「造作買取請求」のリスク

世田谷区、目黒区、横浜市、東横線、田園都市線沿線にある持ち家や分譲マンションを貸し出しているオーナー様にとって、近年増加している入居者によるDIY（日曜大工）行為は大きな懸念材料となります。入居者が壁に棚を取り付けたりカウンターを増設したりした場合、退去時に「利便性が向上したのだから買い取ってほしい」と造作買取請求をされるリスクが生じます。

結論から申し上げますと、退去時の造作買取請求トラブルを防ぐためには、賃貸借契約書に「造作買取請求権を排除する特約」および「無断DIYの禁止と原状回復義務」を明確に記載しておくことが不可欠です。この記事では、不動産業界の不都合な真実を開示するセカンドオピニオンとして、造作買取請求権の法律上の位置づけと、オーナー様の資産を守る具体的な特約の書き方を解説します。

造作買取請求権の法的性質と任意規定の仕組み

借地借家法第33条において、賃貸人の同意を得て建物に付加した造作（建物に固定され、使用上の便宜を高める工作物。エアコンや棚など）について、借主は契約終了時に貸主に対してその造作を時価で買い取るよう請求できる権利（造作買取請求権）が規定されています。

しかし、この造作買取請求権に関する規定は任意規定とされており、当事者間の合意によって特約で排除することが一般的に認められています。契約書に「造作買取請求権を行わない」という排除特約を明記しておけば、入居者がどれほど高価な棚や設備を取り付けたとしても、退去時に買い取りを拒否することができます。

また、貸主の同意を得ずに無断で設置されたDIY造作については、造作買取請求権の対象外となり、入居者側の費用負担で撤去して元通りに戻す原状回復義務が発生するのが一般的です。ただし、入居者から「設置時に口頭で了解を得た」と主張されるケースがあるため、書面で厳格に定めておくことが重要となります。

紛争を防ぐための「特約の具体的文面例」と記載ポイント

退去時のトラブルを未然に防ぐために、契約書の特約条項へ盛り込むべき文面の具体例と、記載する際の重要ポイントを提示します。

具体例としては、「借主は、本物件の引き渡し後、貸主の書面による事前の承諾を得ることなく、模様替え、DIY、造作の取りつけ等の改修行為を行ってはならない。貸主の承諾を得て造作を付加した場合であっても、本契約終了時において、借主は借地借家法第33条に基づく造作買取請求権を放棄するものとし、貸主の指示に従い、自己の費用において当該造作を撤去し、本物件を原状に回復して明渡さなければならない。」といった条項を記載します。

この特約を設ける際のポイントは3点あります。第一に、DIYの承諾を「書面による事前承諾」に限定し、口頭での了解を無効化することです。第二に、借地借家法第33条の造作買取請求権を明示して排除させることです。第三に、貸主が買取に応じないだけでなく、入居者の負担で撤去・原状回復させる旨をセットで記載することです。これにより、法的なスキをなくすことが可能になります。

一般的な管理会社の契約チェックにおける裏側と盲点

DIYをめぐるトラブルが後を絶たない背景には、賃貸管理業界の構造的な盲点が存在します。多くの一般的な管理会社は、過去に作成された雛形の賃賃借契約書を漫然と使い回しており、近年のDIYブームや多様化する入居者の行動様式に合わせた特約の調整を怠りがちです。

賃貸管理業界では毎月賃料の5%前後を管理手数料として受け取るモデルが標準とされていますが、この仕組みでは担当者が過酷な管理戸数をこなす必要があり、契約書を細かく精査して個別リスクをカバーするような丁寧な法務チェックに時間を割く余裕がありません。

その結果、入居者からの「棚をつけてもいいですか」という軽い問合せに対し、現場の担当者が口頭で安易に「退去時に綺麗に直してくれればいいですよ」と答えてしまい、退去時に買取や撤去費用をめぐって大きなトラブルに発展するケースが散見されます。資産を守るためには、こうした管理会社任せの契約手続きを見直す必要があります。

AFTYの「管理手数料0円」と法務・デザイン支援による資産防衛

私たちは、そうした業界慣行や不透明な契約手続きを排し、神奈川県横浜市中区の本社および東京都世田谷区玉川（二子玉川）の東京支店を中心に、オーナー様の手残りと資産価値を守る新しい賃貸管理を実践しています。

私たちが毎月の管理手数料を0円に設定できているのは、社内手続きのデジタル化により運用の固定費を極限まで削ぎ落としているからです。私たちの収益基盤は毎月の手数料ではなく、リノベーションの施工、不動産売買の仲介、そして自社制作のCG事業にあります。

毎月5%の手数料欲しさに事務的な契約業務をこなす必要がないため、大手企業や公務員の転勤族オーナー様が所有する世田谷、目黒、東横線、横浜、田園都市線エリアの持ち家に対し、個別リスクを排除する厳格なリーガルチェックを行います。造作買取請求権の排除特約はもちろん、将来的な帰任や売買を見据えた隙のない契約設計をバカまっすぐにご提案します。

また、退去が発生した際にも、2023年にリノベーション・オブ・ザ・イヤーで総合グランプリを受賞したデザイン力を活かし、単に元の状態に戻すだけでなく、今の時代に選ばれる空間へのアップデートをご提案します。自社で内製化している最新のCG技術（バーチャルホームステージング）を活用し、家具のない空室写真にハイセンスなインテリアをデジタル配置して募集を行うため、無駄なリフォーム費用をかけずに高属性な入居者を早期に引き寄せます。

まとめ

入居者がDIYで棚や工作物を設置した場合に、退去時になって「造作買取請求」をされるトラブルを防ぐには、借地借家法第33条に基づく造作買取請求権の排除特約と、書面承諾のないDIYの禁止および原状回復義務を契約書に明記することが不可欠です。曖昧な契約内容のまま放置しておくと、退去時に多額の金銭を請求されたり、原状回復費用をめぐって紛争化したりするリスクを抱えることになります。

転勤などで世田谷、目黒、横浜エリアなどの大切な持ち家を貸し出すオーナー様にとって、退去時のトラブルは赴任先からの対処が困難な重大リスクです。漫然と雛形契約書を使い続ける従来の管理会社に任せるのではなく、リスクを未然に遮断する厳格な法務体制と、無駄なコストを抑える合理的な管理システムが必要となります。

私たちは、情報の非対称性を排除し、オーナー様の利益と資産を守るセカンドオピニオンです。既存の契約内容の法的なチェックや、管理手数料0円に切り替えた場合の収支シミュレーションなど、客観的なデータをもとに誠実に対応させていただきます。無理な営業や切り替えの勧誘は一切いたしませんので、どうぞ安心してお気軽に株式会社bELI（AFTY）までご相談ください。

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