修繕積立金がどんどん上がるマンション。賃貸収支はプラスになる？売却と比較する視点

修繕積立金値上げの実態と賃貸収支・売却判断の結論

築年数の経過に伴い、マンションの修繕積立金が当初の2倍、3倍へと値上げされる事例が相次いでいます。世田谷区、目黒区、横浜市、東横線・田園都市線沿線エリアの分譲マンションを賃貸運用する転勤族オーナー様にとって、固定費の増大は死活問題です。

結論から申し上げますと、修繕積立金が段階的に値上げされるマンションにおいて、従来の管理手数料5%や相場なりの家賃のまま運用を続けていると、手残り収支は簡単に赤字へと転落します。

収支をプラスに維持するには、管理手数料などの固定費を削るか、賃料アップを狙う施策が不可欠です。それが難しい場合や将来のさらなる値上げが見込まれる場合は、資産価値が高いうちに早期売却して手元資金を確定させるほうが、中長期的なリターンで上回るケースが多々あります。修繕積立金上昇時の収支と、賃貸継続か売却かを見極める判断基準を解説します。

なぜ修繕積立金は上がり続けるのか？段階増額積立方式の罠

分譲マンションの修繕積立金が年々上昇していく背景には、新築分譲時に広く採用されてきた「段階増額積立方式」という仕組みが存在します。

新築販売時、デベロッパーは購入者の支払額を低く見せるため、当初の修繕積立金を意図的に安く設定するのが一般的とされています。しかし、12年から15年ごとに行われる大規模修繕工事には多額の費用が必要となるため、年数が経つにつれて資金不足が表面化します。

その不足を補うため、5年ごとや大規模修繕に合わせて積立金を2倍、3倍へ引き上げる計画が組まれています。さらに人手不足や建築資材高騰により計画そのものが資金不足に陥り、想定以上の急激な値上げを決議する管理組合が増加しています。

賃貸に出しているオーナー様にとって、修繕積立金は貸主が全額負担する経費です。家賃は簡単には上がらない一方、確実に引き落とされる経費だけが増加するため、保有年数が長くなるほど収支が悪化していきます。

賃貸収支がマイナスに転落するメカニズムとシミュレーション

修繕積立金の値上げが実際のキャッシュフローをどのように圧迫するのか、具体的な収支の内訳を見ていきます。

例えば、家賃相場が月額20万円の分譲マンションを貸し出すケースを想定します。住宅ローン返済が月額12万円、管理費が月額1万5000円、当初の修繕積立金が月額1万円だった場合、毎月の諸経費合計は14万5000円となり、手残り収入は月額5万5000円（年間66万円）の黒字です。

しかし、修繕積立金が月額3万円へ値上げされ、管理会社へ支払う手数料（賃料の5%=月額1万円）が差し引かれると、毎月の支出は17万5000円に跳ね上がり、手残りは月額2万5000円（年間30万円）にまで激減します。

さらに、エアコンや給湯器の修理費用、退去時の原状回復費用、固定資産税が重なると、年間の収支は実質的にマイナスへ転落します。賃料収入があるにもかかわらず、持ち出しで穴埋めをするという本末転倒な事態が生じます。

「賃貸維持」か「売却」かを見極める3つの判断基準

修繕積立金の値上げ通知が届いた際、賃貸を維持すべきか売却すべきかを客観的に見極める判断基準は主に3点あります。

第一に、管理手数料ゼロ化等によって実質利回りを維持できるかという点です。毎月引かれる管理手数料をなくし、最新のビジュアル集客等で相場上限の家賃を維持できれば、積立金が上がっても十分なプラス収支を確保できます。

第二に、マンション全体の修繕積立金総額と長期修繕計画の健全性です。管理組合の議事録等を確認し、計画通りの積立金が集まっているか、将来さらなる大幅値上げや巨額の一時金が予定されていないかを精査します。資金不足で修繕が延期されているような物件は売却を優先すべきサインとなります。

第三に、中古売却相場の現在地です。世田谷、目黒、横浜、東横線・田園都市線沿線エリアでは、高値で売却できる市場環境が形成されています。賃貸で細かな利益を追うより、売却益を確定させてローンを完済し、余剰資金を他の資産へ組み替えるほうがリスクを大幅に低減できます。

不動産業界の裏側：なぜ多くの管理会社は売却の選択肢を提示しないのか

修繕積立金の上昇によって収支が悪化しているオーナー様に対し、なぜ管理会社は売却という選択肢を提示しないのでしょうか。そこには業界の構造的な利益相反が存在します。

賃貸管理会社にとって、管理物件が売却されて所有者が変わってしまうと、毎月の手数料収入が途絶えてしまいます。そのため、オーナー様の収支がマイナスに近づいていても、「持ち続けていれば資産になります」「家賃を下げてでも長く貸しましょう」と賃貸継続を強く勧める傾向があります。

自社の管理戸数と手数料収入の維持を最優先する姿勢が、売り時を逃してしまう原因となっています。真のパートナーであれば、賃貸収支の限界を客観的な数字で示し、売却との損益分岐点を包み隠さず提示すべきです。

AFTYが提案する「管理手数料0円」と賃貸・売却の両面サポート

私たちは、こうした業界の利益相反を排し、神奈川県横浜市中区の本社および東京都世田谷区玉川（二子玉川）の東京支店を中心に、「管理手数料0円」という新しい賃貸管理の仕組みを提供しています。

管理手数料を0円に設定できているのは、社内手続きや顧客管理をデジタル化し、運用の固定費を削ぎ落としているからです。主な収益基盤は毎月の定額手数料ではなく、リノベーションの設計・施工、不動産売買の仲介、自社制作のCG（バーチャルホームステージング）事業にあります。

管理手数料の負担をゼロにすることで、修繕積立金が月額1万円から2万円上がったとしても、毎月の手残り収支をプラスに維持することが可能です。

空室募集時には、自社で内製化している最新のCG技術を活用したバーチャルホームステージングを駆使し、空室写真に家具をデジタル配置してポータルサイトへ掲載します。東横線や田園都市線沿線などを探す優良な転勤族ファミリーをスピーディーに客付けし、高い賃料を維持します。

不動産売買仲介も手掛けているため、賃貸継続の収支と今売却した場合の手残り資金を客観的に比較・診断できます。賃貸に執着せず、最も手残りが大きくなる選択肢をバカまっすぐにご提案します。

まとめ

マンションの修繕積立金の値上げは、賃貸収支を急速に悪化させ、毎月の手残りをマイナスへと追い込むリスク要因です。従来通りの毎月5パーセントの手数料を支払い、漫然と貸し続けていては、資産形成どころか持ち出しの負債になりかねません。

修繕積立金が上がった際は、管理手数料をゼロにして収支を改善するのか、それとも資産価値が高いうちに売却して利益を確定させるのか、長期的な視点で冷静に判断することが重要です。

一時的に赴任先から世田谷、目黒、横浜エリアなどの持ち家を運用している転勤族オーナー様こそ、管理会社の都合に惑わされず、賃貸と売却の両面から客観的な判断を下せるパートナーが必要です。

修繕積立金の値上げによって今後の収支に不安を感じている方や、賃貸と売却のどちらが有利か悩まれている方は、どうぞ私たちの視点をセカンドオピニオンとしてご活用ください。収支シミュレーションから、管理手数料0円に切り替えた場合の改善効果、売却査定価格の比較まで、客観的なデータをもとに誠実に対応させていただきます。無理な営業や切り替えの勧誘は一切いたしませんので、ご自身の資産を守るためのサポート提案として、いつでもお気軽に株式会社bELI（AFTY）までご相談ください。

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