サブリースをやめて通常の管理委託に切り替えた場合、手取り収入はどう変わるか
サブリース（一括借り上げ）から通常の管理委託に切り替えた場合、一般的にオーナー様の手取り収入は増加する傾向にあります。なぜなら、これまでサブリース会社に差し引かれていた10%から20%程度のマージンが、すべてオーナー様の手元に残るようになるからです。しかし、それと同時に空室リスクをご自身で負うことになるため、単に契約を切り替えるだけでなく、移行後の客付け能力や管理コストをシビアに見極める必要があります。
私たちは、神奈川県横浜市や東京都世田谷区を中心に、管理手数料0円という新しいモデルで賃貸管理を行っています。この記事では、不動産業界のセカンドオピニオンとして、サブリースから管理委託へ切り替えた際の具体的な収益の変化と、その裏側にある仕組み、そして移行時に注意すべきポイントを包み隠さず解説します。
サブリース契約の収益構造とオーナー様が失っている利益
サブリースは「空室になっても家賃が保証される」という安心感を提供する仕組みですが、その対価としてオーナー様は小さくない経済的損失を受け入れているのが現実です。一般的に、サブリース会社がオーナー様に支払う保証賃料は、実際の入居者が支払う市場賃料の80%から90%程度に設定されることが原則となっています。
つまり、毎月の家賃の10%から20%が、サブリース会社の手数料（マージン）としてあらかじめ天引きされている状態です。さらに、入居者が支払う礼金や契約更新時の更新料といった副次的な収入も、サブリース会社の収益となる契約になっているケースが大半を占めます。世田谷や横浜といった賃貸需要が非常に旺盛なエリアにおいては、本来であれば得られたはずのこれらすべての利益を、安心料という名目で手放していることになります。
通常の管理委託に切り替えた際の手取り収入シミュレーション
では、サブリースを解約して通常の管理委託に移行した場合、実際のキャッシュフローはどのように変化するでしょうか。月額の市場賃料が25万円の分譲マンションや戸建てを例に考えてみます。
サブリース契約において保証率が90%に設定されている場合、オーナー様が受け取る家賃は月額22.5万円です。この場合、サブリース会社に毎月2.5万円、年間で30万円のマージンを支払っていることになります。
これを通常の管理委託に切り替えると、入居者が支払う25万円がそのままベースの家賃収入となります。ここから管理会社に支払う手数料が発生しますが、業界の標準的な相場である5%（月額1.25万円）を支払ったとしても、手取りは月額23.75万円となります。サブリース時代と比較して、毎月1.25万円、年間で15万円も手取り収入が増える計算です。
さらに、私たちが実践しているような管理手数料0円の仕組みを活用すれば、市場賃料の25万円がほぼそのまま手元に残るため、サブリース時と比較して毎月2.5万円、年間で30万円もの収益改善が見込めるようになります。
管理手数料「0円」の賃貸管理が成立する経営的な裏付け
管理手数料0円と聞くと、サブリースとは別の意味で不安を感じるオーナー様もいらっしゃるかもしれません。私たちは、従来の不動産会社のように毎月の定額手数料を主な収益源とする経営を行っていません。その代わりに、収益のポイントを別の付加価値サービスへ転換しています。
具体的には、自社で内製化しているCG制作（バーチャルホームステージング）を活用した集客の効率化や、デザイン性の高いリフォーム・リノベーションの施工、将来的な不動産売買の仲介といった多角的な事業展開によって会社を運営しています。
日々の管理実務については、最新のデジタルシステムを導入して徹底的に自動化・効率化し、余計な人件費や事務コストを極限まで削ぎ落としています。この効率化によって生み出された余力をオーナー様に還元しているため、管理手数料をいただかなくても持続可能な経営が成り立っています。これにより、オーナー様はサブリースの重いマージンからも、一般的な管理手数料の負担からも解放され、手取り収入を最大化させることができます。
サブリース解約時に直面する法的なハードルと注意点
手取り収入を増やすという目的において管理委託への切り替えは非常に有効ですが、サブリース契約を解約する際には法的な注意点が存在します。日本の借地借家法において、サブリース会社は法的に「借主」としての強い保護を受けることが一般的とされています。そのため、オーナー様（貸主）からの解約申し入れには、正当な理由（正当事由）が必要とされるのが原則です。
単に「自分で管理して手取りを増やしたい」という理由だけでは、サブリース会社から解約を拒否されたり、数ヶ月から1年分の家賃に相当する高額な違約金（立退料）を請求されたりするトラブルに発展するケースがあります。契約書に記載されている解約予告期間（一般的には6ヶ月前など）や、中途解約に関する特約の有無を事前に精査しなければなりません。法律や制度の解釈は物件や契約ごとに異なるため、断定的な自己判断を避け、実績のある専門家に相談することが不可欠です。
切り替え後の空室リスクを解消する「AFTYの2つの武器」
サブリースをやめる際の最大の懸念は、満室時の手取りが増える代わりに「空室になったら収入がゼロになる」というリスクをオーナー様自身が背負う点です。東横線や田園都市線沿線エリアは人気が高い反面、競合物件も多いため、古い手法の客付けでは空室が長期化する恐れがあります。私たちは、この空室リスクを最小限に抑えるために2つの具体的な武器を用意しています。
CG（バーチャルホームステージング）による圧倒的な成約スピード
空室期間を最短にするため、私たちは自社のCG制作チームを駆使した「バーチャルホームステージング」を募集活動の標準としています。何もないガランとした室内の写真ではなく、デジタル上でハイセンスな家具やインテリアを配置し、ポータルサイトに掲載します。
これにより、インターネット上での見栄えが劇的に向上し、入居希望者に対して「ここで暮らす豊かなイメージ」を視覚的に訴求できます。実際の家具を運び込む物理的なステージングのような高額な費用や時間をかけずに、募集開始の初日から強い引き合いを作ることが可能です。
受賞実績に裏打ちされた価値再生リノベーション
退去が発生した際、単に壊れた箇所を直すだけの原状回復では、長期的に家賃水準を維持することは困難です。私たちは2023年に「リノベーション・オブ・ザ・イヤー」で総合グランプリを受賞するなど、デザインの力で物件のポテンシャルを最大限に引き出すノウハウを持っています。
「ダサい不動産屋にはならない」というポリシーのもと、今の入居者が求めるライフスタイルを的確に捉えたリフォーム提案を行うことで、空室リスクを抑えながら、時には従来以上の賃料アップを実現しています。
まとめ
サブリース契約から通常の管理委託（特に手数料0円のモデル）への移行は、中長期的な手取り収入を大きく改善するための非常に合理的な選択肢です。サブリース会社に支払っていた不透明なマージンをカットし、ご自身の資産が持つ本来の収益力を取り戻すことができます。
しかし、法的な解約手続きの難しさや、移行後の空室管理など、クリアすべき課題があるのも事実です。「バカまっすぐ」に業界の裏側までお伝えする立場として、私たちはすべてのオーナー様に一律の切り替えをお勧めするわけではありません。現在の契約内容、物件のエリア特性、そして将来のライフプランなどを総合的に判断する必要があります。
特に大手企業の社員様や公務員の転勤族ファミリーの皆様にとって、遠い赴任先からこれらの判断を一人で行うのは容易ではありません。私たちは、現在の契約に対するセカンドオピニオンとして、現状の収支が本当に適正なのか、切り替えた場合のリスクとリターンがどうなるのかを、客観的なデータをもとにアドバイスさせていただきます。無理な勧誘や強引な囲い込みは一切行いませんので、どうぞご安心ください。
サブリース物件の収支改善シミュレーションや、具体的な移行手順、CGを用いた最新の募集手法について詳しく知りたい方は、公式サイトよりお気軽にご相談ください。オーナー様の大切な資産を守り、育てるための最良の選択を共に考えていきましょう。
株式会社bELI（AFTY）
