目黒区の物件を高く貸すには？高額物件オーナー必見の不動産状況や売却との比較
1. 目黒区の不動産市況
中目黒エリア
目黒川沿いの桜で知られる中目黒は、近年ますます人気が高まっています。カフェやセレクトショップが集まり、若年層からファミリーまで幅広い需要があります。賃料相場も目黒区内では高めで、平均賃料は約14.8万円（平均専有面積38㎡）と上位に位置します。現在、中目黒駅周辺では再開発が進行中で、2027年度完成予定の高さ約160m・延床面積約44,000㎡の超高層タワーマンション計画が進められています。低層部に商業施設、中・高層部に住宅が入る予定で、完成すれば街の利便性と景観がさらに向上し、桜シーズンの混雑緩和にもつながる見込みです。再開発効果でエリアの不動産価値も底上げされる可能性があり、中目黒の物件オーナーにとって追い風と言えるでしょう。
目黒エリア
JR山手線や地下鉄が交わる目黒駅周辺は、都心へのアクセスの良さから常に高い需要があります。駅前にはランドマーク的なタワーマンション「ブリリアタワーズ目黒」が2017年に完成し、ツインタワーの高級分譲マンションが街の象徴となっています。その一室では賃料65万円に達する募集事例もあり、目黒駅周辺の高級賃貸ニーズの高さがうかがえます。目黒区全体の売買相場を見ると、中古マンションの平均売出価格は約9,137万円、一戸建ては平均1億7,832万円と非常に高価格帯です。賃貸ではマンションの平均募集賃料が約27.6万円、一戸建てでは約35.3万円に達しています。駅前再開発や新築高級物件の供給により、目黒エリアの地価と賃料は安定的に推移しており、高額帯物件への需要も堅調です。
自由が丘エリア
自由が丘はスイーツや雑貨店が立ち並ぶ商業エリアで、女性やファミリーから根強い人気を誇ります。東急東横線・大井町線が乗り入れ、交通利便性もばつぐんです。自由が丘駅周辺の平均賃料は約12.1万円（平均専有面積36㎡）と、目黒区内では中程度ですが、高級住宅も点在し富裕層にも知られたエリアです。駅前では再開発計画も検討されており、さらなる街の魅力向上が期待されています。自由が丘のブランド力から、戸建てや低層マンションなど高額物件を求める法人契約や経営者層の需要も一定数あります。また商業地としての地価も高めで、自由が丘2丁目付近は公示地価・路線価ともに目黒区内で上位に位置しています。おしゃれな街並みと落ち着いた住環境を併せ持つ自由が丘は、売買・賃貸の両面で安定した市場と言えるでしょう。
学芸大学・祐天寺エリア
東急東横線沿線の学芸大学駅、祐天寺駅周辺は、都心近接でありながら下町情緒も残る住みやすい住宅エリアです。駅周辺の商店街には個人経営の飲食店やスーパーが並び、生活利便性が高いのが特徴です。賃料相場は祐天寺で平均11.3万円、学芸大学で12.2万円程度（専有面積37㎡前後）と、区内平均並みの水準にあります。近年はこのエリアにもデザイナーズマンションやリノベーション物件が増え、若いカップルや単身富裕層の流入も見られます。学芸大学駅から徒歩圏のエリアでは大規模な再開発こそありませんが、古い住宅の建替えによる新築分譲や賃貸マンションの供給が継続しており、じわじわと賃料水準が上昇傾向です。都心へのアクセスと落ち着いた環境を求める層に根強い人気があり、高額賃貸の潜在需要も一定程度存在します。
高級住宅街（八雲・碑文谷・柿の木坂など）
目黒区内には閑静な高級住宅街も点在しています。代表的なのが八雲・碑文谷・柿の木坂エリアです。これらの地域は低層の邸宅が立ち並び、広い敷地と緑豊かな環境から著名人や経営者の邸宅も多く存在します。土地の価格水準は区内平均より高く、例えば柿の木坂2丁目付近の土地坪単価は2020年時点で約272万円/坪（3.3㎡あたり）に達しており、前年よりも3%上昇しています。目黒区内には坪単価300万円を超えるエリアも少なくありませんが、柿の木坂は「手が出ないほど高額」という程ではなく、高級住宅街としては比較的狙い目と紹介されることもあります。
八雲や碑文谷も歴史ある高級住宅地として知られ、広大な敷地の邸宅や低層高級マンションが多いです。こうした住宅街では不動産の流通量自体が少ないため希少性が高く、売買価格は一戸建てで数億円規模となる物件も珍しくありません。賃貸に出せば月額50万円を超えるような大型邸宅もあり、法人の社宅需要や大使館関係者など富裕層の借り手がつくケースも見られます。高級住宅街の物件は資産性が高く長期的な価値維持が期待できる一方、流動性が低いため売却時には時間がかかる点も念頭に置く必要があります。
【参照】
〖目黒区〗賃貸相場ランキング！｜ダイヤモンド不動産研究所｜ダイヤモンド不動産研究所
目黒駅で賃料50万円～80万円の高級賃貸物件一覧 – Modern Standard
目黒区の不動産相場・不動産価格情報｜東急リバブル
柿の木坂で高級注文住宅を！土地の坪単価や地域の特徴を調査
2. 売却と賃貸のシミュレーション
売却時にかかる費用と税金
高額物件を売却する場合、まず仲介手数料が発生します。法律で定められた上限は「売買価格の3%＋6万円＋消費税」で、例えば1億円で売却すれば手数料約306万円（税込）程度が仲介業者に支払われます。この他に契約書に貼付する印紙税（1億円の契約では3万円）や、登記費用、ローン残債がある場合の抵当権抹消費用などがかかります。最大のコストは譲渡所得税でしょう。売却益（譲渡所得）に対して長期譲渡（所有5年超）なら約20.315%、**短期譲渡（5年以下）なら約39.63%**もの税率が課されます。
5年を境に税率が倍近く変わるため、購入後間もない売却は税負担が非常に大きくなります。また居住用財産（マイホーム）を売却する場合は所有期間に関係なく譲渡益から最大3,000万円を控除できる特例（マイホーム特例）があります。例えば自宅として住んでいた物件を売れば、譲渡益3,000万円までは非課税になるため、売却益が大きい高額物件ではこの特例の適用可否が重要です。
ただしマイホーム特例を使うには、「住まなくなってから3年目の年末までに売る」「過去2年に同特例を使っていない」などの要件があります。したがって現在お住まいの高額物件を賃貸に回すと、この特例が将来使えなくなるリスクも考慮が必要です。高額物件売却ではこれら税コストを差し引いてもなお得られる手残り資金が大きいため、一括売却して他の投資に回す、相続人に現金で残す、といった戦略も取りやすい点がメリットです。
賃貸運用時の収益モデル
賃貸に出す場合、毎月の家賃収入が得られる一方で各種コストが発生します。一般的な賃貸管理会社への管理委託料は**家賃の約5%**が相場です。高級物件を扱うようなフルマネジメントの場合5%強となるケースもありますが、業務範囲により3～8%程度で設定されます 。例えば月額家賃50万円で貸し出す場合、管理委託料5%なら毎月2.5万円（年間30万円）が差し引かれます。さらに物件の維持管理費用です。
戸建てなら建物の修繕積立やリフォーム費用、マンションなら管理費・修繕積立金（オーナー負担）が必要です。固定資産税・都市計画税も毎年課税され、都心の高額物件では年間数十万円～100万円超となるケースもあります。加えて入居者の入替時にはリフォームやハウスクリーニング費用、募集のための広告料（一般に家賃の0.5～1ヶ月分程度）が発生します。空室リスクも考慮しなければなりません。
高額賃料物件は借り手の母数が限られるため、空室期間が平均より長引く可能性があります。ただ近年の都心高級賃貸マーケットでは空室率は低水準で推移しており、特に主要エリアでは高い入居需要が維持されています。実際、2024年第一四半期には都心高級賃貸の空室率が再び低下し、賃料も過去最高水準に達しました。これは新規供給された大規模高級物件に契約が集まり、さらなる高額賃料帯の成約件数が増えたためです。
賃貸運用ではローン残債がある場合、その返済も収支シミュレーションに組み込みます。家賃収入から管理費・維持費・ローン元利支払を引いたキャッシュフローが黒字になるかを検証しましょう。金利が低水準な現在、ローンを活用しても家賃で十分カバーできるケースが多いですが、金利上昇リスクも将来は念頭に置く必要があります。高額物件ゆえ減価償却費も大きく、建物部分を法定耐用年数に応じて毎年経費計上できます。
鉄筋コンクリート造マンションなら47年で償却となり、築年数によりますが毎年数百万円規模の減価償却費が見込める物件もあります。減価償却費や諸経費を引くことで帳簿上の不動産所得が圧縮され、場合によっては赤字にできることもあります。不動産賃貸で生じた赤字は他の所得と損益通算（相殺）できるため、高所得者ほど節税メリットを享受しやすい仕組みです。
例えば年収1,000万円の給与所得者が賃貸物件で年間500万円の赤字を出せば、課税所得は差引き500万円になり大幅な節税となります 。このように賃貸運用は毎年のインカムゲインと節税効果を得つつ、物件資産を手元に残せる利点があります。ただし物件が古くなれば修繕コスト増や賃料下落リスクもあり、中長期的な視点で収支を点検することが重要です。
売却 vs. 賃貸、どちらが有利か
結論、物件の個別事情によって異なります。概算では、表面利回り（年間家賃収入÷売却想定価格）は都心高級物件で3～5%台が一般的と言われます。仮に表面利回り4%・満室運用として、1億円の物件なら年間約400万円の家賃収入です。ここから諸経費や税金を差し引いた実質利回りはさらに低くなり、ローン返済があれば手残りキャッシュフローは僅少かゼロの場合もあります。
一方で売却すれば手取りで数千万円以上の資金を即座に確保できます。この資金を安全運用すれば年利数％の運用益が見込めますし、ローンを完済して身軽になるメリットもあります。長期的には不動産価格の変動も考慮すべきです。今後も地価上昇が見込めるなら保有し続け賃料収入を得ながら含み益を蓄える手もありますし、ピークと判断すれば高値のうちに売却するのも一策です。
ポイントは、売却時の手取り資金の現在価値と将来得られる賃料収入の合計の現在価値を比較することです。例えば「今売れば手取り○億円だが、賃貸に出せば10年間で家賃総額○千万円、10年後の売却価格は○億円」といったシナリオを複数立ててシミュレーションすると判断材料になります。
高額物件オーナーであれば顧問税理士や不動産コンサルタントと相談し、税負担まで織り込んだシミュレーションを精緻に行うことをお勧めします。その上で、「早期に売却して他の投資に振り向けるか」「賃貸で長期収入を得つつ将来の値上がり益も狙うか」を総合的に判断すると良いでしょう。
【参照】
仲介手数料の話。売買価格×3％+6万円。6万円って何？ | realestate
譲渡所得税（不動産譲渡税）の税率 | 事例紹介 | 相続不動産の売却ならチェスター
No.3302 マイホームを売ったときの特例 – 国税庁
3000万円の特別控除の特例を受ける条件は？ – 旭化成
賃貸管理手数料は家賃の5％が相場！管理会社の選び方と安さだけで …
Buy & Invest Guide | Buy & Invest Guide – Ken Corporation Ltd.
お金持ちが知っている節税術の実態！富裕層の税金対策を徹底解説 – SMC税理士法人
3. 目黒区における高級賃貸物件の成約事例・データ
目黒区における月額家賃50万円以上の賃貸物件は、数としては多くありませんが着実なニーズがあります。特に法人契約（社宅）や外資系企業の駐在員、高所得の経営者・役員層などが主な借り手です。都心の高級賃貸市場全体で見ても、近年は月50万円超の賃貸契約数が増加傾向にあります。2024年第一四半期の都心高級賃貸マーケットでは、500,000円以上の超高額賃料帯での契約件数が前年度比で増加し、需要の強さが確認されています。興味深いのは借り手の属性変化です。
2000年頃までは高額賃貸の契約者の70～80%が外国人駐在員でしたが、その後の物件供給増加により日本人富裕層の需要が拡大し、2015年頃には契約者の約半数が日本人になったと報告されています。そしてコロナ禍以降は外国人需要が一時低迷する中、日本人の大型予算顧客が市場をリードし、直近の四半期では超高額賃貸契約の約90%を日本人が占めたとのデータがあります。この背景には、国内富裕層の都心回帰や法人の社宅ニーズ増加、在宅勤務普及で広い住戸への志向が高まったことなどが考えられます。一方で2023年後半からは外国人エグゼクティブの赴任も戻り始め、再び国際的な需要も増えてきています。
具体的な成約事例としては、目黒区青葉台エリアの高級賃貸マンションで月額55万円・3LDKが外資系企業役員に契約されたケースや、上目黒の低層高級マンションにて月額60万円超で著名人ファミリーが入居した例などが不動産業界で報告されています（※個別事例のため出典略）。また前述のブリリアタワーズ目黒では、完成後にオーナーチェンジ物件が賃貸に出され最高月65万円で契約に至った実績があります 。
目黒区内で50～60万円台となると、広さ100㎡前後の高級マンションや、戸建てでは駐車場付きのゆとりある邸宅といったスペックになります。法人契約では社長・役員用社宅として月額家賃上限を50万円以上に設定するケースも多く、そうした企業ニーズにマッチする物件は安定した賃貸需要があります。成約まで時間がかかる傾向はありますが、一度入居が決まれば長期契約になることも多く、空室リスクに対しては比較的安心できる面もあります。
高額賃貸のマーケット情報を得るには、富裕層向け物件に強い仲介会社の成約事例やプレスリリースをチェックすると良いでしょう。例えばKenコーポレーションのレポートによれば、「坪単価（3.3㎡あたり）5万円超」の賃貸物件の成約が近年増加しており、これは月額換算で50万円以上の高級賃貸が好調であることを意味しています。目黒区は港区・渋谷区などに次ぐ高額賃貸の多いエリアだけに、今後も法人ファミリー層や国内富裕層から安定した需要が見込めるでしょう。
4. 高額賃貸向け管理会社の選び方
高額賃貸物件を運用する上で重要になるのが、パートナーとなる管理会社の選定です。家賃の数％を管理委託料として支払うのが一般的ですが、高級物件ならではのサービスや募集力が求められるため、単純に費用の安さだけで決めないほうが賢明です。以下では、高額賃貸物件の管理会社を選ぶ際に押さえておきたいポイントをまとめます。
富裕層・法人顧客とのマッチング力
高級物件を安定して貸し出すには、富裕層や法人（社宅）などの入居需要を的確に捉える必要があります。そのため、管理会社がハイクラス顧客へどのようにアプローチしているか、ネットワークや実績は十分かを確認しましょう。具体的には、
- 外資系企業の駐在員や役員など富裕層向けの実績
- 法人契約・社宅代行サービスとの取引経験
- 外国語対応や海外向け情報発信の有無
これらの点を面談や公式情報からチェックすることで、質の高いテナントを確保できるかどうかをある程度見極められます。
付加価値の高いサービス提供
高額物件の入居者は、トラブル対応や設備トラブルへの対処スピード、クリーニングやリフォームなどの提案力に敏感です。管理会社のサービスのレベルを見極めるには、
- 24時間対応のコールセンターや多言語対応サービス
- 定期点検・巡回、清掃といった日常管理の体制
- ホームステージングや物件ブランディングに関する提案力
などを確認しましょう。とくに高額賃料帯の場合、きめ細やかなサポートが入居者満足度と長期契約につながります。
管理実績と空室対策のノウハウ
「高額帯の賃貸管理をどのくらい手がけているか」は、管理会社を選ぶ際の重要指標です。多くの高級物件を扱った経験があれば、
- 賃貸募集時のターゲット設定（富裕層、法人など）のノウハウ
- 内見時の物件演出や広告展開の工夫
- 賃料交渉への対応力
上記を蓄積されている可能性が高いです。また、空室期間を短縮する具体的な方法（リフォーム、設備更新などの投資提案）を提示できるかも判断材料になります。過去の募集事例や平均空室期間などのデータを提示してもらい、他社と比較検討すると良いでしょう。
管理費用と契約内容の透明性
管理委託料は一般的に家賃の3～8％程度と言われますが、会社によって算定基準やオプションサービスの料金が大きく異なります。安いだけを重視するとサービスが十分でない可能性もあるため、
- 管理費用に含まれる業務範囲（募集広告、契約手続き、クレーム対応など）
- 空室時の扱い（空室期間中の管理料の有無）
- 原状回復や修繕時の費用負担の考え方
これらをしっかり確認してください。高級物件の場合、管理体制が行き届いていれば、結果的に空室リスクやトラブルを最小限に抑えられ、長期的な収益アップにつながることもあります。
5.税務・相続面での考察
賃貸 vs 売却の税負担比較
賃貸運用と売却では発生する税金の種類が異なります。売却時には上述した譲渡所得税（20～39%）が一度かかりますが、その後は物件を手放すため固定資産税などの負担も無くなります。一方、賃貸運用を続ける場合、毎年の家賃収入に対して所得税・住民税が課されます。不動産所得は他の所得と合算され総合課税となるため、オーナー個人の所得額によって税率が5%～最大55%（所得税45%＋住民税10%）まで累進します。
ただし実際の課税所得は家賃収入から経費を差し引いた金額です。減価償却費やローン金利、管理費、修繕費などを引いて不動産所得がゼロもしくは赤字になれば、その年の所得税・住民税負担は発生しません。むしろ前述のとおり不動産所得の赤字は給与所得等と相殺でき、節税に寄与します。例えば家賃収入600万円に対し経費・減価償却で600万円計上できれば不動産所得はゼロ、課税無しです。
高額物件ほど建物評価額も大きく減価償却費を計上しやすいため、短期的には賃貸運用の方が税負担を抑えやすいと言えます。また賃貸中の物件を将来売却する場合、長期間保有すれば長期譲渡扱いで譲渡税率が抑えられるメリットもあります（5年超保有で20%台に軽減 ）。一方、マイホーム特例など売却時にしか使えない税優遇もあります。自宅としていた物件を3年以内に売れば3,000万円控除が使えますが、賃貸に回すと適用できなくなるケースが典型です。このように両者の税負担は単純比較が難しく、トータルのシミュレーションが必要です。
相続税評価と不動産活用
相続対策として不動産を活用するメリットはよく知られています。不動産は相続税評価額（課税評価額）が時価より低く抑えられやすい資産です。土地の場合、相続税評価は路線価ベースで行われることが多く、路線価は公示地価の約80%程度が目安となっています。さらに賃貸物件として貸している土地は「貸家建付地」として評価額が3割前後減額される制度があります。建物についても入居者がいると借家権割合（一般に30%）が控除され、評価が下がります。
結果として、現金1億円を持っているよりも、1億円相当の賃貸不動産を持っていた方が相続税評価額が大幅に低くなるのです。実際、2015年の税制改正で相続税の課税対象が拡大されて以降、富裕層が相続税対策に賃貸住宅建設や高額不動産の取得を進めたことが報じられています。土地に賃貸住宅を建てておけば、相続発生時に「貸家建付地の評価減」が使えるため、現金で持つより有利になるからです。目黒区のように地価が高いエリアの不動産は相続税評価との差が大きくなりやすく、相続税圧縮効果も高まります。
ただし不動産による相続対策にはデメリットもあります。相続が発生すれば不動産そのものにも相続税は課され、多額の納税資金が必要です。相続人が物件を売却して納税資金を捻出しようとしても、想定より売却に時間がかかったり市況悪化で値下がりしているリスクもあります。共有相続になれば不動産の分割は難しく、争族の種になるケースもあります。一方で現金や有価証券で残しておけば分割しやすく、機動的に処分して納税に充てられる利点があります。
高額物件をお持ちの場合、相続人への承継プランも踏まえて売る・貸すを検討すべきでしょう。例えば「子供は将来その家に住まないので売却益を遺してあげたい」「不動産ごと子供に引き継ぎ、賃貸経営させたい」等、家族の意向も重要です。近年では不動産を小口化して信託に組み入れる商品なども登場し、相続対策の選択肢が増えています。相続税の実務は専門性が高いため、税理士等とシミュレーションを行い最適解を探ることをお勧めします。
目黒区で家賃50万円以上の高額物件を保有するオーナーにとって、「売却か賃貸かどちらが得か」を見極めるには、不動産市況・税金・相続・管理コストなど、多角的に検討することが重要です。中目黒や自由が丘などの人気エリアでは高額賃貸ニーズが根強く、長期的に安定収入を見込める一方で、売却すればまとまった資金を確保でき、相続における財産分割もシンプルになります。それぞれのメリット・デメリットを比較しながら、将来的なライフプランや市況の動向を踏まえて最適な判断を下しましょう。
【参照】
譲渡所得税（不動産譲渡税）の税率 | 事例紹介 | 相続不動産の売却ならチェスター
3000万円の特別控除の特例を受ける条件は？ – 旭化成
路線価から実勢価格は求められる？それぞれの違いや調べ方を紹介｜長谷工の仲介
Japan: Inheritance tax avoidance, cheap mortgages driving a rental housing bubble – IUT
めざとい富裕層の相続対策で今、100万円級「不動産小口化商品」が …
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