「やっぱり家に戻りたい」転勤が予定より早く終わった場合、入居者に退去してもらえるか
結論：契約の種類によって退去してもらえるかどうかは決定的に異なる
急な内示やプロジェクトの変更により、予定していた期間よりも早く転勤が終わって帰任が決まった際、「貸し出しているマイホームに入居者様から退去してもらい、すぐ自分たちで戻って住み直したい」と考えるのはごく自然な希望です。しかし、結論から申し上げますと、オーナー様の一方的な都合で入居者様に退去してもらえるかどうかは、最初に結んだ賃貸借契約の種類が普通借家契約か定期借家契約かによって決定的に異なります。
もし普通借家契約で貸し出している場合、オーナー様が「自分の家に住み直したいから」という理由だけで入居者様を立ち退かせることは法的に極めて困難とされています。一方で、あらかじめ期間を定めた定期借家契約を結んでいた場合でも、予定より早いタイミングでの退去となると、契約内の特約条項や入居者様との合意が必須となります。世田谷区や目黒区、横浜市、東横線・田園都市線沿線などに持ち家を持つ大手企業や公務員の転勤族オーナー様が、将来的な帰任リスクに備えて把握しておくべき契約の仕組みと実務上の対応策を解説します。
普通借家契約と定期借家契約における退去請求の法律上の取り扱い
賃貸借契約には大きく分けて普通借家契約と定期借家契約の2種類が存在し、それぞれの制度設計において借主の保護度合いや契約解除の条件が大きく異なります。
普通借家契約における「正当事由」の壁と解約の難しさ
日本の借地借家法において、普通借家契約は借主の居住権を強く保護する仕組みになっています。そのため、貸主側から契約の更新を拒絶したり、途中で解約の申し入れを行ったりするためには、客観的かつ合理的な「正当事由」が必要であると一般的にされています。
「転勤が終わって自分が住む家が無くなった」という事情は、オーナー様側の切実な理由ではあるものの、それ単体では裁判実務上、借主を立ち退かせるための十分な正当事由と認められないケースが多いのが現実です。立ち退きを実現させるためには、借主に対して引越し費用や移転先の立ち退き料（解決金）を提示し、話し合いによって合意解約を取り付けるしかありません。入居者様が拒否した場合、無理に退去させる手段はなく、契約期間が満了しても自動更新されることになります。
定期借家契約（リロケーション）における中途解約特約の現実
一方で、あらかじめ契約期間を定めて貸し出す定期借家契約の場合、原則として契約期間が満了した時点で契約は終了し、確実に入居者様に退去してもらうことができます。しかし、当初「3年間」と定めていた契約を、転勤が1年早く終わったからといって「2年で終了にしたい」とオーナー様都合で繰り上げることは原則としてできません。
ただし、契約締結時に「貸主の転勤終了などやむを得ない事情が生じた場合、〇ヶ月前の通知をもって中途解約できる」という旨の解約権留保特約（いわゆるリロケーション特約）を盛り込んでいれば、予定より早い退去要請が可能となる場合があります。この特約が無い場合は、定期借家契約であっても予定の契約期間が満了するまでは入居者様に住み続けてもらう権利があり、オーナー様側から途中で退去を強制することはできないとされています。
転勤が早く終わった場合に取るべき実務的なアプローチ
事前の契約内容に応じて、急な帰任が決まった際にオーナー様が取るべき実務上のステップは明確に決まっています。トラブルを回避しながら進めるための対応手順は以下の通りです。
契約内容の確認と入居者様への合意解約の打診
まずは既存の賃貸借契約書を取り出し、契約形態と解約に関する特約の有無を精査します。中途解約特約がない場合や普通借家契約である場合は、入居者様に対して誠意を持って事情を説明し、合意のもとで退去してもらえるようお願い（交渉）をするアプローチとなります。
当然ながら強制力はないため、入居者様側の引越し費用や次の物件を探すための手当てなど、一定の金銭的な配慮を提示しながら交渉を進めるのが一般的です。入居者様が条件に納得して合意解約書にサインしてくれれば、指定の期日で退去してもらうことが可能になります。
合意が得られない場合の仮住まいの手配と収支計算
入居者様から退去を断られた場合、感情的に対立して不当な追い出し行為を行うことは法的リスクが高いため避ける必要があります。この場合の実務的な解決策は、マイホームの契約期間が満了するまでの間、近隣のマンスリーマンションや一時的な賃貸物件を「仮住まい」として借りることです。
マイホームから得られる家賃収入と、自分が一時的に支払う仮住まいの家賃や引越し費用を相殺し、全体の収支を冷徹に計算して判断することが大切です。無理な立ち退き交渉で多額の立ち退き料を払うよりも、仮住まいを選択した方が結果的にトータルの出費を低く抑えられるケースも珍しくありません。
募集時点における賃貸管理会社の提案力と不都合な真実
今回のような「予定より早い帰任」で困惑する背景には、マイホームを貸し出す募集の段階で、管理会社がリスクや契約の仕組みを十分に説明していなかったという業界の不都合な真実があります。
賃貸管理業界では、毎月賃料の5%前後を管理手数料として受け取るビジネスモデルが主流です。この構造のもとでは、賃料が高く設定しやすく、借り手が見つかりやすい「普通借家契約」で手っ取り早く成約させようとするインセンティブが管理会社側に働きがちです。定期借家契約は「期間が決まっているため借主が集まりにくく、家賃相場が1割〜2割ほど下がりやすい」という特徴があるため、営業の手間を嫌う管理会社がリスクを曖昧にしたまま普通借家で募集を勧めてしまうケースが存在します。
その結果、転勤から戻ってきたオーナー様が「自分の家なのに戻れない」という深刻なトラブルに直面することになります。転勤族の持ち家運用においては、募集を始める段階からオーナー様のライフプランを想定し、適切な契約形態と特約を設計できる管理会社を選ぶことが不可欠です。
AFTYが「管理手数料0円」で転勤族オーナーの資産運用を最適化できる理由
私たちは、こうした古い業界慣行や不透明な提案に疑問を持ち、管理手数料0円という新しい賃貸管理の仕組みを提供しています。社内の事務手続きを徹底的にデジタル化・自動化することで業務コストを極限まで削ぎ落とし、その還元としてオーナー様から毎月の定額手数料をいただかない体制を実現しました。
私たちは毎月の5%の手数料で稼ぐのではなく、リフォームやリノベーションの施工、将来的な不動産売買の仲介、自社制作のCG（バーチャルホームステージング）といった事業領域でお手伝いさせていただくことで収益を得ています。そのため、安易な普通借家契約を勧めて満室実績だけを作るような営業を行う必要がありません。オーナー様が将来自宅に戻りたい時期や転勤の可能性を細かくヒアリングし、定期借家契約の特約設計を含めた最もリスクの少ない募集プランを厳格に組み立てます。
また、定期借家契約の最大のデメリットとされる「家賃が下がりやすい」「借り手が見つかりにくい」という課題に対しては、私たちの強みであるCG技術とデザイン力が威力を発揮します。2023年にリノベーション・オブ・ザ・イヤーで総合グランプリを受賞した空間デザインの知見と、家具のない空室をデジタル上で洗練されたインテリア空間へと変貌させるバーチャルホームステージングにより、ポータルサイト上での露出度を格段に高めます。これにより、期間の定めがある定期借家であっても、相場通りの高い賃料水準で高属性な入居者様を速やかに獲得することが可能です。
まとめ
転勤が予定より早く終わった場合、入居者様に退去してもらえるかどうかは「契約の種類（普通借家か定期借家か）」と「中途解約特約の有無」に完全に依存します。普通借家契約の場合は正当事由の壁があるため一方的な退去要請は難しく、合意解約の交渉を行うか、期間満了までの仮住まいを検討するのが現実的な実務ルートとなります。
こうした事態を防ぎ、ご自身のマイホームを安全に運用するためには、持ち家を貸し出す最初の段階で、将来の帰任可能性を織り込んだ契約スキームを正しく構築することが何よりの防衛策です。
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